小房企三巽上市无新进展 三百亿目标也没底

小房企三巽上市无新进展 三百亿目标也没底
2019年11月16日 11:55 界面

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  原标题:小房企三巽上市无新进展,三百亿目标也没底 来源:界面新闻

  图片来源:图虫创意

  实习记者  陶婷  记者  马一凡

  中小房企突围之路越来越艰难后,一家安徽小房企在去年喊出了“2019年销售300亿元,5年破千亿”的目标,并于今年10月递交了赴港IPO的招股书。

  这家已经成立15年的小房企是三巽控股集团,直到去年销售额才首次破百亿,同样在去年“跟风”将总部迁至上海。

  在三巽将总部乔迁至上海虹桥时,董事长钱堃曾在乔迁仪式上豪言:“2019年销售300亿,五年内实现千亿目标。”

  过去几年间,很多区域型小房企按照“高杠杆-高速扩张-总部搬迁-上市-全国化”的路径,迅速实现规模跨越,步入全国型中等房企行列。但在市场环境生变的情况下,同样的剧本或许很难再上演。

  在递交给港交所的招股书中,三巽仅披露了营收数字,并未披露合约销售额,这是衡量房企当年销售业绩的重要指标,而营收数据往往较为滞后,反映的是一两年前的销售情况。

  据亿翰智库发布的《2018年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》,2018年三巽集团的销售额为100.1亿元,排名第130位。

  但在今年亿翰智库《2019年1-10月中国典型房企销售业绩TOP200》中,却没有三巽的身影。在克而瑞《2019年1-10月中国房地产企业销售额TOP100》榜单中,亦没有三巽的身影。

  随着行业集中性提升,百强房企的门槛正越来越高,截至今年10月,根据上述两家机构数据,结合不同榜单之间的偏差,中国百强房企销售额门槛已经在180亿-190亿左右。

  三巽今年未进入第三方机构榜单之中,一定程度上说明这家小房企的销售情况并不理想,要实现2019年的300亿目标大大存疑。

  发迹于安徽的三巽是一家典型的区域房地产开发商,根据公开资料,它是集施工建设、商业运营、物业管理、景观园林等为一体的综合发展企业集团,下设亳州市久巽企业管理有限公司、滁州三巽企业管理有限公司、亳州市家园企业管理有限公司以及安徽三巽物业管理有限公司4家子公司。

  三巽多年来一直深耕三四线城市,90.6%的土储集中分布在安徽本省,仅亳州一城就占比41.6%。目前,三巽共35个项目,有29个位于安徽省,5个位于临近的江苏省,1个位于山东省,合计土储规模420万平米。

  这样的土储结构在如今行业下行,特别是三四线城市成交量下滑的背景下,并无腾挪空间和转换余地。

  将总部搬迁至上海后,三巽有着一些变化。开始与其他房企展开合作,比如2018年12月6日三巽以成交单价895万元/亩竞得合肥瑶海区E1808地块,其后便宣布和弘阳联合开发。

  今年1月至6月,三巽又与弘阳集团、苏瑞置业、大发地产、江苏建工、红豆置业等多家房企达成战略合作。

  另一方面,三巽在深耕安徽的基础上,也走入山东、江苏等地。今年2月27日,三巽、奥山以成交单价590万元/亩竞得巢湖市2019-20号地块,溢价率110.7%。

  在山东菏泽,三巽与大瑞置业联合开发三巽大瑞·国开学府,其中三巽应占权益规划建面3.5万平米。此外,三巽还有两个位于淮北及徐州的旧改项目与地方政府签订协议,合计46万平米,但目前还未取得土地使用权。

  除了传统住宅业务外,三巽还在尝试酒店业务板块。今年5月,三巽集团与凯里亚德酒店签署合作协议,亳州三巽•壹号院5号楼将加盟凯里亚德酒店。按照规划,未来要让三巽集团的酒店业务形成连锁化、集团化模式运营。

  打通融资渠道、获取资金优势是众多小房企搬迁到上海的主因。今年10月,三巽赴港递交招股文件,意欲借助资本力量整合资源,走上发展快车道。

  据招股书,三巽从2016年开始加快规模化发展,营业收入虽有所增长,但毛利率波动明显,负债情况不容乐观。

  招股书披露,三巽今年上半年营业收入5.62亿元,增幅221%,其全部收入来自物业销售。与此同时,2016年、2017年、2018年及今年上半年,三巽毛利分别为1.01亿元、6880万元、2.07亿元、2.05亿元,公司业务不稳定,很容易受外部因素波动影响。

  土地储备方面,三巽在今年上半年拿地上仅投入1.24亿元,截至今年8月底,土地储备增加至420万平方米,增长281%。虽然三巽集团的扩展速度迅猛,但若与年销售额达300亿的房地产相比,其土地储备显得单薄。

  而高速扩张带来的不只有土储,还有水涨船高的债务。2016年至今年上半年,三巽总借款分别为2.29亿元、5.14亿元、7.10亿元和20.04亿元。同期,一年内须偿债务为1.45亿元、3.67亿元、7.10亿元及16.78亿元。

  房地产公司上一波规模扩张和上市的窗口期已过,赴港上市难度在增加,市场环境也让高杠杆扩张的房企压力骤增。

  从各项数据指标及土储版图来看,小房企三巽目前也仅仅是一家“区域企业”的体量,未来的发展还面临巨大挑战。

责任编辑:常福强

房企 土地储备

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