一边大手笔拿地一边陷入融资难 房企“钱紧不妙”

　　尴尬！一边大手笔拿地一边陷入融资难，房企“钱紧不妙”

　　原创： 黄紫豪 张艳芬 

　　房企一边大手笔争相拿地，一边“哭喊”融资困难。在融资渠道收窄的现状之下，房企资金流动性两端受堵。

　　近期，上市房企密集被交易所问询，短期偿债风险等问题成关注焦点。同时，监管机构紧盯房企是否合规融资。日前，监管机构发文要求对金融机构资金违规流入房地产加强监管，并对违规的机构出具了罚单。

　　作为资金密集性行业，房企如何扩宽融资渠道、创新融资模式是其继续“活下去”的关键。

　　融资收窄、流动性收紧

　　房地产行业依然是监管重点。

　　在银保监会5月17日发布的《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》中，再次重申严防金融机构违规向房地产项目提供融资。

　　上海银保监局20日发文称，因某城商行上海分行向某资本金不足的房地产项目发放贷款，该分行被罚款50万元。其实，银行房贷违规“输血”房地产领域已经被严格管控，今年以来的相关案例并不多见。

　　在一年多来的严监管下，房企融资高光时刻不再，资金链普遍承压。

　　随着年报相继披露，目前已有嘉凯城、新城控股、泰禾集团、光明地产、阳光股份等多家上市房企收到交易所年报事后审核问询函。问询内容聚焦上市房企的多项财务数据，尤其关注其流动性紧张、短期偿债以及融资能力等问题。

　　面对超高负债、短债长投等“尴尬”数据，至今仍有上市房企延迟回复问询函。

　　随着去年以来融资渠道收紧，房企不仅要面对融资成本高企，还要面临2019年全年的偿债高峰期。

　　为募资“解渴”，房企趁今年以来市场流动性宽裕，加速融资，融资规模基本处于高位运行，且房企的拿地也同步加速。

　　同策研究院数据显示，2019年4月，40家典型上市房企完成融资总额共计753.62亿元，环比大幅下跌26.42%。

　　（图片来源：同策研究院）

　　数据显示，4月份房企融资渠道中，债权融资占房企融资总量的91.30%，4月债权融资总额环比下跌30.15%。除公司债之外的其余融资方式融资额度均大幅减少，境内银行贷款、信托贷款等均下降五到六成，但股权融资绝对值占比双升。

　　（图片来源：同策研究院）

　　国泰君安固收团队认为，2018年底至今，在经济下行压力加大的背景下，央行数次释放流动性。房企目前融资环境处于新一轮宽松周期的开始，但中央“房住不炒”的政策定位也决定了接下来大幅宽松的可能性不大。

　　多元融资渠道打开

　　在房地产调控大背景下，银行贷款、股权融资以及非标融资等渠道不同程度受到严监管的影响。随着房企传统融资渠道收紧，去年以来房企对信托融资渠道依赖性逐渐上升。

　　同时，合作开发、资产证券化、债权融资计划等其他融资方式，为房企融资提供了多元的融资渠道。

　　值得注意的是，部分“非标”融资渠道被打开。

　　小编获悉，近期北金所的债权融资计划对房企敞开大门，只要有商业物业抵押，融资速度快、金额大。虽然债权融资计划普遍被认定为“非标”，但据部分券商人士透露，北金所的债权融资计划中，有项目被部分地区银行认定为“标准化资产”。

　　“债权融资计划的投资方主要是银行，理财和自营都可以投资。”某银行投行部人士介绍称，目前他所在的分行还没有相关项目。若认定为标准化产品，不仅发行方融资成本大大降低，也节约了投资方银行的资本金。

　　对于非上市房企而言，则选择了港股上市解“资渴”。

　　有着“小碧桂园”之称的中梁控股，在前几年的翻倍式规模扩张中，债台不断高筑，负债结构中有超过一半的规模来自于信托和资管产品。在去年申请港股上市失败的情况下，今年继续在上市的道路上苦苦求索。

　　5月17日，港交所再次更新了中梁控股最新一版的招股书，招股书披露IPO募资的款项除了用于现有项目外，其第二大用处是用于偿还2019年7月之后的四笔信托贷款。

责任编辑：陈志杰