新股速递 | 融创服务：中国增长最快的大型物管公司

作者：Oliver

核心要点：

融创服务是中国增长最快的大型物业管理服务商，市场地位领先。

融创的物业管理业务组合涵盖住宅物业及广泛的非住宅物业，包括商业物业及城市公共及其他物业，在管建筑面积中有86.2%位于中国的一线及二线城市。

至2020年5月31日，融创服务的合约总建筑面积达226.8百万平方米，在管总建筑面积达100.6百万平方米。

融创服务营收三年复合增长率为59.5%，净利润三年复合年增长率为150.7%。

除了正等待聆讯的世茂、金科、荣万家、合景悠活等物业股，近日恒大、融创也传出了上市传闻。传闻变成了现实，8月6日，融创服务控股有限公司已向联交所递交上市申请表格，同时发布招股文件，汇丰、摩根士丹利为联席保荐人，正式启动上市计划，融创这只明星十倍股的物业子公司正式出现在人们的面前。

一、公司概况：布局126城，百强中增长最快的物业公司

融创服务2004年成立，已有16年历史，主要从事提供物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务业务，专注于国内一线及二线城市。

融创服务是中国增长最快的大型物业管理服务商，市场地位领先。根据中国指数研究院的资料，2019年融创的整体增长率（按在管建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算）为104.5%，与2019年大型物业服务百强企业相比，排名第一。

于2020年5月31日，融创服务的合约总建筑面积达226.8百万平方米，覆盖中国29个省、自治区及直辖市的126个城市。于同日，融创服务在中国管理635处物业，包括405处住宅物业及230处非住宅物业，在管总建筑面积达100.6百万平方米。于2020年5月31日，融创的在管建筑面积中有86.2%位于中国的一线及二线城市。

融创的物业管理业务组合涵盖住宅物业及广泛的非住宅物业，包括商业物业（如写字楼、购物中心、酒店式公寓及酒店）及城市公共及其他物业（如学校、医院、游乐园、会议中心及行政机关）。住宅物业、商业物业、城市公共及其他物业的在管建筑面积分别为73.7百万平方米、13.1百万平方米及13.7百万平方米，分别占在管总建筑面积的73.3%、13.1%及13.6%。除物业管理服务外，融创也提供主要面向房地产开发商的非业主增值服务（例如咨询、开办服务及销售协助服务等）以及主要面向在管物业业主和住户的各类社区增值服务。

二、行业概况：物业服务百强增长迅速，融创增速远超行业

高速奔跑的物业行业

近年来，随着快速城镇化及人均可支配收入的不断增长，物业服务百强企业的在管建筑面积及物业数目迅速增加。物业服务百强企业的在管物业总建筑面积平均数由2014年的1750万平方米增至2018年的3710万平方米，复合年增长率为20.7%。

物业服务百强企业在管物业平均数由截至2014年底的94个增至截至2018年底的192个，复合年增长率为19.5%。由于在管物业的建筑面积及数目增长，物业服务百强企业的收入平均数由2014年的约人民币4.25亿元增至2018年的人民币8.86亿元，复合年增长率为20.2%。

来源：招股书

市场集中度不断提高

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大型物业管理公司通过内生增长及并购中小型物业管理公司积极加速扩张，以扩大物业管理规模及实现规模经济效益，借此提高市场地位，市场趋于更加集中。根据中国指数研究院的资料，物业服务十强企业的在管总建筑面积于2015年至2019年按13.4%的年复合增长率增加。同时，中国物业管理公司的在管总建筑面积于2015年至2019年按8.2%的年复合增长率增加。

中国物业管理公司中，物业服务十强企业在管建筑面积的集中度由2015年的7.6%整体上升至2019年的9.2%。根受益于市场集中度的提升，物业服务十强企业平均净利润增长，按2015年至2019年的年复合增长率计算，高于物业服务百强企业的行业平均水平。

利好政策

国务院于2003年6月颁布《物业管理条例》，标志着中国物业管理行业监管框架之里程碑。

其后，一系列鼓励物业管理行业发展的利好政策相继生效，包括但不限于《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（要求省级价格主管部门废止对保障性住房、房改房、老旧住宅小区以外的非保障性住房及前期物业管理服务的所有价格控制或指导政策）及《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（旨在推广（其中包括）将提供物业管理服务的标准化作为住宅服务业产业升级及多元化的一部分）。

住建部于2014年颁布的《智慧社区建设指南（试行）》鼓励并指出客户需要通过数字化及智慧化管理来升级传统物业管理服务。其扩大物业管理服务的范围并为物业管理行业带来更多发展空间。此外，分权改革及政府职能转变令对城市公共及其他物业的物业管理服务需求增加，且为物业管理公司扩大其城市公共及其他物业的物业管理服务规模带来更多机遇。

三、财务状况：营收三年复合增长率为59.5%，净利润三年复合年增长率为150.7%

2017年至2019年，融创服务的营业收入分别为11.12亿元、18.42亿元以及28.27亿元，三年复合增长率为59.5%，2020年一季度公司营业收入达7.19亿元。相应的，2017年至2019年，公司的利润分别为4295.8万元、9830.7万元及2.70亿元，三年复合年增长率为150.7%。值得一提的是，2020年第一季度其的利润由2019年的1360万元增至6730.6万元，同比增长高达394.9%。

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业绩高增长也归功于公司合约建筑面积的大幅度增长。自2017年12月31日至2020年5月31日，融创服务的合约建筑面积由5744万平米大幅增长至2.27亿平米，实现复合年增长率76.5%；同期在管建筑面积亦由1999万平米大幅增长至1.01亿平米，实现复合年增长率95.2%。虽然融创服务2020年3月至5月在管建筑面积有大幅提高，从5811万平米大幅增长至1.01亿平米，但是潜在管理面积或还有现在的两倍。

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分业务来说，物业管理服务和非业主服务是公司2019年之前的主要收入来源。招股书显示，2019年，公司物业管理服务实现营业收入11.48亿元，占公司总营业收入的40.6%；非业主增值服务实现营业收入15.72亿元，占公司总营业收入的55.6%。

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社区增值服务方面。社区增值服务虽占比不足4%，但近三年也是一路飞涨，从不足1亿元，增至2019年的1.07亿元。此外，除了依靠融创中国，融创服务还可以开拓第三方项目，尽管从目前来看，公司的外拓略显不足，但在后续乏力外拓业务后，又会成为融创的新一增长点。

四、竞争力以及风险点

竞争优势

1、融创是聚焦在核心城市、品质领先、增长最快的中国大型物业管理综合服务商
2、融创在项目储备、服务品质、品牌口碑、多业态布局、团队能力、管理体系以及大股东强有力全方位支持等诸多方面建立了竞争优势
3、拥有经验丰富的管理团队和专业人才，持续提供优质服务提高客户满意度和品牌认可度

风险点

1、未来可能未必按计划实现增长，同时与新的物业取得服务协议和与旧物业重续物业管理服务协议中，可能存在不确定性
2、大量物业的物业管理服务合同终止或不获续签可能对融创的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响
3、倘若按包干制履行物业管理服务时未能控制成本或提高物业管理费，融创可能会遭受亏损，且利润率可能会下降

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