保利物业赴港上市获证监会放行，规模达行业第三

原标题：保利物业赴港上市获证监会放行，规模达行业第三 来源：人民号

　　《棱镜》作者郭亦非

　　保利物业距离赴港上市IPO近在咫尺。

　　9月17日，央企保利发展控股（SH.600048）公告称，旗下全资子公司保利物业，已于当日收到证监会出具的《关于核准保利物业发展股份有限公司发行境外上市外资股的批复》（证监许可[2019]1669号）。

　　根据该批复，证监会核准保利物业发行不超过153,333,400股境外上市外资股，每股面值人民币1元，全部为普通股。完成本次发行后，保利物业可到香港交易所主板上市。

　　不过，距离真正登陆香港资本市场，保利物业尚需取得香港证券及期货事务监察委员会、香港联合交易所有限公司等核准。

　　终止新三板挂牌上市后，2019年8月，保利物业已向香港联交所提交上市前文件。

　　保利物业上市文件披露，截至2019年4月底，合同管理面积为3.7亿平方米，在管面积为1.98亿平方米；在全国管理817项物业，住宅及非住宅物业数量分别为549项、268项。

　　从营收规模来看，保利物业2016年至2019年前4月，收入分别为为25.64亿元、32.4亿元、42.29亿元、17.18亿元，在上市物业公司中，仅次于绿城服务及碧桂园服务，排名行业第三。

　　此外，净利润方面，保利物业上述对应时期的溢利分别为1.49亿元、2.25亿元、3.36亿元、2.25亿元。保利物业盈利能力逐渐提升，近年来毛利率从16.7%提升至24.9%，净利率分别为5.8%、6.9%、7.9%、13.1%。

　　对此，中信证券研报称，毛利率提高最关键原因，是物业公司摆脱了地产公司成本中心的地位，房屋养护过程中的权责更加明确，这一变化几乎是所有公司独立上市前后的共同特征。

　　从收入占比来看，保利物业依赖于母公司保利地产的物业开发，从2016年至2019年前4月，这部分收入占比分别达到98.7%、95.9%、88.6%、94.5%、84.2%。

　　与此同时，保利物业的第三方外拓，则以非住宅项目为主。

　　中信证券研报测算，2019 年 4 月，外拓非住宅占公司总在管面积的36.7%，如果加上保利开发的非住宅，则整体非住宅占到在管面积的39.2%，“我们认为，尽管过去保利物业以住宅为主，但非住宅市场足以成为新的增长赛道。”

　　文件显示，保利物业的多元化管理物业，主要包括住宅社区、非住宅物业。其中非住宅社区则包括商业、写字楼，学校、产业园等公共及其他物业。

　　不过，目前住宅物业依然在细分收入中占据主导。截止2019年前4月，保利物业住宅与非住宅物业收入分别为9.37亿元、2.73亿元。

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