香港楼市 再临下探

香港楼市 再临下探
2019年08月06日 17:18 一财网
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  导读:香港楼市在今年经历了先扬后抑的走势。

  作者 | 第一财经 宋然 陈淑贞

  在经历了2018年的低迷之后,香港楼市在2019年似乎迎来拐点。但好景不长,数据从6月开始再度下滑。

  根据香港土地注册处的资料,香港住宅在6月份的按月销量下跌超过43%至4627套,为4个月以来新低。6月份,一手住宅销售下跌至仅1111套。在此后的7月,香港楼市继续下探,香港土地注册处数据显示,7月份送交土地注册处注册的所有种类楼宇买卖合约共6380份,同比下跌24.6%。

  香港楼市在今年经历了先扬后抑的走势。今年前两个月一手和二手住宅成交渐趋活跃,三月份之后,多个楼价指数均报升,中原地产数据显示,该行10大指标屋苑在3月2日录得23宗成交个案,同比上月大幅上升77%。

  香港楼市再度下探

  受经济大环境影响,香港楼市今年初以来的回升脚步停止,从6月开始继续呈现下探模式。

  8月2日,香港土地注册处发表2019年7月份统计数据,数据显示,7月份送交土地注册处注册的所有种类楼宇买卖合约共6380份,同比下跌24.6%;楼宇买卖合约总值540亿港元,同比去年7月下跌45.7%。上述买卖合约中,住宅楼宇买卖合约占4805份、总值441亿港元,分别同比下跌21.1%及32.4%;买卖数量环比6月上升3.8%,合约总值环比上月下跌2.8%。

  下滑的数据从6月份开始显现。根据土地注册处资料,香港住宅在6月份的按月销量下跌超过43%至4627套,为4个月以来新低。6月份,一手住宅销售下跌至仅1111套。

  最新官方数据指出,今年1月至5月,整体住宅楼价已上升10.4%,然而,根据研究机构莱坊早前分析楼价与香港恒生指数的关连性的研究发现,一般住宅的楼价走势跟随恒生指数变化,但滞后三个月。自5月份以来,恒生指数曾一度下跌近10%,因此,一般住宅楼价会出现相应的调整。

  香港楼市的调整不仅出现在住宅方面,包括写字楼和零售物业均出现不同程度下滑。莱坊数据显示,6月份九龙甲级写字楼市场的租赁气氛有所放缓,成交量按月下跌约30%。大部分在九龙东的租赁成交面积都不足3000平方尺。在市场气氛低迷的情况下,有部分公司为节省支出将写字楼搬迁到租金较低的物业。

  莱坊相关负责人表示,虽然租赁需求放缓,但九龙区整体甲级写字楼租金按月上升0.5%。然而,整体租金上升是由少数例外个案造成。莱坊预计今年全年九龙区写字楼的整体租金只会上升1%至3%。

  同时,自今年2月以来,香港零售销货额也同样呈现持续下跌状态。5月份,香港零售销货额按年下跌1.3%。奢侈品零售销售表现也持续疲弱,按年下跌2.7%。奢侈品销售转差,令改善零售物业租赁市场的情况更具挑战性,尤其是对于优质街铺而言,由于空置的店铺仍未租出,租金继续下跌。随着奢侈品品牌的实体店扩充步伐减慢,部分非奢侈品零售商正抓紧机会,在中环以外的核心区落户。

  在整体环境不确定的影响下,莱坊预计零售业务表现仍将疲弱。预计今年优质街铺租金将下跌5-10%,而商场租金应保持相对稳定。

  与上述普通物业相对应的是香港豪宅市场表现,尽管最近市场动荡,但高资产净值人士并不介意支付高昂价格购买豪宅,因此豪宅市场并未受到外部大环境影响而有所下探,目前仍属于较为坚挺的物业种类。

  下半年不容乐观

  2018年1月,香港已连续第八年被美国规划咨询公司Demographia评为全球房价最难负担的城市。

  过去十余年间,香港楼市持续走强,至2017年,港岛、九龙、新界的私人房屋均价飙升至19.45万港元/平方米、17.57万港元/平方米、10.72万港元/平方米,但香港家庭年收入中位数只有32.76万港元。一个普通香港家庭全年不吃不喝,在港岛买不起2平方米。

  去年9月底,美联储加息,香港金管局跟进,多家香港本地银行上调最优惠利率,香港维持了十年之久的超低息环境结束了。看空香港楼市的机构排着队,一家接一家。

  香港楼市的拐点就这样飘然而至。去年10月,香港新房交易金额降至此前16个月来的最低水平。转入11月份,截至11月14日一手私人住宅的交易金额和宗数已分别同比下跌六成和五成。反映香港二手房价走势的中原城市领先指数(CCL)在港岛、九龙、新界东和新界西全线下滑。

  2018年7月以来,香港楼市走出一波下探曲线,曾经呈现出连续下跌5个月,且累计跌幅超过9%的情况。去年10月份,香港新建住宅销售交易额跌至112亿港元,已降至16个月最低水平,交易数量仅为1130宗,只有9月的一半左右。二手楼市也在持续放缓,公屋的买卖可见一斑。根据香港中原地产监测数据,去年10月二手公屋买卖录得35宗,总值1.03亿元,同比9月的43宗及1.24亿元,分别下跌18.6%及16.9%,宗数创33个月新低,金额创25个月新低。

  因此当时有声音表示,香港房价将在2019年出现大幅下跌,甚至喊出2019年的跌幅可能达到40%的言论。

  然而进入2019年,香港楼市再度引人侧目,中原地产数据显示,香港二手楼市成交在年后出现明显回暖,2月共录得2290宗二手成交,总额达177.8亿港元,环比分别上升4.7%及11.9%。

  但是从6月开始,情况急转直下。莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅表示:“受贸易不明朗因素和全球经济增长放缓的影响,中国香港中环甲级写字楼的租赁需求正在放缓,而中央商业区的超甲级写字楼尤其受到影响,因为租户的承租能力被削弱。由于一些金融和法律机构正在扩充,对月租低于每平方尺港币100元的写字楼的影响较少。由于需求和租户的期望不同,莱坊预计今年余下时间中环和鲗鱼涌的甲级写字楼租金增长将出现两极分化的情况。”

  同时,中原地产研究部高级联席董事黄良升指出,2019年7月份十大蓝筹屋苑的二手买卖合约登记录得169宗,总值14.32亿元,较6月的189宗及17.60亿元,分别下跌10.6 %及18.6%,这是自2019年1月的167宗及12.27亿元之后,6个月的新低。

  7月份的登记是反映6月期间的市况,显示6月二手市场观望气氛浓厚,加上新居屋超额认购,以及一手上车新盘贴市价推售,抢去二手购买力,导致十大屋苑买卖减少,而且新盘连环开售,估计8月份二手传统屋苑登记量将会进一步下调。

  中原集团主席兼总裁施永青在接受媒体采访时也曾表示,对于香港楼价,由于目前楼价走势已不是由社会和大多数人所决定的,楼价与购买力早已脱节,目前主要掌握楼价走势的为社会上收入最高的10%,其为过去量化宽松的受益者。

  施永青表示,该群人目前主要担忧资金存放的问题,然而目前这些人仍然愿意将资金投放于楼市。因此,在众多不利因素影响下,他预料香港楼价会高位争持,缓缓调整,下半年预期会有回落,但不容易大跌。与此同时,受社会气氛影响下,最近两月成交量较过去有所下跌,部分买家入市意欲下降,但刚需盘因属于民生需求,故仍然有一定市场。

责任编辑:张海营

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