陆家嘴上半年房产销售收入下滑 现金不够偿短期债务

　　新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/曹婕

　　新浪财经讯 7月25日晚间，陆家嘴发布了2019年度半年报。今年上半年，公司实现营业收入81.89亿元，同比增长23.86%；实现归属于上市公司股东的净利润20.47亿元，同比增长11.34%；归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润19.11亿元，同比增长5.95%。

　　据介绍，陆家嘴的经营战略方针是长期持有核心区域的物业，短期出售或者转让零星物业，并通过产融结合，持续推进“商业地产+商业零售+金融服务”业务格局。目前，在公司的营业收入构成中，房地产销售、房地产租赁和金融业收入占比较高，分别为59.95%、18.50%和12.53%。

　　房产销售收入下滑26% 合同销售额同比下滑

　　2019 年上半年，陆家嘴实现各类房产销售收入及现金流合计13.93亿元，较2018 年上半年的18.93 亿元，同比下滑26.41%。

　　其中，在住宅物业方面，今年上半年陆家嘴实现销售收入10.98亿元，主要来自于前滩东方逸品（前滩 34 号地块住宅）、天津海上花苑东标段及其他存量房、存量车位的销售，较去年的4.91亿元大幅增长。

　　与此同时，陆家嘴今年上半年的合同销售较去年呈同比下滑，1-6月公司的住宅物业累计合同销售面积为1.17万平方米，合同金额为 6.16 亿元，而去年同期的住宅物业合同销售面积及合同金额分别为1.51万平方米、7亿元。

　　而在办公物业方面，今年上半年陆家嘴实现现金流入2.95亿元，较2018年的14.02亿元现金流入同比下滑78.96%，导致今年上半年房产销售收入下滑。

　　主要自持办公物业出租率连续下降 养老物业入住率仅18%

　　除了房地产销售之外，陆家嘴的另一大业务房地产租赁业务，1-6 月，实现租赁收入为19.47 亿元，同比增加10.6%。其中，办公物业和商业物业的租赁收入分别增长5%、66%，而酒店物业和住宅物业的租赁收入则呈同比下滑，下滑幅度分别为8%、9.5%。

　　上半年，公司的办公物业租赁收入15.98 亿元，占比最高，主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。不过，数据显示，这两年来，上述两类办公物业租金逐年上涨，但出租率却也均在下滑。2019年6月末、2018年6月末及2017年6月末，公司上海甲级写字楼的出租率分别为89%、94%和99%；同期高品质研发楼的出租率分别为83%、95%和99%。

　　其中，陆家嘴的天津成熟甲级写字楼于2017年竣工，截至今年6月底的出租率仅为57%，而2018年底为58%，上半年租金依然为3.45元/平方米/天、较去年底没有变动，出租率下降一个百分点。

　　还有一小部分为养老物业，出于人口老龄化带来的市场机遇，陆家嘴试水养老地产领域，投资打造了高端养老产品——“金色阳光”颐养院，于2017年6月正式开业运营。据了解这是上海首家内环内参照五星级酒店标准建造的养老公寓。

　　截至今年半年报发布，金色阳光颐养院已正式开业两年时间，该院共有120个套间，总建筑面积1.7 万平方米。2019 年上半年租赁收入349万元，出租率仅为18%。

　　经营现金流大幅为负 现金对短期债务覆盖率仅0.51

　　今年上半年，陆家嘴斥资29.45亿元拍得川沙地块项目，经营活动现金流出增加，导致公司上半年经营活动产生的现金流量净额同比下滑264.90%，达-16.50亿元，而上年同期为10.00亿元。

　　半年报显示，截至6月末，陆家嘴有息负债合计余额为354.93亿元，较上年末295.78亿增长20%，占2019年上半年公司总资产的42.2%，占净资产的149.63%。有息负债主要包括短期贷款（含一年内到期的长期贷款及中期票据）127.93 亿元，长期贷款为102.24 亿元，中期票据40亿元，应付债券（公司债）50 亿元，其他有息负债——华宝信托-安心投资 20 号集合资金信托计划34.76 亿元。

　　陆家嘴表示，新增借款主要系公司正常经营需要所致。公司将合理调度分配资金，确保借款按期偿付本息。

　　而为取得借款，陆家嘴有超120亿资产受限，截至2019年6月底，公司子公司陆金发100%股权、上海申万置业有限公司100%之股权、前滩25-2项目、星展银行大厦均用于质押和抵押借款。

　　截至2019年6月末，陆家嘴的现金及现金等价物余额为65.52亿元，尚不足以覆盖127.93亿元的短期贷款。

责任编辑：公司观察