北京房租降了?4月跌幅较大竟有西城

北京房租降了?4月跌幅较大竟有西城
2019年05月13日 20:13 新浪财经-自媒体综合

  北京房租降了?11区县房租下降 4月跌幅较大竟有西城

  来源: 时间财经 

  原创: 陈世爱

  并非一线城市普遍现象。

  每年三四月都是北京租房的旺季,但今年情况却让中介小刘失望。小刘所在位置为北京西北五环外,紧挨着上地产业基地。他对时间财经表示,由于今年周边很多企业的裁员,租客减少一大部分,很多房源很长时间租不出去,业主也挺着急,租金不涨反而有降价的现象。降幅在500元以内。

  中介小陈所在西城与丰台交界处的景泰片区,租客比较综合。她告诉时间财经,今年整体平稳,“我有几个业主,去年多少钱租的,今年还是多少钱租。”而前年最多上涨700元左右。双井片区的中介也表示,4月的成交额不如3月。

  贝壳找房的数据显示,2019年4月,北京租赁成交量环比减少20%。诸葛找房数据研究中心(下称 诸葛找房)提供给时间财经的数据显示,4月,北京16个区县中,仅有5个区县环比上涨,其他均为下降。其中,西城、密云、门头沟跌幅较大。 

  来源:诸葛找房数据研究中心

  北京湘楚朝晖集团董事长兼CEO胡景晖对时间财经表示,一般年后房租高峰期是正月十五至三月底,今年春节时间较早,因此今年4月份北京部分地区房租下降首先是季节性因素。其次,最关键在于北京流入人口减少,产业布局调整。不得不提的是,2018年的房租上涨较快,已经接近天花板,再涨则很难再被市场接受。后期北京房租价格走势如何,还要看五月底到七月这个暑期档才能判断。

  租金下降?

  上述中介小刘表示,一个在软件园上班的客户看上一套装修不错的房子,要是在去年下半年,这套房子的市场价应该在6500元/月,但业主心理预期房租6200元/月。最后,双方以6000元/月达成口头协议。但客户最终还是因为价格问题,租赁了另外一套价格相对较低的房子。

  此前,21世纪经济报道称,经调研多家房产中介,发现北京大部分区域租赁价格都在下降,降幅在100-1000元/月不等,出租房交易速度有所减慢。

  而新京报采访的一位长租公寓收房员表示,今年春节过后非但不见动静,北京部分区域的房租反而降了,三环内部分区域房租价格降低了10%左右。45天的空置期也由和压一付三的房租方式也基本变成空置期55天,押一付一。就这样,房子依然很难租出去,空置期往往会超过55天。

  事实上,整个2019年一季度,北京租赁市场热度低于预期。北京房地产中介行业协会发布的2019年一季度北京房屋租赁市场情况显示,一季度,北京住房租赁市场,成交量稳步增长,租金价格稳中有降。

  数据显示,与往年春节后租金普遍上涨不同,今年一季度,大部分区域租金和去年持平,只有劲松、双井、团结湖等少数区域租金略涨2%左右,涨幅也低于往年。昌平的天通苑及石景山、通州、门头沟、房山等区域租金价格则呈现下降趋势,最高下降幅度达到8%,全市整体租金水平在此带动下呈现稳中有降态势。

  值得注意的是,这并非一线城市的普遍现象。时间财经查询中国房地产业协会主办的中国房价行情网数据显示,4月份,北京租金均价93.07元/月/平米,同比上升5.5%,环比下降1.85%。同期,上海租金同比上升9.29%,深圳同比上升13.31%,广州同比上升7.18%。涨幅明显高于北京。

  诸葛找房昆明数据研究中心研究员姜国君向时间财经介绍,房屋租赁价格的变化实际上是一个比较复杂的过程,不仅与当前的房屋销售价格波动相挂钩,还与人口、CPI等有关。公开资料显示,4月份北京CPI同比上涨1.6%,衣着、居住、医疗保健等非食品价格同比上涨0.8%,环比上涨0.4%。而全国的数据显然高于北京。2019年4月份,全国CPI环比由降转涨,同比上涨2.5%。其中租赁房房租环比持平,同比上涨2.2%。

  与胡景晖看法相似,易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,当前并非换房的高峰期,租赁需求相对稳定,所以难有明显的租金上涨,且去年以来的租金上涨,

  此外,部分长租公寓不规范经营招致整顿,目前已相对进入到规范运作期。这一轮长租公寓等供应开始增加,一定程度上使得租赁市场的供求关系发生变化,这也会影响租金水平。

  供求关系不断改善

  虽然明显感受到房租价格在下降,但小刘仍表示,价格但并未回落到去年整顿之前的价位。

  严跃进对时间财经表示,去年北京租房价格高企,和一些违法违规房源整顿有关,也和部分长租公寓不规范经营有关。“整顿前,我们这边的老房子小两居租金大概5500元/月左右,整顿之后涨到6500元/月左右。”中介小刘说。

  据他介绍,去年很多做公寓的公司见机屯房子,想等到市面上房源不足的时候再高价出租,导致房价进一步上涨。此前,东北证券研报《租赁市场专题(一):房租上涨的逻辑与长租公寓市场现状》显示,截至2018年三季度,与房租增长速度相比,上海、广州的租金增长低于人均可支配收入增长,深圳住宅租金涨幅略高于人均可支配收入涨幅,仅北京租金增长速度明显高于人均可支配收入。

  在此情况下,部分实力不强的北漂选择离开北京。3月20日发布的《2018年北京统计公报》显示,2018年末,北京常住人口2154.2万,比上一年减少了16.5万。相比之下,2017年北京常住人口只减少2.2万。而其中,常住外来人口764.6万人,比上一年减少了29.7万,占常住人口的比重为35.5%,与2017年年末相比,下降了1.1%。常住人口密度为每平方公里1313人,比2017年末减少10人。

  这是1997年以来的常住人口第二次下降,也是自2017年以来连续两年下降。符合“十三五”规划中北京非首都功能疏解带动人口调控政策。

  胡景晖表示,除了人口的减少之外,北京租房整体呈现越来越“外围化”的趋势。如第二机场也即将开业,实际上京东等产业园区也都在外迁。同时,随着轨道交通的延展,住房、租房也是越来越郊区化、边缘化。由此导致城市核心区域的一些传统租赁热点区域需求下降,导致整体房租价格下降。

  租房供应方面,长租公寓不规范经营经整顿之后增加了供应。去年自如、相寓、蛋壳公寓等被北京住建委等部门约谈。自如等23家中介违规遭查处。这些主要住房租赁企业负责人也在去年承诺,不涨租金,且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

  尤为重要的是,2018年北京住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门向约谈住房租赁企业明确了“三不得”和“三严查”。

  其中,第一个“不得”便是不得利用银行贷款等融资渠道,获取的资金恶性竞争抢占房源。租金贷这一“利器”当初让众多中小型的长租公寓品牌从“步行”改为“坐车”,对企业规模扩张至关重要。少了这一助力之后,有媒体报道,一些原本被长租公寓抢走的房源重新回到了传统中介手上。

  北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥此前公开表示,“今年以来,可以看到住房租赁市场的供求关系在不断改善。”

  值得一提的是,对于北京在不断加码公租房市场,胡景晖表示,公租房影响有限,毕竟供应量少,申请条件受限,而且地段也较偏。

  姜国君认为,就目前来看对传统房屋租赁市场不会带来价格方面的影响。长期看,随着公租房所占市场份额的扩大,传统租赁市场受到影响是必然的,但这个过程比较缓慢,不会因为政策的出台而起到立竿见影的效果。(北京时间财经 陈世爱)

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责任编辑:张恒

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