美好置业地产主业疲软 探索多元化资金压力大

　　新浪财经讯 2019年2月27日晚间，美好置业集团股份有限公司（以下简称“美好置业”）披露《2018年年度报告》，报告期内实现营业收入25亿元，同比下降43.21%，实现归母净利润2.49亿元，同比下降62.55%。营业收入和净利润双降的背后是公司在调控政策下的房地产业务的下滑和装配式建筑、现代农业等新业务板块尚未步入正轨。

　　行业竞争激烈业绩下滑 下调19年经营预期

　　美好置业主要从事房地产领域相关业务，公司拥有住建部颁发的房地产开发企业一级资质证书，目前所开发项目以住宅为主，分布在武汉、东莞、中山、沈阳、合肥、芜湖、重庆、西安等地。自 2014 年开始，与地方政府合作，通过“三旧”改造的土地一级开发业务，对城中村综合改造项目拆迁、土地整合、安置等协作服务。

　　2018年以来，中国房地产政策在“房子是用来住的不是用来炒的” 基调下继续构建长短结合的制度体系，遏制房屋金融资产属性的投机需求，各地政府差别化分类调控措施逐步出台。导致房地产行业竞争加剧，行业集中度加速提升，中小房企面临更大挑战。

　　2018年公司房地产业务贡献营业收入比例为92.21%，同比下降37.8%；城中村综合改造项目收益贡献营业收入比例为3.3%，同比下降87.27%。

　　美好置业营业收入下滑的同时毛利率也略显疲软。

　　2018年公司综合毛利率为24.88%，同比下降32%。激增的费用又导致净利润骤降，2018年销售费用1.97亿元，同比增加56.18%，管理费用3.97亿元，同比增加99.82%，研发费用652.73万元，同比增加39.27%。

　　公司在年报里解释2018年新项目开盘预售导致销售费用增加，装配业务的前期投入导致管理费用和研发费用增长。

　　值得一提的是，2018年度美好置业的多项经营指标未完成，其中计划完成163万平方米的土地储备面积，2018年仅增加苏州和芜湖区域合计34.97万平方米，完成率21%；计划完成销售面积86.25万平方米，实际完成销售面积73.34万平方米，完成率85%。

　　不仅如此，2016年和2017年经营计划完成情况也不容乐观。

　　2016年计划土地储备面积217.5万平方米，实际只完成了56.32万平方米，完成率25.89%；计划销售面积78万平方米，实际完成销售59.12万平方米，完成率38.9%。

　　2017年计划土地储备面积307万平方米，实际只完成了33.1万平方米，完成率10.8%；计划销售面积84.51万平方米，实际完成销售32.88万平方米，完成率75.79%。

　　房地产属于资金密集型行业，投资较大，通常采用预售方式，即在未建造完成时向客户收取价款，一般开发项目达到收入确认条件结转利润的时间与项目达到预售条件预收客户房款的时间存在期间错配，所以2018年业绩下滑和近两年的销售未达预期有着直接的关系。

　　因多项经营指标未达标，美好置业在2019年下调了各经营指标的预期。

　　根据2019年的经营计划，预计产品满意度75分，服务满意度80分，土地储备面积56万平方米，销售面积77万平方米，年度签约额95亿元。

　　主营业务放缓的同时公司开始卖子公司回血，2018年4月16日，美好置业以20.63亿元出售名流置业武汉有限公司100%股权，为公司贡献利润6.58亿元。值得注意的是，所产生的收益在前三个季度作为非经常性损益列报，但是在2018年年报中调整为了经常性损益列报。

　　公司解释，转让名流置业武汉有限公司收益实质为城中村改造地块所产生的收益，而“三旧改造”属于公司的日常经营业务，为保持数据可比性，所以年度报告中调整为经常性损益列报。

　　新业务尚未步入正轨 前期投入大资金承压

　　中央和地方频频出台房地产调控政策，房地产销售和融资受阻，政策还有加码可能，房地产行业竞争愈演愈烈，美好置业也开始寻求多元化发展。

　　公司从 2013 年起在装配式建筑领域进行了拓展和实践。目前，美好置业子公司美好装配已拥有多项资质，专业从事装配式房屋智造。报告期内，美好装配设立在武汉江夏和青岛即墨的生产基地分别建成投产。

　　公司于2018年2月设立全资子公司美亿农业，打造粮食种植、水产养殖、加工、零售于一体的全产业链现代农业企业。报告期内，美亿农业完成湖北省洪湖市、监利县土地流转 10 万余亩，完成 16，000亩虾稻田改造。实现种养 8，019 亩，其中 1，600 亩完成虾稻池改造并进行虾稻共作。

　　装配式建筑未来空间较大，但短期内市场需求尚未完全打开；现代农业业务具有较高市场需求，但农业销售渠道尚未建立。报告期内，公司装配式建筑、现代农业等新业务板块处于业务培育期，尚未开始贡献利润。

　　另外，房地产本身具有资金需求量大、循环周期长等特点，而且装配式建筑、现代农业等新业务也处于前期投入阶段，对资金需求巨大，资金问题是摆在美好置业面前的一道难关。

　　2018年年报显示，报告期内公司房地产预计总投资金额300.98亿元，截至报告期末实际投资金额182.83亿元，后期还需投入118.15亿元。报告期末资产负债率66.26%，同比增长17.3%。流动比率1.55，同比下降27%，货币资金为22.1亿元。

　　2018年初，美好置业承诺为美好装配提供不超过20亿的财务支持，用于全国范围内装配式建筑部件生产基地的布局。报告期内投资活动产生的现金流量净额 -10亿元，同比增长252%，主要是本期装配式建筑业务投入增加所致。

　　2018年5月，美好置业签订《湖北监利生态农业产业园项目招商引资协议书》，公司将投资20亿元在湖北省监利县建设生态农业产业园项目，主要从事生态种养、农产品收购批发与冷链物流、农产品加工等高效农业生产经营。

　　2018年7月，美好置业签订湖北《洪湖市双水双绿生态农业产业园项目投资协议书》，公司拟在洪湖市投资建设“双水双绿”（绿色水稻、绿色水产）生态农业产业园项目，从事生态种养、农产品收购批发与冷链物流、农产品加工等高效农业生产经营。项目总投资约为人民币80亿元。

　　截至报告期末，美好置业存在银行贷款24.51亿元，票据、债券、基金10亿元，资产管理公司贷款16.9亿元，合计51.41亿元，综合成本为5.39%~11.5%。面对巨额的后期投入，美好置业需要在加快销售回款的同时开辟更多融资渠道。（公司观察/小飞鼠 文）

责任编辑：公司观察