扣除预收款后的资产负债率:被高估的负债率!中梁负债率被高估57.76个百分点

扣除预收款后的资产负债率:被高估的负债率!中梁负债率被高估57.76个百分点
2019年09月12日 07:14 和讯网

原标题:扣除预收款后的资产负债率:被高估的负债率!中梁负债率被高估57.76个百分点 来源:和讯网

  说明:预收款项(合同负债)是房企销售物业所得,在确认交房后会转为营收,因此只是名义上的负债,为了确定房企总资产中真实负债占比,和讯房产在负债总额中扣除了预收款,得出《2019上半年房企资产负债率》(去预收款后)。

  房地产行业一向以高负债著称,随着行业进入下行周期,房企偿债风险加剧,摸清房企真实负债情况不仅非常重要,而且十分紧迫。

  然而,由于房地产行业在计算负债时,一向把预收款(收入)计入负债,因此造成了一定程度上的数据失真,为了还原真实的负债水平,9月11日,和讯房产独家发布《2019上半年房企资产负债率》(去预收款后)(以下简称为“榜单”),在负债总额中扣除了预收款,得出真实的负债排名。榜单显示,TOP50房企的资产负债率均值为49.6%,整体处于安全范畴,但房企之间分化较大。

  高负债意味着高风险,对于债务安全,央企和国企把控得更为严格。榜单显示,龙头房企中,有7家房企上榜,位列前茅的依次是中海地产、保利发展和华润置地,其中,中海以32.36%的资产负债率位列第3名,保利发展以40.46%的资产负债率位列第9名,华润置地以41.92%的资产负债率位列第13名,高于龙湖集团和万科地产等其他龙头房企。另外,国企联发集团和首开股份(600376)分别位列第1名和第5名,负债率分别为21.64%和36.31%,安全系数较高。

  此外,一些高增长房企也较好控制了负债水平。

  榜单显示,TOP15包括融信集团、建业地产、中梁控股、滨江集团(002244)、中南置地等房企,他们的共同点是近年规模扩张明显,其中,融信集团、中梁控股、中南置地在2018年新晋千亿阵营,建业地产和滨江集团也是准千亿房企,尤其滨江集团2019年可能晋级千亿。

  同时兼顾高增长和低负债并不容易,非常考验房企能力。对负债率下降的原因,7月刚刚上市的中梁控股表示,公司来自物业销售产生的内部现金大幅增加,因此一定程度上减少了对外部借款的倚赖。副总裁游思嘉透露,上半年,中梁控股的销售回款率接近90%,已收客户款项水平在1140亿元。

  一位接近滨江集团的业内人士告诉和讯房产,滨江集团纪律性极高,对于负债有明确的严格要求,2019年上半年,其现金短债比1.2,长短债务比1.9,短期流动性不存在较大压力,与此同时,滨江集团经营性现金流金额为47.62亿元,超过大多数房企,经营能力很好。

  虽然很多房企的负债水平处于安全范围,但外界对行业的印象普遍是负债较高。

  某券商分析师告诉和讯房产,房地产行业在计算资产负债率时,由于没有扣除预收款,一般会导致房企负债水平被高估。

  “以中梁控股为例,2019年上半年预收款项为1141.8亿元,占总负债比重高达60.6%,按照以前算法,其资产负债率为95.25%,比扣除预收款后的资产负债率高出57.76个百分点。”

  上述分析师进一步分析到,从纯经营性负债来看,类似中梁控股这样的房企偿债风险很小,未来发展很安全,从资本市场角度看,这些房企由于假性债务很高,一般属于被低估值的公司。

  据和讯房产初步统计,在TOP50房企中,未扣除预收款的资产负债率与扣除之后相比差值在30%以上的房企多达22家,其中差值超过50%以上的房企1家,差值居于40%-50%之间的房企6家,这意味着这些房企可能都被低估了。

  值得一提的是,虽然多数房企的负债水平处于安全范畴,但少数房企人仍然处在危险边缘,比如泰禾集团(000732)和雅居乐。

  榜单显示,泰禾集团以62.20%的负债率垫底,雅居乐以61.61%的负债率排在第47位。

  在业内人士看来,虽然资产抵押上限不超过70%,但62.20%的真实负债水平显然高于行业均值,如果行业继续下行,类似房企还是会存在一定风险。

房企 滨江集团

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