浦江中国陷盈利"泥沼"：净利率连降 管理费用率飙升

　　新浪财经讯 近日，港股物业上市公司浦江中国发布2019年年度报告。2019年物业管理行业业绩全面上涨，作为仅有的4家业绩下滑的物企之一，或许从年报中我们能窥得更多细节。

　　浦江中国自2017年上市以来，营收不断增长，但2018年、2019年连续两年增收不增利。时间线拉长到近5年，公司毛利率、净利率持续下降，盈利指标行业垫底。与此同时管理费用率大幅增长了8个百分点，这对于一家利润率本就不高的小物企来说可谓“致命”。

　　此外，目前浦江中国的股权较为集中，大股东持股73%，公众持股数量为27%，接近港交所要求的25%公众持股要求。

　　毛利率净利率行业最低   盈利水平堪忧

　　2019年物业管理行业业绩普遍大增。截止目前，25家A+H物业股除去南都物业外均已披露2019年全年业绩。行业营收平均增速约为40%，同期净利润也随之上涨。在行业形势一片大好的情况下，4家增收不增利的物企就显得尤为突兀，浦江中国就是其中之一。

　　2019年浦江中国实现营业收入4.8亿元，同比增长22.76%，对比同行业增速处于后位。同期实现净利润为0.2亿元，同比下降21.95%。同期毛利率较上年下降1.77个百分点，净利率较上年下降2.44个百分点。Wind数据显示，无论是毛利率还是净利率，均为已上市物管公司最低。

　　浦江中国专注于非住宅物业，在所管业态上与大部分上市的物业公司都不太一样。但众所周知，非住宅物业的物业费比住宅物业要高，浦江中国是如何在较高的物业费基础上，取得了行业最低的毛利率？

　　可知的是，2019年浦江中国住宅物业的在管面积占总面积的比例为31%，但住宅物业平均月费仅为1.7元每平方米，低于行业均值2.5元每平方米。这在一定程度上会影响浦江中国的收入规模及毛利率。而直接影响毛利率的关键因素——服务成本，公司在年报中解释服务成本增加主要是员工成本、分包员工成本及公共事业费增加所致。

　　不过早在2017年上市的招股书中浦江中国曾提示，员工成本总额是我们所提供服务成本的单一最大组成部分，2014-2016年员工成本占服务成本本的比例在80%左右，员工成本的增加将影响公司盈利能力。

　　管理费用率4年连续增长

　　在本身盈利水平不高的情况下，纵观浦江中国近5年的发展，毛利率、净利率还在持续下降的。

　　2016-2019年财报数据显示，浦江中国毛利率从19.38%下降至15.4%，净利率从12.11%下降至4.25%。相比于毛利率，显然净利率的下降幅度更大。这导致2019年毛利率与净利率之差达到了11.2%。

　　但是从各业态的物业费来看，五年时间内虽有波动但总体维持平稳或增长状态。2015年公众物业每平方米的平均月费为4.1元，2019年为5.3元；2016年办公大楼及酒店每平方米的平均月费为8.7元，2019年为8.3元；商业综合体每平方米的平均月费为2.9元，2019年为4元；政府物业每平方米的平均月费为8.3元，2019年为15.6元；住宅物业每平方米的平均月费为1元，2019年为1.7元。公司盈利水平的变化与物业费趋势正好相反。

　　盈利下降的背后，近5年来浦江中国的管理费用增长尤其突出。Wind数据显示，公司管理费用率从2015年的3.91%增长到2019年的12.04%，大幅增长了约8个百分点。这直接导致浦江中国的期间费率从2015年的5.85%上升到2019年的14.35%。

　　具体到管理费用中，除去占大头的员工成本外，为提升物业管理服务的质量而开发的资讯科技系统支出也在不断加大。2017年该部分研发支出为310万元，2019年达到了800万元，预计在2020年外部市场销售收入才有可能实现。

　　犹记得上市之初，浦江中国的策略是集中向非住宅物业提供物业管理服务，特别是高利润率的公众物业及办公大楼。但是从2019年各业态的面积占比来看，公众物业及办公大楼的面积占总在管面积的比例与2015年无异，仅从2015年的50.2%微增至2019年的53.3%。同期利润率不增反降，如何控费增效成为浦江中国亟待解决的问题。

　　大股东持股73%  股权集中

　　截止2019年末，浦江中国股权仍然较为集中。2017年上市时肖兴涛、傅其昌、陈瑶三人合计持股73.5%。2019年年年报显示肖兴涛、傅其昌共同持有公司73.27%的股份。

　　其中肖兴涛担任浦江中国的主席及执行董事，傅其昌担任执行董事。但肖兴涛现年已经70岁高龄，傅其昌现年62岁。管理层中包括副总裁朱红、秘书张金美等在内年龄在50岁以上有4位。

　　现年35岁的肖兴涛之子肖予乔似乎已经被安排接班，肖予乔于2005年5月取得美国纽约州立大学石溪分校的哲学及商业管理双学士学位，次年加入浦江中国，目前担任公司执行董事、行政总裁。

　　家族企业、股权高度集中，这两点也意味着浦江中国不同于近两年上市的物业股，没有背靠房地产母公司的优势，是一家完完全全的独立私营物业管理公司。物管公司背靠母公司仿佛一把双刃剑，母公司带来一定的面积增长同时又难以摆脱其依赖性。

　　同样的，浦江中国在规模扩张上或存在短板。近三年浦江中国的营收复合增长率仅为16%，处于行业末尾。这也是浦江中国上市2年，仍然是一家迷你物企的原因。2020年开年，浦江中国完成对泓欣环境集团51%股权及难进松竹49%股权的收购。

　　截止4月27日，根据最新收盘日计算浦江中国市盈率为27.5倍，处于25家物业股的中位。中泰国际策略分析师颜招俊认为，物管公司最近开始分化，龙头估值提升，二三线梯队比较落后。作为业态最特殊的一个，留给浦江中国这家小物企的时间不多了。(文/新浪财经上市公司研究院 陈宪）

责任编辑：公司观察