原标题:中华企业动态跟踪报告:中企滨江七子筑梦金融港,管理优化三费率持续下降 来源:光大证券
2019H1 公司营收同比+19.22%,毛利率提升 23.12pc 至 56% 2019 年上半年,公司营收 91.41 亿同比+19.22%,归母净利润 16.72 亿同比+100.56%。 上半年整体毛利率 56.02%,同比提升 23.12pc,主要受房地产结转区域结构影响。公司管理持续优化,三项费用率持续下降,上半年销售、管理、财务费用率分别同比下降 0.52pc、 1.13pc、 2.62pc。 开发板块:开发重心回归上海,毛利率有望维持高位 2019 年上半年,公司签约面积 13.57 万平米, 签约金额 66.34 亿元,分别同比+10.86%和+155.23%。签约均价 4.89 万/平米同比+130.2%,主要系上海地区签约占比提升。从结构上看, 2018 年 4 季度上海地区住宅放量, 2019 年 1 季度上海地区商办入市。考虑到上海地区销售占比提升较快,未来毛利率有望维持高位。 租赁板块:加大持有规模, 滨江七子全面开工, 打造陆家嘴金融港 2019 年上半年,公司出租建面 327309 平米,同比减少 16.39%, 租赁业务收入 3.04 亿,同比减少 2.56%,主要原因系淮海公寓重新装修。 公司“陆家嘴北滨江-东外滩”为起点,由“中企滨江七子”组成陆家嘴金融港,规划总建面约 37 万平方米(其中杨浦东外滩约 7 万平方米,陆家嘴北滨江约 30 万平方米),目前已全部开工,预计 2020 年起陆续入市。 净负债率仍处低位,后续杠杆有空间,融资优势持续凸显 2019 年上半年带息负债增加 3.8 亿至 158.7 亿,在手现金减少 33.7亿至 142.4 亿,净负债率较 2018 年末提升 23.48pc 至 9.92%,仍处于较低水平,后续杠杆有空间。 现金短债比 4.28,较 2018 年末提升 1.73,在手现金充沛,短期偿债压力较小。 2019 上半年加权平均融资成本进一步下降0.3pc 至 5%,最新一期私募债票面利率 4.35%,融资优势持续凸显。 高基数下结算或放缓,目标价 5.70 元,下调至“增持”评级 公司房地产销售重心重回上海,签约均价大幅提升,结构改善带动毛利率稳步上行。同时公司加大持有规模,依托“中企滨江七子”打造陆家嘴金融港, 租赁板块中长期发展值得期待。鉴于 2018 年高基数及在手结算资源有限,我们下调 2019-2021 年预测 EPS 至 0.44/0.52/0.59 元(原为0.57/0.65/0.76 元)。鉴于行业估值中枢下移,我们下调 2019 年 PE 至 13倍,目标价 5.70 元,下调至“增持”评级。 风险提示: 租赁板块建设进度有不及预期可能,推盘有不及预期的可能。
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