解析投资：“房住不炒”背景，此刻该不该投资房产？

中国房地产产业从零出发，到2018年房地产投资已占GDP的13%以上，住房相关经济占到国民经济的20%，成为中国经济的重要动力。无论是从美国还是中国的房价指数看，在历史的长周期上，房价的上涨过程中虽穿插着调整，但要从大趋势上看，却只有趋势性的上涨，由此看来作为人类刚需所需的房子，一直以来都受到全球人类的青睐。

2005年以前，国内受人口红利、房改政策红利、加上城镇化的快速推进共同作用，国内房地产行业基本面长周期向好。1998年-2018年，国内城镇化率在20年内从33.35%增长至59.15%，平均每年上升1.3%。但相比于发达国家的都市化水平，我国城市化虽仍有空间。

2018年美国、英国、日本、韩国的城市化率分别为82.26%、83.40%、91.62%、81.46%，表明我国城镇化水平仍比较低，随着我国经济和社会的发展，预计国内城镇化率在较长的一段时间内仍有较大的提升空间，如果今后按国内城镇化率平均每年上升1%来算，未来国内城镇化要达到80%的水平，可能我国整体房地产需求端热度将持续延续接近20年。

近年来随着国内房地产需求端大增，房价趋势性上升，2010年之前，国内家庭的杠杆率还很低，维持在20%以内，到2018却已攀升至53.2%。房价的提升强化了居民对房地产的配置，却令住房贷款余额占据了国民总储蓄的60%。

当前在宏观经济面临下行压力环境下，居民杠杆率的持续提升明显抑制了消费需求的释放。从2019年一季度开始，房地产的调控政策陆续出台，2019年5月，政府对房地产的调控政策进一步加强，并从2019年7月以来呈现出连续加码的态势，多次重要会议重申“房住不炒”的楼市主基调，调控开始着力于房企融资端的收紧，调控范围涉到银行贷款、信托贷款和海外债等领域。

在中国经济开始走向新时代的大背景下，“房住不炒”的指导思想决定了未来房地产市场的发展方向，调控的实施使2019年我国的房价同比增速显著放缓，目前阶段的房地产调控政策使商品房销售市场和土地市场的热度开始降温，那未来在“房住不炒”背景下，还该不该投资房地产公司呢？这就要从房地产行业集中度分析了。

从房地产行业集中度看，近十年来，房地产行业集中度日益提升。销售额排行前5名房企的市场占有率由2009年的5.3%提升至2018年的18.3%。销售额排行前10名房企的市场占有率由2009年的8.1%提升至2018年的26.9%。销售额排行前20名房企的市场占有率由2009年的11.8%提升至2018年的37.4%。

从产业生命周期理论看，行业集中度急速提升是产业发展进入成熟期的重要特征之一，结合我国房地产业发展现状，我国房地产业正处于从成长期向成熟期过渡的阶段，行业集中度将持续提升。

对于房地产企业资质的衡量，主要可以从房地产企业的销售能力、拿地能力和融资能力等三个方面来衡量。本轮“房住不炒”调控推动了资金、土地和预售证三种资源出现了快速集中，赋予龙头获得更多、更便宜的资金和土地，由此出现了“融资、拿地和销售”三重集中度跳增。

目前，融资集中度和拿地集中度的提升已经远远领先于销售集中度，销售集中度提升体现的是当期的资源变现，而资金集中度和拿地集中度的提升则可以保证未来 2-3 年的销售业绩放量，这预示着后续我国房地产行业的集中度将进一步加速提升，市场资源将继续向头部企业靠拢。

由于融资端调控政策的陆续出台，房企拿地分化开始加大。从今年 1-7月新增土地面积排名前100的房企来看，新增土储集中度分化明显，新增土地面积主要向少数大型房企聚集。

今年1-7月新增土地建筑面积位列前三的公司为碧桂园、绿地控股、万科新增土地建筑面积分别达到了5008.5万平方米、2328.2万平方米、2059.2万平方米。预计后续兼具龙头规模优势以及融资优势的房企，将持续受益于行业集中度的进一步提升，建议关注资源优势明显、市占率有较大提升空间的房企。

（文章来源：解析投资）