2019中报透视④ | 谁的风险在加大?谁又面临短期偿债危机 TOP50上市房企现金及偿债压力大解密

2019中报透视④ | 谁的风险在加大?谁又面临短期偿债危机 TOP50上市房企现金及偿债压力大解密
2019年09月12日 18:58 中国房地产报

原标题:2019中报透视④ | 谁的风险在加大?谁又面临短期偿债危机 TOP50上市房企现金及偿债压力大解密 来源:中国房地产报

  在融资收紧、行业整体下行的背景下,对于房地产这个资金密集型行业而言,现金流变得尤为重要。

  谁是“现金王”?谁的风险在加大?谁面临短期偿债危机?就此,中国房地产报(微信ID:china-crb)发布2019年上半年TOP50上市房企现金榜及短期偿债压力榜若干榜单。榜单显示,50强上市房企中,相比去年末,上半年现金流增长的达39家,仅11家下降,其中滨江集团以68.29%的现金流增幅居第一。从绝对额来看,中国恒大、碧桂园、万科三大龙头居房企现金榜前三。

  现金为王、加强现金流管理几乎成为共识。刚刚结束的半年报业绩会上,不少房企相关负责人均表示,加速回款、减速保质、现金流安全成为新一年开展工作的重点。值得关注的是,部分房企已面临不小的短期偿债压力,亟待改善现金流。

  中国房地产报记者统计发现,以现金短债比作为衡量指标,TOP50上市房企中,有15家房企手握现金难以覆盖其短期债务。其中,泰禾集团短期负债额344.99亿元,其现金仅153亿元,两者有着192亿元资金缺口,现金短债比仅0.44。

  数据显示,除泰禾外,福晟国际、华发股份中国铁建首开股份建发股份绿地控股中南建设、佳源国际等房企的现金流均难以覆盖其短期负债,而这些还都属于销售50强的房企。更多在销售榜单上排名靠后甚至没有名次的中小房企,面临的资金链压力无疑更大。

  ━━━━“现金为王” 11家房企现金流下降

  随着房企中报披露大幕拉开,房企的资金情况一览无遗。据中国房地产报记者统计,销售50强上市房企,现金持有量共计2.64万亿元,相比2018年末增长6.73%。

  规模大的房企,无论是融资能力还是销售能力都更有竞争力,持有现金方面也更有优势。截至2019年上半年末,持有现金超千亿的企业有6家,其中现金持有量最多的依然是恒大和碧桂园,持有现金均在2000亿元以上。尤其是恒大,手握现金2880.18亿元,相比2018年末增长41%。

  50强房企中,有39家房企持有现金较2018年末有所增长,其中增幅在20%以上的有14家。现金增幅最高的房企是滨江集团,截至今年上半年末持有现金121亿元,相比去年末增加了49.1亿元,增幅达68.29%;现金增幅第二是首创置业,截至上半年末持有现金373.87亿元,相比去年末增幅达65.97%。第三名即中国恒大。

  企业现金流主要包括经营现金流、投资现金流及筹资现金流,其中,经营活动是企业生存和发展的原动力,经营活动现金流量净额代表了一个企业的“造血”能力,是企业现金的主要来源。

  滨江集团现金增长正是来自其经营性现金流的贡献。今年上半年,滨江经营性现金流为47.62亿元,扭负为正,而去年同期为-114.19亿元,较去年同期相比增长141.7%。此前经营性现金流大额流出主要源于滨江集团在买地上的大额投入。在冲击千亿目标的路上,拿地的大幅支出正是导致部分冲规模房企现金流恶化的一个重要因素。

  而首创置业持有现金的大幅增长则主要来自其筹资现金流的增加,上半年其筹资现金流为188.19亿元。而截至2018年末,首创置业的净负债率曾高达168.63%峰值。为降负债,今年上半年首创置业在融资、转让项目资产等方面频繁运作,终于将其持有现金提高到了足以覆盖短期负债的额度。

  在50家房企持有现金整体呈现增势的同时,有不少企业的持有现金出现明显下降。首开股份是上半年现金减少幅度最大的企业,持有现金从327.4亿元降至236.3亿元,降幅达27.83%。其中,首开股份的经营现金流量净额为-57.6亿元,较去年同期的-26.45亿元下降133%。

  今年上半年,远洋集团、万科、华润置地、金地集团蓝光发展、雅居乐、时代中国等房企,持有现金均出现不同幅度的减少。究其原因,部分房企是由于经营现金流恶化而导致持有现金下滑,如雅居乐上半年经营现金流为-118.4亿元;也不排除部分房企或基于降负债考虑而主动调减外债。如万科,截至上半年末手持现金1439亿元,相比去年末减少了445亿元,降幅为23.62%。从现金流变动来看,上半年万科经营现金流为88.53亿元,而筹资现金流则为-439.9亿元。

  为缓解资金短缺所带来的压力,部分房企不惜“卖子求生”。今年以来,新城控股、华侨城、泰禾集团等均选择出售项目股权,进而实现资金回血。

  ━━━━15家房企短债偿还堪忧

  从近期房企发布的半年报可以看出,今年上半年,大多房企都在有意调整负债结构,增强短期偿债能力。

  以阳光城为例,截至今年6月底,阳光城短期借款约为79亿元;而去年同期的短期借款约为131亿元,同比来看,短债比例明显减少。

  合理调整长、短债占比也成为世茂房地产调整负债结构的方式。据世茂房地产首席财务官丘钧山表示,通过调控负债结构,上半年世茂房地产融资成本控制在5.6%左右,较2018全年下降0.2个百分点;上半年长期借款为834.1亿元,占比72%,短期借款为320.6亿元,占比28%,现金短债比为1.6,未动用的银行以及境内交易所等金融机构融资额度约人民币400亿元。

  据中国房地产报记者统计,TOP50房企中,35家房企的持有现金足够覆盖其短期债务(即现金短债比大于1),短期偿债压力无忧。偿债能力较强的合景泰富、龙湖集团、华润置地,现金短债比在4倍以上。

  但仍有15家房企存在短期偿债压力,值得关注。压力最大的就是泰禾集团,截至上半年末,泰禾短期借款、应付票据及一年内到期的非流动负债为344.99亿元,期末持有资金为153亿元,货币资金对短债的覆盖比是0.44。今年上半年,为了缓解现金流紧张的状况,泰禾出售了一些旗下资产自救,目前来看已有改善。

  此外,老牌国企华发股份的现金短债比为0.65,现金与短期债务之间还有着132亿元资金缺口。福晟国际偿债压力亦较突出,截至上半年,其短期债务为23.04亿元,持有资金仅11.65亿元,货币资金对短债的覆盖比为0.51;佳源国际亦是如此,持有现金57.28亿元。

  中国房地产报记者注意到,在部分房企持有现金中,受限制存款及现金占了较大比重,如中梁控股持有现金247.21亿元,其中受限制存款及现金为146.57亿元;弘阳地产持有现金169.42亿元,而其中受限制存款及现金80.04亿元,几乎占据一半份额。若这部分受限资金在短债到期之前不能变现,将造成其短期债务偿债压力骤增。

  而一年内的短期偿债只是摆在房企面前的第一道槛,接下来几年还会有更大规模的债务到期。据中国指数研究院数据,2019年~2021年房地产行业债券偿还规模逐年增加。2019年,房地产行业需偿还规模为4994.5亿元,到2020年这一规模上涨至6513.4亿元,并于2021年接近万亿元。

  如阳光城集团执行副总裁吴建斌所言,“在现阶段,房企要渡过当前的难关,必须把握现金为王,先解决水池里有没有活水,负债率和利润在这个时候都不重要”。

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