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地产商无缘胡润富豪榜前十，千亿房企市值仅百亿，为何集体“被嫌弃”
来源：红星资本局
在3月2日发布的《2021胡润全球富豪榜》中，2021年是胡润全球富豪榜有记录以来，首次没有房地产企业家进入中国富豪榜前十。
与此同时，资本市场的房企也“被嫌弃”，多家年销售额超千亿的房企，市值仅仅百亿，到底发生了什么？
中国富豪榜前十
首次没有房地产企业家
2021年，胡润中国富豪榜排名前十的富豪依次是：
1．农夫山泉的钟睒睒，2．腾讯的马化腾，3．拼多多的黄峥，4．阿里系的马云，5．字节跳动的张一鸣，6．顺丰控股的王卫，7．美的何享健，8．牧原股份秦英林、钱瑛夫妇，9．恒力石化陈健华、范红卫夫妇，10．网易的丁磊。
胡润富豪榜中国富豪重新洗牌，马云此次跌出前三，而以前经常“霸榜”的房地产大佬集体跌出前十，甚至包括“超人”李嘉诚。
而2021年也是胡润全球富豪榜有记录以来，首次没有房地产企业家进入中国富豪榜前十，而互联网科技公司大量抢占前十的位置。
中国富豪榜前十首次没有房地产企业家
从入围企业家来看，房地产行业近年来贯彻“房住不炒”的调控政策，房地产企业家身家增长乏力，甚至出现大幅下滑。曾经在2020年位列前五的李嘉诚、许家印，如今已经双双跌出前十。不过目前许家印仍以2040亿元位居中国富豪第16位，碧桂园杨惠妍家族则位居第14位。
此外，万达王健林、苏宁张近东等人，已经无缘中国前20，也无缘世界前100名。
股市的“失意者”
千亿房企市值仅百亿
房地产企业的“千亿俱乐部”正不断扩容，从2016年以来，年销售额超千亿的房企数量从12家发展到去年的43家。不过从股市看，房地产股则历来表现低迷，除了万科、中海、华润、保利、龙湖等市值在千亿以上，绝大多数千亿房企股票持续低迷，市值仅仅数百亿元，还不及其一年的销售额。
“很多房地产股业绩很好，分红又高，但股价就是一直不涨，远远跑输大盘。”有投资者感到郁闷，难道市场错了吗？
事实上，近几年地产股一直是股市行情的“失意者”。包括在去年的大牛市里，A股90%以上的股票都在大幅上涨，地产指数全年却下跌了超10%，持有房地产股票的投资者可以说严重踏空。
据红星资本局初步统计，金地集团（600383.SH）2020年实现销售2427亿元，以3月3日收盘价计，市值为585亿元。阳光城（000671.SZ）去年实现销售2180亿元，目前市值仅263亿元。首开股份（600376.SH）去年实现销售1015亿元，目前市值仅144亿元。如果看这些股票的走势，绝大多数都是跌跌不休，长期表现低迷。
港股市场的房地产股同样表现低迷。中国金茂（00817.HK）去年实现销售2237亿元，目前市值合人民币348亿元。绿城中国（03900.HK）去年实现销售2146亿元，目前市值合人民币233亿元。最惨的融信中国（03301.HK），去年实现销售1552亿元，目前市值合人民币仅78亿元，不足其年销售额的1/10。
和地产股的整体趋势一致，大量房地产上市公司也纷纷“破净”，也就是市净率低于1，股价远低于每股净资产，比如不乏每股股价5元、每股净资产8元的情况。
地产股如此尴尬，如此被投资者“嫌弃”，背后发生了什么？
有券商分析师表示，虽然地产股存在一定低估，但大家更担心的是，它是受政策高度影响的行业，还是一个高负债行业，如果政策风吹草动，或者要降杠杆，风险就会快速放大。
券商分析师还表示，虽然跻身千亿规模的房企数量在增加，但优秀的公司却并不多，特别是一些通过高负债、高杠杆快速“催肥”的大型房企，看上去体型庞大，实则“虚胖”。
明星基金经理抄底地产股
但买的不多
3月2日，银保监会主席郭树清回应了房地产风险等热点问题，指出房地产的问题是金融化、泡沫化倾向还比较强。很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的。
此前郭树清曾表示，房地产已经成为我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。如今他表示，房地产金融化、泡沫化势头已经得到遏制，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。这个成绩来之不易，相信房地产问题可以逐步缓解。
如今，在“三道红线”压力之下，房企降杠杆、去负债成了整个行业最重要的任务，而多年累积的风险也正在陆续引发连环“暴雷”，以泰禾集团（000732.SZ）、福晟集团、华夏幸福（600340.SH）等尤为典型。
从股价看，这些公司都曾在股市上有过高光时刻，如今均已陷入债务危机，背负着沉重的债务负担，并引发了流动性危机。红星资本局复盘发现，截至3月3日收盘，泰禾集团股价较历史高位暴跌逾80%、华夏幸福也暴跌逾75%。
不过近期万科A（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）、新城控股（601155.SH）、嘉凯城（000918.SZ）等地产股迎来久违的上涨行情，港股地产股也迎来一波小高潮。与此同时，明星基金经理、兴证全球基金副总经理兼研究部总监董承非买入地产股引发热议。
房地产龙头万科股价近期表现强劲
董承非表示，“从PE、PB角度看，地产龙头估值水平比银行龙头还低，分红也比银行龙头要高，所以我选择地产。”不过，董承非也证实，自己虽然低位加仓了保利、万科两只房地产龙头股票，但买的也不多，因为整体持仓在下降。
知名地产分析师严跃进认为，近期地产股有所反弹，主要有三点：一是部分龙头地产股，例如万科、保利估值水平远低于银行龙头，分红也较高；二是宏观经济持续改善，社会经济持续稳定，股票市场震荡后有反弹的动力，低位的地产股更容易受关注；三是一定程度也受到住宅用地供应“两集中”新规的消息影响。
由于房地产行业从中央到地方均有严格的政策环境管控，2020年下半年以来，全国范围内30多个城市陆续加码楼市调控。2020年底的银行房贷新规，也为房企融资带来很大影响。有券商分析师表示，行业高风险和严管控带来的后果是，市场并不太认可房地产股作为投资对象，最多也只是搏底部的反弹而已。
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责任编辑：杨红卜
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