每天都是卖楼的好日子 高喊“活下去”的万科 依然活得很好！

原标题：每天都是卖楼的好日子 高喊“活下去”的万科 依然活得很好！ 来源：东方财富Choice数据

　　中国房地产有个现象是房地产商、房地产开发企业的数量是世界之最。

　　美国2018年50个洲的工商登记里，注册房地产开发的企业没有超过五百个，而我国2018年统计在工商局注册登记的房地产开发商接近十万个。

　　中国目前5亿多的城市户籍人口加3亿左右外来的农民工形成的常住人口，整个是8点多亿。8亿多城市常住人口有9万多个房地产企业，这个比例远高于香港和美国等一些成熟的房地产市场。

　　我们都知道，房企是高负债型企业，高成本拿地后可通过银行融资建房，然后再高价出售。但在政府“房住不炒”的思路下，房地产融资难度极度上升。

　　数据来源：人民法院公告网东方财富Choice数据

　　根据人民法院公告网显示，截止8月22日全国有275家房地产企业申请破产，甚至连全国500强的上市房企银亿集团也在其列。剔除其他行业统计以外，房地产是破产企业数最多的行业，就连万科也要高喊“活下去”。

　　但是，去年曾高喊“活下去”的万科，从今年上半年的业绩表现来看，可以说是活得很好。

　　活得很好的“万科们”

　　8月20日晚间，万科披露2019年中报显示，2019年上半年，万科实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%；

　　实现归属于上市公司股东的净利润118.4 亿元，同比增长29.8%，相当于每个月赚了近20亿，这些数据均创下了万科上市以来的历史新高。

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　　从碧桂园来看，今年上半年：

　　实现毛利约548.6亿元，同比增长56.9%；

　　实现股东应占利润约156.4亿元，同比增长20.8%；

　　实现股东应占核心净利润约159.8亿元，同比增长23.4%；

　　净借贷比率由2018年6月30日的约59%下降至2019年6月30日的约58.5%，下降了0.5个百分点。

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　　融创也表现不错，报告显示，2019年上半年：

　　融创中国营业收入约为768.4亿元，同比增长约64.9%；

　　毛利润约为193.5亿元，同比增长约67.9%；

　　净利润约为112.9亿元，同比增长约66.6%；

　　归属于上市公司股东的净利润约为102.9亿元，同比增长约61.7%；

　　每股基本盈利为2.37元。

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　　“愁容满面”的恒大

　　多家房企今年上半年表现都不错，但恒大作为去年的利润王，今年的中报却爆雷了。

　　图片来源：恒大

　　8月9日晚，中国恒大突发公告，对上半年业绩进行盈利预警。

　　根据盈利预警，恒大预期上半年净利润及核心业务净利润有所下降。

　　其中净利润预期约为人民币270亿元，较去年同期下降约49%，核心业务净利润预期约为人民币300亿元，较去年同期下降约45%。

　　公告表示，公司的合约销售与去年同期相当，利润下降主要是由于上半年交楼面积减少所导致。

　　在政策调控下，加上去年恒大业绩释放过度，还有交房周期等因素影响下导致了其盈利预警。

　　数据来源：全国工商联东方财富Choice数据

　　今日，全国工商联发布了《2019年中国民营企业500强报告》，华为投资控股有限公司以7212.02亿元的营业收入再次蝉联榜单之首。

　　而排名第5的恒大，今年上半年的业绩表现不如排名13的万科。

　　实际上，2019年年初至今，经济形势延续去年的态势，依旧复杂多变。

　　融资收紧、拿地竞争、销售乏力等压力接踵而来，但喊着“活下去”与“收敛聚焦、巩固基本盘”的万科依旧交出了一份亮眼的成绩单，营收、利润双双呈现上升的态势。

　　而去年，万科一场内部动员会打出“活下去”的横幅，一度令国内地产行业风声鹤唳。

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　　但从今年中报业绩情况来看，万科确如郁亮所说的那样，活得还不错！

　　在行业入冬之后，头部房企该如何应对，我想万科在房地产市场融资环境持续收紧下的应对措施，是值得借鉴的。

　　销售回款率始终保持在90%以上

　　去年，郁亮定下的目标是，2018年坚决完成6300亿元年度回款。而到九月，6300亿元回款完成仅不到一半，任务还很艰巨。

　　而今年上半年，报告期内，万科实现：

　　销售金额3340亿元，同比增长9.6%；

　　实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%；

　　实现归属母公司净利润118.4亿元，同比增长29.8%。

　　分区域来看，上半年万科房地产业务收入中，南方区域、上海区域贡献相对突出，分别达35.4%、32.9%，中西部区域、北方区域占整体营收比例则分别达到18%、13.7%。

　　核心业务方面，房地产业务依然是万科的主要收入来源。今年上半年万科全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为95.5%。

　　其中，万科上半年实现房地产业务结算面积846.3万平方米，同比上升20.7%；实现结算收入1329.9亿元，同比上升32.2%。

　　公司副总裁、董事会秘书朱旭表示，上半年公司的销售回款率始终保持在90%以上，处于行业领先水平。

　　万科泊寓已成立独立事业部

　　在中期业绩网上说明会上，执行副总裁、首席运营官张旭表示，租赁住宅业务未来将坚持围绕租赁客户的痛点和需求，提升产品和服务能力。

　　张旭介绍，集团上半年新开业101个租赁住宅项目，总计2.06万间。截至6月30日，长租公寓业务已覆盖35个主要城市，累计开业8.2万间，其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市，开业半年及以上的成熟期项目平均出租率为91%。

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　　张旭称，公司主要产品线青年长租公寓品牌“泊寓”荣获“2018-2019中国集中式长租公寓年度十佳运营商”称号。泊寓今年已经成立一个独立的事业部，因为它已经具备了这个条件，期望在运营上体现集中的优势。

　　未来加深与平安的合作

　　对现场提问的“是否会加强与平安等险资的合作”问题，万科总裁朱九胜首先表示非常感谢平安对万科这么多年的支持，他表示万科和平安都是深圳企业，双方充满了感情。

　　他表示企业首先要把自己的事情做好，做好的标准就是要到行业数一数二。

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　　他认为，房地产和险资有天然的联系，货币市场与土地市场天然有高度关联，一个是货币市场，一个是土地市场，一个是房地产市场，三者一定是高度关联的，用合适的机制就可以流转起来。

　　但是房地产要防范过度金融化和杠杆化，要最终回归到住宅市场和租赁市场发展上来。

　　不过，随着中短期资金渠道的收紧，险资作为中长期的资金来源，发挥的作用会越来越大。

　　在他之后，万科首席运营官、执行副总裁张旭补充称，万科和平安有非常广的合作，与平安的银行、证券、不动产、险资等等都有合作，未来还会加强，进行更广范围的合作。

　　万科正在进行第三次创业

　　在业绩推介会上，针对目前万科的业务发展处于什么阶段这一问题，万科总裁、首席执行官祝九胜表示，现在是万科第三次创业阶段。

　　祝九胜称，王石35年前是第一次创业，20多年前万科聚焦不动产行业是二次创业，现在是三次创业。

　　阶段性想实现的是构筑第二条增长曲线，根本目的是围绕客户发展，围绕客户需求。

　　对一个行业而言，很多人会有自己不同的看法和判断，一个企业的发展阶段有传统的生命周期曲线的衡量，他个人更偏向把我们理解成第三次创业的阶段。

　　“万科35年前做了第一次创业，20多年前我们聚焦于住宅开发这个行业是第二次创业，现在的城乡建设与生活服务商转型是第三次创业，第三次创业的目的是继续围绕城市发展、围绕客户的需求，构筑我们的第二条增长曲线，这不是静态的阶段。”

　　万科一直以来都在引领着中国房地产行业前行，万科从聚焦住宅到多元布局，从曾经的“让建筑赞美生命”到如今的“城乡建设与生活服务商”。

　　万科内部关于企业的发展路径在不断变化。

　　这又会让人想起2017年年底，在厦门的一次媒体沟通会上，万科董事会主席郁亮曾说：

　　未来谁说万科是开发商，我跟谁急。