分析师返乡见闻:基建地产窥视内蒙古工业重镇转型路

分析师返乡见闻:基建地产窥视内蒙古工业重镇转型路
2019年02月11日 10:28 新浪财经-自媒体综合

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  李峙屹 | 基建地产窥视内蒙古工业重镇的发展转型之路

  申万宏源研究

  申万宏源证券研究所 李峙屹

  摘要:

  1)工业化城市的名片伴随着包头市的发展,优厚的资源条件为城市发展冶炼、钢铁、机械制造等工业提供了便利,但新时期在产业升级的大背景下,家乡也同样面临转型压力。

  2)作为国网干线的枢纽和呼包鄂城市群的一极,逻辑推演城市未来基建投资预计将会以中央重大项目建设为主,除此之外市政补短板和生态保护同样值得期待,地方政府债务和财政收支平衡考验城市决策者智慧。

  3)棚改催化是13年以来地产投资的主旋律,在这个周期中,消费升级与品牌渠道下沉实现共振。

  一、包头——工业崛起之城

  我的家乡位于内蒙古包头市,她是内蒙古自治区的工业中心,呼包鄂城市群的中心城市,是中国重要的基础工业基地和全球轻稀土产业中心 ,有“草原钢城”、“稀土之都”的美誉,包头市下辖5个市辖区、1个县、1个矿区、2个旗,常住总人口223万人,人均GDP约13万元,2017年全市公共财政收入137亿元,公共财政支出330亿元。

资料来源:百度百科,申万宏源研究资料来源:百度百科,申万宏源研究

  历史上的家乡是拱卫中原政权的边防要塞。我的家乡建城历史悠久,最早可以追溯到赵武灵王于公元前306年(武灵王20年)筑九原城,包头介于华夏文明和游牧文明边缘的位置,而沿黄河上溯则可抵宁夏平原和河西走廊,这样的地理位置使得包头屡屡在古代战争中成为布防和攻守的重点,所以历史上的家乡更多的是作为拱卫中央政权的边防要塞而存在。

  近现代包头城市发展随商业兴起而兴起,建国后随工业化进程加速而加速。1850年黄河码头移至包头南海,包头成为西北地区著名的货物集散地和水陆转运码头,大量的皮毛、药材等交易在这里完成,包头人口的增长也更加迅猛,经济也日益兴旺繁荣。1923年,平绥(北平至绥远)铁路延伸至包头,包头人口增加到七万余人。1954年,随着绥远省并入内蒙古自治区,包头也成了这个民族自治区中重量级的新一员,1927年被发现的白云鄂博矿山在这之后的几个“五年计划”中发挥了巨大的资源优势,将包头推向了中国工业城市的前列,优厚资源条件为包头发展冶炼、钢铁、机械制造等工业提供了便利,从“一五计划”走来的一些企业如今仍是包头重要的经济支柱,如包头钢铁(集团)有限责任公司、内蒙一机(我父母所在单位,哈哈)。

  包头是移民城市。虽然位于少数民族自治区,但我的家乡包头是一个地地道道的移民城市。在建国初前两个“五年计划”中,为了支持包头的重大工业项目建设,大批建设者云集包头,223万人当中汉族比例超过90%,我的家人也是在那个阶段从北京支援边疆建设来到了包头,扎根内蒙奉献青春。

  二、中央重大基础设施建设有序推进,地方应对债务压力压缩投资

  中央重大基础设施建设项目有序推进。我的家乡铁路在西北区域相对发达,拥有连通包神铁路、包满铁路和神华等煤炭公司等铁路,货运客运兼具,是名副其实的内蒙古最大的铁路枢纽。随着国家铁路中长期发展规划的落地,八纵八横的国网干线中,包头经西安至海南的高铁亦在规划内,中央重大基础设施建设项目有序推进,未来包头在西北地区的枢纽的地位将继续得到强化。

  图:飞机上俯瞰城市周边铁路公路网

资料来源:申万宏源研究资料来源:申万宏源研究

  图:八纵八横包头段

资料来源:新浪,申万宏源研究资料来源:新浪,申万宏源研究

  2017年发改委也批复了包头城市总体规划(2011-2020),绿色环保可持续成为亮点。加强城市环境综合治理,划定城市蓝线保护范围,严格控制用水总量,提高水资源利用效率和效益,积极推行低影响开发模式,推进海绵城市建设;加强对九峰山、敕勒川等自然保护区、森林公园、风景名胜区以及湿地、滩涂、水源地等特殊生态功能区的保护。

资料来源:包头市规划局,申万宏源研究资料来源:包头市规划局,申万宏源研究

  地方政府存在较大财政压力。近期包头被大家反复提及的是地方政府财政问题,地铁项目也遭遇了停建,我们无法获得超过5年的可比口径财政数据,但从政府工作报告来看,2017年地方政府挤掉了之前财政收入的水分,全年一般公共预算收入137 亿元,同比下降49.3%,剔除以前虚增空转因素后同比增长6.1%,全年一般公共支出330亿元,存在近200亿元的赤字,地方政府及时停建压缩了地铁等55 个政府性投资项目,压减投资702亿元。

  图:回乡机场出来后可以直接看到地铁的建设情况,目前仍处于停建状态。

资料来源:申万宏源研究资料来源:申万宏源研究

  三、绕不开的地产——棚改催化地产产业链发展,消费升级与品牌渠道下沉共振

  对于包头这样一个三线城市而言,地产是绕不开的话题,棚改催化地产投资及产业链上家居建材消费体现非常明显,完美的契合了16年以来三四线地产投资的兴衰起伏。

  棚改带动地产投资加速。我对于家乡棚改的关注始于2013年的一则新闻,2013年2月3日下午,时任国务院副总理的李克强同志来到包头市北部的北梁棚户区进行考察,探望居民高俊平家时他的孙子“抢镜”,在给全国人民留下深刻印象的同时,也显现出了这片棚户区居民的生活状态——三代同堂居住在十几平米小房子里,小巷窄到两人见面要侧身过,900多人才有一个公共厕所。

资料来源:CCTV,申万宏源研究资料来源:CCTV,申万宏源研究
资料来源:CCTV,申万宏源研究资料来源:CCTV,申万宏源研究

  既然获得了克强总理的关注,包头的棚改自然提上了日程,由棚改撬动的地产投资也开启的快车道。包头市从房地产销售2012年的350亿元,2013年达到了销售400亿元,2016年、2017年达到了450亿元,2017年举全市之力完成了北梁棚户区改造任务,使12.4 万北梁居民实现“宜居梦”,其他棚户区改造完成1650 万平方米,受益居民28万人,获评全国棚户区改造示范城市改造老旧小区750 个、1877 万平方米,受益居民66.3 万人。

  图:北梁改造前后对比图

资料来源:政府网,申万宏源研究资料来源:政府网,申万宏源研究

  龙头地产公司进驻。过去几年内,恒大、碧桂园等龙头地产公司接连进入包头市进行楼盘开发,包头市销售排名前三的地产公司,恒大、保利已经占据两席,地产集中度提升的逻辑在家乡也得到验证。

资料来源:申万宏源研究资料来源:申万宏源研究
资料来源:房天下,申万宏源研究资料来源:房天下,申万宏源研究

  家居建材,消费升级和品牌下沉的故事同时发生。这次回家与亲朋好友聚会期间的闲聊,让我对消费升级有了更多的感触,尤其是在餐饮娱乐、汽车、家居建材上消费升级体现尤为明显,我在年前一天走访了家乡的家居建材城,收获满满。

  1)国内外一线品牌的渗透率不断提升,基本上国内外一线品牌全部有售

资料来源:申万宏源研究资料来源:申万宏源研究
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  2)消费者对于装饰的要求不断提升,品质、省心、绿色环保是大家购买的主要出发点,硬装的均价在15万左右,消费者对于套包的接受度也在不断提升。

资料来源:申万宏源研究资料来源:申万宏源研究

  3)年轻人是主要的购买群体,他们更注重服务体验,已经出现了超过2000平米的线下体验店。我走访了几个品牌体验店,基本上年销售额都在1000万以上,店员激励较好。

资料来源:申万宏源研究资料来源:申万宏源研究

  四、缩影:他乡亦故乡

  包头的机会在于有呼包鄂城市群建设的规划,八纵八横干线路网建设,有枢纽的价值和作用,但地方政府债务的压力、财政收入缩水、人才不足和产业结构路径依赖又是制约,依靠棚改带动的地产短期产业链繁荣过去后,传统的工业化城市转型之路也迫在眉睫,家乡或者也是大部分中国城市的缩影。

资料来源:新浪,申万宏源研究资料来源:新浪,申万宏源研究
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责任编辑:陈悠然 SF104

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