为商业板块发展“赋能” 皇庭国际构建“6M”新模式

　　关于商业地产进入存量时代的论调已传唱近两年，但如何建立具有内生效益的新商业模式，依然是各商管企业亟待解决的问题。在此背景下，皇庭国际（000056）提出了独特的“6M”商业模式，为其商业板块注入新生力量。

　　日前，皇庭国际旗下深圳戴维斯商业管理有限公司（以下简称“皇庭戴维斯”）联合东旭集团的新项目在安徽合肥正式亮相，标志着华东首座皇庭广场的顺利落地。在接受《证券日报》记者采访时，皇庭国际董秘、皇庭戴维斯CEO曹剑表示，“当前，商业地产的行业集中度依然偏低，这给公司带来了很大的市场空间。”

深耕商管行业

　　窗明几净、令人心生愉悦而富有活力，这是记者走访皇庭国际新办公室时对其氛围的直接感受。在这里，同时担任皇庭戴维斯CEO一职的皇庭国际董秘曹剑接受了记者专访，就皇庭国际在商管行业深耕多年的成果、变革和其所在行业的发展特点等话题进行了分享。

　　记者了解到，自2013年公司开发运营的首个大型购物中心项目——深圳皇庭广场开业以来，皇庭国际在商业不动产领域成长迅速。年报显示，去年公司核心项目皇庭广场完成新签及续签品牌逾200家，部分新签商铺租金水平大幅提升，全年客流超2000万人次、销售同比增幅高达57.3%，实现租金及物业管理费等收入合计2.89亿元。

　　此外，2018年公司还通过资产置入重庆皇庭广场新增了自持商场面积约8万平米，并签署多个轻资产的商业管理输出项目。截至目前，皇庭国际的商业不动产总管理规模已超过120万平米，业务布局拓展至国内珠三角、长三角、西南、中原和西北等地。

　　“目前全国纯粹做商业不动产运营的上市公司还是少的，基本上都是顺带地做”，访谈之中，曹剑也谈到了公司所在行业的现状。曹剑认为，国内购物中心的发展时间短、速度快，同时行业集中度也不高：“目前，全国规模以上的购物中心管理规模最大的商管公司市场占有率也只有3%-4%，其他公司的市场份额更小。”

　　实际上，在公司看来，国内的商业不动产运营管理目前也还相对传统，除标准化及专业化程度不高外，互联网的渗透率也低。尤其在招商等核心环节，缺乏类似搜房网等在住宅市场的信息撮合平台，品牌方和购物中心运营方沟通的效率非常低，对招商团队的依赖非常高。曹剑表示“这种条件下，我们看到现在购物中心发展对项目团队的经验依赖性很强，但这种模式下的试错成本很大，得经过漫长的培育期后才能知道做得对不对。

关于这一点，麦肯锡咨询也曾在相关报告中提到，如今大部分商场仍基于以往惯例、经验和直觉来做决策，只能眼睁睁看着价值流失；该报告提出，“商场只有重塑业务模式，引入新技术，培养自身的大数据高级分析能力，才能在新环境中绝处逢生”。

构建“6M”新模式

　　基于公司发展历程，曹剑认为行业仍很有发展空间：“皇庭国际这几年以购物中心和写字楼的商业化运营为主，所以，我们希望能抓住这一发展机会，把我们多年积累的经验用起来，建立自己的标准，希望未来在开店的速度、招商运营的效率和坪效等都能有较大的提升，进而把规模做大。同时，购物中心承载的购物、满足基本生活需求的功能，逐步演变成承载“社交、娱乐、教育”等为主的功能，这一点也符合人们消费升级的需求，也与人民群众对美好生活的向往的追求是一致的。”

　　在这一规划下，皇庭国际于2016年进行了搭建商业运营服务平台和金融服务平台的尝试，并在2017年成立皇庭戴维斯开始探索全新的商业模式。

　　到2018年，皇庭国际首度提出“6M”综合性商业管理模式的发展战略，新商业模式开始成型。不同以往，公司以“商业+资本+互联网“为依托，发挥“商业是场景，是流量和入口”的特点，以商管为基础，提供高附加值的”商业运营、金融服务、资产管理、品牌孵化投资和智能化商管“等综合管理服务。

“在如今其承载功能发生变化后，商场就已不单单是一个商场，而更像是一个场景、一个流量入口和平台，这就是我们构建6M这一模式的灵感火花”，曹剑说道。

　　在他看来，诸如年客流量逾2千多万的皇庭广场等，其流量的价值实际上还大有开发空间。对此，曹剑表示，“未来皇庭国际除了把商业做好，还将充分利用这一场景和流量入口，把盈利模式多元化，通过金融和互联网的手段来改造，提供增值服务，从而提高整个商业运营的效率，这就是我们正在探索的新商业模式。”

多元布局结合新商业模式的成型，也对皇庭国际的业绩形成有力支持。2018年，公司实现营收9.49亿元，同比增长17.47%；其中，商业运营服务实现营收增长22.42%；在今年一季度，公司实现扣非后净利润同比增长73.01%。同时，公司的高质发展也得到了股东的认可，在3月获得公司第一大股东及其一致行动人的股份增持。

　　（编辑乔川川）