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目前在建房地产项目14亿平米，其意味着市场积存了近4年的销量
要 点
虽然持续了8个月的宏观调控仍没有明显的松动，而调控首当其冲的房地产行业仍然面临着资金和土地紧缩以及升息周期的开始，但我们认为对房地产行业的调控有助于行业长期
健康稳定发展，我们从供求的变化趋势和国家对房地产行业的调控的目的和措施来看，虽然未来仍然面临着一定的不确定性，但行业总体上会保持稳定。
□ 中国国际金融 白宏炜 邱 劲
调控部分释放了未来过度供给风险
8个月的宏观调控抑制了房地产投资的增速。根据我们8.19行业报告的分析，03年的房地产投资增速过快，尤其是56%的新开发面积增速将带来未来可能出现供应过度释放的风险，而经过了这几个月的宏观调控，我们看到房地产投资受到明显的抑制，土地购置和开发面积有了明显下降，近几个月房地产投资增幅都保持在30%以下的水平，新开工面积增幅下降到15%左右，表明宏观调控一定程度上释放了未来过度供给的风险。
调控对供给的抑制大于对需求的抑制导致房价继续上涨。在房地产投资增幅有了较为明显的控制的同时，房价的上涨仍在持续，前三季度全国商品房价格上涨13.4%，住宅价格上涨11.5%，我们从当前的竣工／销售面积比率上看，竣工／销售比从03年开始有了一定的下降，而到了04年降低幅度较为明显，而且该比值为0.9左右，明显处于供小于求的状态。这表明供求关系没有发生较大的改变。
行业调控有利于供求关系走向稳定
当前对房地产行业调控的主要目标已经从房地产投资增速过快转移到了房价上涨过快上，因此，当前和未来一段时间政府对房地产行业的调控主要是在房价上，我们认为随着国家对房贷管理的严格控制和加息等市场手段的实施，房价上涨将受到抑制。而房价的抑制有助于规避未来房价大幅度波动，有利于房地产企业的长期平稳的发展。
我们认为以下原因使得房价整体上不会出现大幅度下跌：
加息短期内较难改变房价走势
我们认为加息短期内较难改变房价走势有两个原因：一是加息对实际购房消费者支出的增加有限，当前5.36%的利息上升带来的购房者月供增加为2.28%，影响有限；二是加息对投资需求抑制有限，因为刺激当前购房投资需求旺盛的主要原因(负利率、投资渠道单一、投资回报低)仍然没有得到实质性的改变；当前的实际利率仍然为负(-1.75%左右)，如果到明年年底之前，利率继续上升100个百分点，而同时CPI下降到3%左右，则那时实际利率刚刚为正值。因此我们认为加息对需求的抑制作用需要看后续加息幅度和频率。
人民币升值预期将推动房地产投资需求的增加
按照中金公司宏观组的分析，当前人民币面临着一定的升值压力，在对人民币有升值预期，但升值不确定性较大的情况下，热钱或游资流入内地并持有不动产是风险较低的投资，这将增加房地产投资需求。
紧缩的土地供应政策将是一个持久的过程
三季度房屋销售价比去年同期上涨了9.9%，而土地交易价上涨了11.6%，而土地供应量也下降十分明显，土地购买量同比增长仅为6%，土地开发量增幅为14.3%，增幅均有大幅下降。土地供应量的减少而价格的上涨又进一步促使房价的居高不下，另外，我国紧缩的土地政策将是长期的，因此供给的释放在源头上受到限制。
房价可能局部调整，但整体上仍将维持稳定
我们在行业报告里分析过区域性差异较为明显，意味着行业调整也将具有比较明显的差异，局部区域比如长三角出现调整的可能性较大，而珠三角区域比较成熟，不会出现较大的调整。
另外从主观上，政府也不希望房地产价格出现较大的波动，从而对经济产生较大影响，而且国家仍然有较大的空间调控需求，比如购房退税、二手房交易市场放开等。综合起来看，房价继续上涨将面临国家更严格的调控手段，而房价稳定则是各方面所需要的。
优质企业将受益于当前行业调控
首先，低成本土地储备是盈利的保证：那些具有比较大的土地储备的公司手中的土地基本上是在宏观调控之前拿到的，由于一年多来房价上涨较大，这些土地的利润空间相应的增加很大，所以只要房价不会出现较大的下跌，公司的盈利都是可以保证的，而按照我们上面的分析，房价很有可能维持小幅上涨或维持稳定，下跌的可能性较小，所以在未来一到两年内这些公司盈利将有较好的保障。
其次，融资能力较强可以有效的化解资金风险：对房地产龙头企业来说，信贷紧缩对其影响较小，相反对银行来说，由于国家对贷款限制的严格，所以众多银行将出现争夺少数优良客户的现象，因此，这些企业在贷款上将受到优待，另外，基于房地产行业的较好的销售价格和销售速度，优秀的房地产企业通过资本周转速度的加快也可以缓解资金压力，例如在保持盈利增长的基础上放缓开发速度。
再次，行业整合有利于房地产优势企业扩大其市场份额。在资金和土地紧缩情况下，小的没有实力的房地产公司必将被市场所逐步淘汰，而新进入者进入的步伐将放缓，因而，行业整合将有利于行业的龙头企业扩张步伐，这种趋势将越来越明显。
房地产上市公司投资建议
基于以上的分析，我们认为在未来一到两年房价不出现大幅度下跌，而在行业的调整中，一部分企业仍会有较好的表现，那些增长潜力大、抗风险能力强的公司依旧是投资选择的重点，投资者应该选择以下类型的地产上市公司：
有品牌、较强开发实力的公司；
物业开发集中在住宅，尤其是中低价位住宅的公司；
有大量土地储备的公司；
有资金实力或者较强融资能力的公司；
考虑物业集中区域的市场风险。
从估值的角度来看，国内地产公司估值水平明显下降：国内前15位房地产公司03年平均市盈率从年初的27倍下降到当前的22.6倍。从国际范围来看，各国前五位房地产公司当前的平均估值水平比年初都有所上升，而国内地产公司的估值水平相应下降了26%。
风险提示
行业风险：按照当前的增速，预计年底在建项目将达到14亿平米以上，这意味着市场中存积了将近4年的销售量，这么大的在建面积在宏观紧缩和加息周期中将带来较大的风险，当房地产企业的资金来源一直处于紧张状态，而同时加息使得需求的减少导致供求关系的逆转，房价下跌带来地价的下降和供应的增加，从而进一步推动地价下跌，恶性循环导致企业资金链的断裂，形成大量烂尾楼，行业走向谷底。
资本市场风险：当前房地产行业正处于较为敏感的时期，宏观调控和房价走势的不明朗都将加剧股价的波动，尤其是板块联动效应，建议投资者注重长期投资价值，短期规避资本市场波动带来的风险。
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