蚊型物企市盈率低迷明宇商服上市为哪般？|物业_新浪财经

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　　出品：新浪财经上市公司研究院

　　作者：陈宪

　　物企上市前仆后继，4月29日明宇实业旗下明宇商服递交了港股上市申请。截至2020年末，明宇商服在管面积2.8百万平方米，营业收入仅为1.05亿元，又是一家蚊型物企。目前包括烨星集团、兴业物联、祈福生活服务在内的蚊型物企市盈率（TTM）低至10倍左右，日成交额不足千万，为市场所抛弃。值得关注的是，各方面数据显示明宇商服成长性不足，即便上市又能讨到什么好处？

　　蚊型物业成长性弱

　　据了解，明宇实业以酒店业为主，地产、金融为辅，集团创始人张建明夫妇同时也是明宇商服的实际控制人。集团酒店业务曾在2016年冲击新三板无果，2021年物业板块若上市成功，或成为明宇集团第一家上市主体。

　　明宇商服成立于2004年，受集团影响80%收入来自于商用物业。2018-2020年，由明宇集团所开发的物业面积为1.4百万平方米、1.5百万平方米、1.9百万平方米，占在管总建筑面积的比例分别为96.4%、87.4%、65.1%。

　　截至2020年末，明宇商服在管面积2.8百万平方米，营业收入仅为1.05亿元。45家已上市物业公司平均在管面积已经过亿平米，明宇商服在业内属于一家蚊型物企，营收低于目前垫底的兴业物联（2.3亿元），刷新拟IPO物企最低营收记录。

　　规模虽小，但明宇商服未具备低基数高增长的特征。2018-2020年，明宇商服实现营业收入0.84亿元、0.87亿元、1.05亿元，复合年增长率仅为12%。同期年内溢利分别为0.17亿元、0.17亿元、0.32亿元，复合年增长率仅为36%。尤其是2018年，明宇商服营业收入同比仅增5.58%、净利润同比微增0.84%，业绩一度停滞。

　　物管行业正处于高增阶段，wind数据显示，上市物企近2年营收复合年增长率平均值为38%，净利润复合年增长率平均值在56%。

　　收入增长缓慢源于面积。从明宇商服的收入构成可知，公司专项委聘和增值服务两项业务收入增长微弱，主要以基础的物业管理服务为主。2019年公司在管面积仅增21万平方米，2020年增长了116万平方米。2020年订约面积仅增长了42万平方米，也就是说2020年在管面积的大幅增长主要是以前年度的签约未交付面积。

　　签约面积大幅交付后，2020年末公司订约面积为3.1百万平方米，在管面积2.85百万平方米，储备面积只剩24.8万平方米，储备率下滑至0.09。短期的增长性堪忧。

　　而更长远的成长性还要看关联方明宇集团的输血及自身外拓。2020年新增在管面积中明宇集团及独立第三方分别为37.7万平方米、78.4万平方米，外拓项目较高。但明宇商服过去的中标率波动较大，分别为100.0%、17.6%及8.3%。业绩不确定性较高。

　　利润增长靠费用管控股权激励地产高管

　　上市前冲击业绩的不少见，但像明宇商服通过管控费用实现利润增长的真不多。

　　2020年公司营收同比增长18.66%，净利润同比增长了82.11%。细究其利润表，2020年在营收增长的情况下，销售成本不增反降，占收入比重由上年同期的66.8%下降至55.9%。导致公司净利率从19.5%增加至30%。

　　30%的净利率是什么水平？以45家上市物企数据为例，2020年年报显示最高的是祈福生活服务30.54%，其次是同样以商业为主的星盛商业28.81%。明宇商服这一利润率几乎达到了行业最高。

　　但通过费用管控的方式提高利润率并不可持续。我们注意到，2020年明宇商服务唯一一位执行董事兼总裁李忠超2020年薪酬不增反降。2018-2020年李忠超的薪酬分别为48.7万元、76.5万元、51.2万元，2020年减少了25.3万元。5名最高薪酬人士较上年下降了35.9万元。对于一家年利润只有3152万元的企业来说，充分体现了“蚊子再小也是肉”的道理。

　　值得注意的是，这次明宇商服上市并未对高级管理人员进行激励。上市前持股4.7%的亚宇由王玉及谢鹏持有。王玉为明宇实业集团副总裁及财务管理中心总经理，谢鹏为明宇实业集团的总法律顾问。借助物业上市激励集团高管无可厚非，只不过物业板块方面，2017年开始担任总经理的李忠超却未持有股权激励，这是否会影响高级管理人员的积极性？

　　另外，明宇商服关联方贸易及其他应收款占总资产的比例分别为59.65%、71.57%、25.86%，即便上市前减少了应收款，种种迹象表明商管业务与集团密不可分。