美的置业中报:盈利能力提升 加权平均融资成本5.95%

美的置业中报:盈利能力提升 加权平均融资成本5.95%
2019年08月20日 15:01 新浪财经

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  新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/王永

  新浪财经讯 8月19日晚间,美的置业发布中期业绩报告,上半年实现营业收入141.95亿元,核心净利润18.89亿元,同比分别增长33%和28%,维持较快增长。

  上半年,美的置业实现合约销售金额172亿元,较上年同期保持增长,增长幅度达到17%。同时,公司加大从非公开市场拿地力度,上半年新增土储966万平方米,目前总土储约为5251万平方米,平均土地成本仅2677元/平米,与当前的销售均价相比利润空间可观。

  2019年以来,地产行业融资收紧,部分房企融资成本不断攀升,而美的置业成功降低了融资成本,借款总额加权平均实际利率为5.95%,显著低于行业平均水平。

  上半年规模、利润双增长 长三角增速最快

  美的置业整体业绩实现了快速增长,在部分头部房企结算不及预期的情况下,公司上半年实现营业收入141.95亿元,同比增长33%;核心净利润18.89亿元,同比增长28%;总资产达到2137.36亿元,同比增长20.54%。

  从营收结构来看,美的置业专注于地产开发领域,物业开发及销售业务贡献收入138.84亿元,占比达到97.8%;物业管理服务贡献收入2.14亿元;租赁、酒店及文旅总共贡献营收9622.7万元。其中物业管理业务营收增速达到35.75%,略高于物业开发及销售业务,是三个板块中增速最快的。

  销售面积及销售均价均出现增长,上半年合同销售额达到472亿元,同比增长17%;合约销售面积452.6万平方米,同比增长14%;销售均价达到10428.6元每平方米,同比增长约2%。美的置业全年的销售额或有望迈入千亿俱乐部。

  值得一提的是,在长三角经济区的布局进入收获期,报告期实现销售金额163.35亿元,同比增长26%,明显高于整体销售增速。

  土储成本低 利润率水平持续提升

  拿地方面,上半年,公司新进入上海、杭州、天津、武汉等一线、新一线城市,城市能级在提升,提升了公司的土储货值含金量。报告期内新增土储966万平方米,新开拓市场包括天津、杭州、武汉、衡阳、台州、惠州等城市。加大在重庆、佛山、苏州等区域中心城市的布局力度,优化了土储;持续在邯郸、徐州、株洲等原有城市深耕,形成规模效应和品牌效应,进一步降低管理成本,伴随着较低的拿地成本,美的置业上半年毛利率延续近年来的上升势头达到36%。

  截至2019年6月30日,美的置业拥有210个项目,通过合营企业及联营企业参与了39个项目,覆盖全国15个省份、2个直辖市的54个城市,土地储备约为5251万平方米,平均土地成本仅为2677元每平方米,与上半年超过1万元的销售均价相比,后续结算利润空间可观。

  报告期内,美的置业加大了非公开市场拿地力度,通过与知名开发商合作,或者参与产业地产及旧区改造拿地。预计2019年,在粤港澳大湾区将获取更多旧改项目。

  根据克而瑞研究中心的数据,美的置业2019年上半年在房企销售金额排行榜上位列32名,跻身观点指数研究院“2019中国房地产上市企业30强”、中国房地产业协会“2019中国房地产上市公司综合实力30强”。

  融资成本降至5.95% 低于行业平均水平

  在上半年房地产行业融资成本走高之际,美的置业融资成本却出现下降,显示了强大的融资能力。

  上半年美的置业借款总额加权平均实际利率为5.95%,其中新增借款加权平均实际利率为5.84%,较2018年末下降17个基点,低于行业平均水平。

  根据新浪财经统计,2018年80家主流房企平均融资成本为6.55%。上半年与美的置业销售规模相近的5家房企平均融资成本为7.42%,融资成本最低的融信中国为6.9%,均高于美的置业融资成本。

  融资成本降低的同时,公司债务结构进一步优化,低成本的银行借款及债券融资占比从年初的62%上升至81%,而成本较高的信托融资占比由年初的24%下降至8%,一年内到期的有息负债占比从年初的34%下降至21%,债务结构稳健合理。

  上半年,美的置业短期借贷及长期借贷当期到期部分为115亿元,账上现金及银行存款为278亿元,足够覆盖短期债务。现金短债比为2.42,相比去年底,提升0.82个百分点。长期有息负债为427亿元,净负债率为95.6%,较2018年末下降2个百分点。

  聚焦一主两翼战略 产业赋能主业

  美的置业的发展战略是“一体两翼”:做实做强做精房地产开发及服务主业,围绕主业协同发展建筑工业化与智慧产业化,实现产业为房地产主业赋能。

  报告期内,公司新成立了产业发展事业部,统筹推进建筑工业化与智慧产业化。位于徐州的装配式工厂建成投产,新设立了智慧生活研究院,负责智慧系统开发与智慧产品开发。入股国内智慧家居科技企业深圳欧瑞博科技有限公司,进一步完善智慧家居产业链布局,为主业赋能。

  美的置业设立了三大职能集群分权管理,将充分权充分下放至一线,提高区域公司的经营灵活性,应对市场形势变化。同时打造大运营体系,打通房地产开发全流程业务职能管理,以提高提高集约化管理能力。

  在产品上,美的置业聚焦于“匠芯”建造体系,在全国全面推广新型建造体系,提升工程质量与房屋品质,同时进一步提升客服与物业的服务水准。

责任编辑:公司观察

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