[房企年报]金科股份：保交付结转收入创新高稳债务兑付优化财务结构|金科股份_新浪财经

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　　近日，金科股份发布了2021年年报，报告期内，公司实现营业收入1123.09亿元，同比增长28.05%，公司净利润66.88亿元，归属于上市公司股东的净利润36.01亿元，这在当前行业大环境下显示出其突出的经营韧性。过去一年，金科股份在新一届董事会和经营管理层的领导下，确定“一稳二降三提升”的经营策略，全力推动高质量发展，发挥企业社会责任担当，全力保交付、保债券兑付，在“一稳二降”的基础上，四位一体的发展思路持续提升。

　　董事长周达表示，经历本轮深度调整之后，行业发展将由规模化竞争向差异化竞争转变，企业将更加重视“规模、利润、负债”的平衡，同时更加重视通过持有性经营打造永续经营能力，拓展创新业务领域穿越房地产周期。

保交付：结转收入稳步增长创历史新高

　　金科股份在“保交楼、保民生、保稳定”的大原则下，2021年实现结算面积1200.96万平方米，同比增长18.34%。值得一提的是，金科全年住宅交付套数达到14.16万套，住宅交付面积达2175万平米，而目前在建面积也达高达6096万平米。金科股份在物业建设安装、交付过程中表现出的从容、稳健和底气，为其全年合同销售奠定了坚实的基础。

　　2021年，金科股份实现销售金额1840亿元，连续3年位居行业前20，录得销售回款1853亿元，对应销售回款率为100.7%，为历史回款率最高水平。此外，销售面积1966万平米，也连续4年位居行业前10。

　　值得注意的是，金科股份销售稳健的背后是其销售在全国范围内表现均衡且以高能级城市为主。重庆、西南、华东、华北、华中、华南、其他地区的全口径销售占比分别为19.82%、12.64%、40.8%、3.45%、11.68%、8.07%、3.54%，均衡的布局有效地将部分地区的调控政策的影响降到最低。此外，金科股份在一二线的合同销售额占比近70%，重点布局高能级城市是金科股份的销售依然可以稳居行业前列的重要原因，而且这种趋势在过去一年进一步得到加强。

　　金科股份在高质量发展的战略下，销售回款和稳健交付形成了良性循环，由此录的创历史新高的营业收入。

　　对于今年1季度全行业普遍遇到销售下滑的问题，管理层在业绩发布会上表示，面对行业和环境的不确定性，金科始终围绕“稳健发展”实施以销定产，围绕“降库存”开展低产能城市及车位去库存，尽管成交金额有所降低，但是一季度市场排名同比仍然提升2位，并且销售面积稳居TOP10。根据金科股份2022年的推盘计划，四个季度的供货节奏大致按2：2：3：3实施，一季度总体推盘量较小，后期随着市场企稳回升，研判2022年市场将呈现前低后高的翘尾走势。

降负债：主动优化债务结构

　　在房地产行业逐渐进入“管理红利”的白银时代，高杠杆、高周转的发展模式不再契合当下市场环境。金科股份在新一届董事会和经营管理层的领导下，确定“一稳二降三提升”的经营策略：稳发展、降杠杆降库存、提升经营效率。

　　期内公司拿地面积976万平米，同比下降58.7%，拿地金额/销售金额为20.4%，同比下降19.6个百分点，拿地力度有所减弱。但同时金科也在提升土储能级，新一线及二三线城市占比达到87%。其中“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等多元方式拿地占比56%，通过多元化的综合拿地方式，即使在一线拿地占比明显提升的情况下，依然有效控制了拿地成本。新增土储楼面价3852元/平米，楼面价/销售均价为41.2%，盈利空间可期。

　　可见，一方面，金科在持续推进土地储备的去化和回款；另一方面，在充足的土储可覆盖未来2-3年销售的情况下，减少拿地稳步降杠杆。

　　管理层表示，当前，房地产行业依然处于“乍暖还寒”的时候，金科将始终坚守“现金流安全”底线。

　　金科股份过去一年在公开市场上106.11亿元的债务100%兑付，截止去年末，的有息负债较上年降低了17.46%，资产负债率降低1.65个百分点至79.07%，连续两年降低。更值得一提的是，公司净负债率连续四年下降至69.51%，此外，扣除预收款后的资产负债率连续两年低于70%红线。

　　金科的杠杆率处在健康的区间内，其债务结构也进一步优化，银行借款占比超50%，非银行金融机构借贷占比降低至24%。由此，标普国际对金科的评级由B+跳级提高至BB-，展望稳定。优秀的财务状况令金科的融资现金流处于良性的循环之中，去年全年金科在境内外各类公开市场债务融资10次，共融资118亿元，位居国内 A 股民营房企前列。

　　近期，房地产市场的融资政策频传利好。中共中央政治局4月29日召开会议提到：要支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。

　　随后，央行、银保监会、证监会、深交所分别召开专题会议，提出应及时优化房地产信贷政策，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs试点范围，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，保持房地产融资平稳有序。此外，支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。

　　预计自去年下半年年以来的行业调整期将逐渐好转，对于一向稳健、财务健康的房企来说，每一次调整后都是更好的发展机遇期。正如董事长周达所言，中长期看，我国城市化率目前为63.6%，还有较大的提升空间。此外，人们对居住的要求越来越高，改善型市场机会增多。从欧美等发达国家的经验看，即使在高度城镇化情况下，房地产依然是支柱型产业之一，依然具有非常可观的市场容量规模。

“地产+”业务：四位一体生态协同

　　金科成立于1998年，经20余年发展，已经成长为中国城市发展进程中领先的“美好生活服务商”。在精耕地产主业的同时，系统性打造“地产+”的综合竞争力，形成了“四位一体，生态协同”多元业务发展格局，这在尤其考验房企综合竞争力的当下显得尤为重要，不仅可以巩固地产主业的竞争力，亦可以培育新的业务增长点。

　　金科服务2021年经营业绩高质量攀升，通过空间物业服务（S）、社区增值服务（L）、本地生活服务（C）、数智科技服务（T）四大业务深度协同赋能，实现营业收入59.68亿元，同比增长约77%，归母净利润10.57亿元，同比增长71%。

　　截止去年底，金科服务的合约管理面积3.6亿平方米，其中第三方占比高达63%，体现了突出的外拓业务能力。在管面积2.38亿方，同比增长52.31%，业主满意度连续10年超90%。

　　金科服务在港股实现上市，已经成为金科旗下地产外的另一大增长点。此外，金科在商业开发运营及产业园区运营方面，也在持续发力轻资产运营输出。

　　商业方面，金科商业IP包括金科中心、金科爱琴海、金WALK未来生活中心等三大成熟产品系列。金科的商业已跻身全国商业地产企业前20强，成为排名上升最快的企业，商业在管项目80个，在管面积307万方，自持体量98万方。过去一年，金科商业营业收入同比增长30%，EBITDA同比增长32%，已逐渐走入正循环。