菏泽打响限售第一枪 会否蔓延到三四线券商如何解读

菏泽打响限售第一枪 会否蔓延到三四线券商如何解读
2018年12月20日 08:26 新浪港股

  来源:新浪港股微信公众号(xlgg-sina)

  菏泽打响楼市政策放松第一枪,山东省菏泽市住房和城乡建设局今日发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,第六条明确规定取消新购住房限制转让措施。市场随即引发轰动,不过最新消息显示,菏泽市取消限售,实为取消限制转让期限。

  菏泽打响楼市政策放松第一枪,地产股集体走高

  消息一出,今日地产股集体走高。港股方面,华润置地点涨2.86%,融创中国涨2.54%,碧桂园涨2.07%,万科企业涨1.85%,恒大涨1.86%。

  A股方面,鲁商置业强势涨停,荣安地产涨停,卧龙地产、华业资本、银亿股份、*ST天业等涨逾5%。

  菏泽市打响取消限售第一枪?

  12月18日下午,山东省菏泽市住建局发布了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,在对棚户区改造工作提出5点要求的同时,还提出“取消新购住房限制转让措施”、“降低市区商品房预售资金监管额度”。

  通知提出,取消新购住房限制转让措施,即取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

  通知还提出,降低市区商品房预售资金监管额度,对实力强、信誉好的企业不再监管,其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上,降低一半执行,最低可放宽到监管额度的10%。同时,商品房预售资金进入监管帐户后,不再要求项目监管资金达到既定监管额度后,才可提取,只要求留存够监管资金比例,即可使用。在主体结构封顶控制节点之前,商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金,抵扣监管额度最高为30%。对于具有回迁安置房建设的商品房项目,根据安置房投资额度及建设形象进度降低预售资金监管额度。

  为何是菏泽?

  2017年菏泽土地共计卖地收入219.7亿,今年上半年菏泽又以177亿元的巨量土地成交额,杀入了全国30强,而土地成交面积更是稳居全国前20位。

  据报菏泽总人口873万人,棚改户(棚户区改造)150万人,占总人口近20%,2020年棚改计划结束后,住房将严重供过于求。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进称,菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市的市场。过去菏泽对于一些房价上涨过快的县区,是有两年的限售期的,但现在此类政策取消了,某种程度上购房的压力开始变小。

  不过,菏泽住建局回应表示:菏泽取消限售政策是根据当地情况制定的政策,没想到引起这么大的关注,(山东)省住建厅也关注到这一情况,要求我们说明情况。当前,局里领导正在开会研究,稍后或有统一回复。

  山东省住建厅房产处工作人员表示,正在了解菏泽的情况,包括政策出台的原因、当地的市场情况,在弄清楚之前,没有具体的想法。他还表示,媒体对菏泽的政策进行了过度的解读,不利于地方政府根据自身情况采取措施。  

  会否蔓延到其他三四线城市?

  易居研究院智库中心研究总监严跃进称,菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市的市场。过去菏泽对于一些房价上涨过快的县区,是有两年的限售期的,但现在此类政策取消了,某种程度上购房的压力开始变小。

  严跃进表示,预计在因城施策的政策框架下,后续类似政策放松的城市会陆续增多,尤其是会从限售政策松绑。预计未来各地可以根据具体情况进行调整政策。政策取消也会循序渐进,会从类似限售政策等取消开始,而包括限购等政策,可能后续还会相对谨慎。

  严跃进认为,菏泽此次取消限售政策,信号意义极强,可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪。其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似,都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。此类政策看似在某个文件中“不经意”地提及了一句,但往往会被认为当前很多城市试图放松的第一枪。预计此类城市的政策会造成很强的示范效应,在因城施策的政策框架下,预计后续类似政策放松的城市还会继续增多,尤其是会从限售政策进行松绑。

  此类政策取消,对于后续市场的影响,严跃进看来,将是很大的。此前包括兰州也有过各类政策的调整,当时也引起关注,但没有形成太多的模仿。而菏泽取消限售,在当前市场基本面下,预计模仿的城市会增加。此类政策应该说对于市场交易的影响还是存在的,尤其是会减少一些看空情绪,对于当前下行的楼市来说是有托底效应的,至少楼市看空的情绪会进一步减少。

  近期公布的经济和金融数据均显示出,当前经济下行压力进一步加大。因此,为保障明年经济稳增长,不少分析认为,明年财政和地产政策有望迎调整,财政政策将持续发力托底经济,地产调控或将迎来边际放松。 国泰君安证券宏观团队表示,10月的政治局会议未提及房地产调控,其实就是为接下来房地产放松埋下了伏笔。中金公司首席经济学家梁红也认为,当前财政和地产相关政策亟需调整,以促进广义信贷扩张、进而提振总需求。中信证券研究所副所长明明称,本次政治局会议释放出对明年更强的忧患意识和稳经济的信号,未来宽松政策的托底意愿将延续。

  中证报快评:菏泽限售“松绑”不代表楼市调控“松绑”

  如果把菏泽取消限售作为政策底反弹的信号,甚至看作是全面取消限购、限售和楼市松绑的信号,那还为时过早。

  理由有三:一、从大方向来看,目前政策的基调依然是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,继续严格执行各项调控措施,防范化解房地产市场风险。”这个基调目前暂未有变化。

  二、从菏泽的具体措施来看,无论是限售还是取消限售,都属于“针对各类需求实行差别化调控政策”的总体要求。这个各类需求指的是:满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。从数据上看,9月至今,菏泽市已批准预售项目25个,9月以前,也有超过60个项目取得预售资格。从库存容量来说,积压较多。属于可继续做好库存工作的范围内。

  三、从日前国家统计局公布的70城房价数据看,尽管一线城市和部分二线城市出现环比下跌,但也有呼和浩特、大理、洛阳等城市环比涨幅明显,一些城市仍处于房价长期环比上涨。调控措施在分城施策上,依然要箍紧政策笼子,防止局部过热,炒作资金重新回炉。

  尽管有评论称,如果菏泽政策落地执行,那么后续效仿的城市将非常多,在全国有90多个不同级别城市执行了限售政策。但真正的信号,恐怕要等到即将召开的一系列重要会议来公布。2017年12月23日,全国住房城乡建设工作会议召开,会议要求,2018年,全国住房城乡建设系统要认真贯彻落实中央经济工作会议精神,重点做好深化住房制度改革、抓好房地产市场分类调控、推动城市绿色发展和推动美丽乡村建设等工作。

  菏泽市最新回应:实为取消限制转让期限

  2018年12月14日,菏泽市住房和城乡建设局印发了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,根据房地产市场分类调控、因城施策的要求,取消了新购和二手住房限制转让期限的有关规定。

  2017年11月份,菏泽限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后,有不少准备购买存量住房的市民,特别是棚改货币化补偿的市民,因不能办理过户而无法购买合适的存量住房,要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。近年来,受转让期限规定的影响,菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动,促进房地产市场平稳健康发展,经过认真调查和评估,菏泽市住房和城乡建设局  决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。  

  券商如何解读?

  易居研究院:信号意义极强。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,菏泽此次取消限售政策,信号意义极强,可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪,预计此类城市的政策会造成很强的示范效应,在因城施策的政策框架下,预计后续类似政策放松的城市还会继续增多,尤其是会从限售政策进行松绑。

  兴业证券:信用创造看地产,推荐龙头房企。兴业证券表示:经济下行,信用创造看地产,这是一切变化的核心。我们此前在深度报告六和居民杠杆率系列报告中反复强调,经济增长中枢下行后,几乎所有经济体维持经济增长的必要的信用扩张,主要需要依靠房地产。因此阶段三个难以改变的长期趋势,企业融资需求下降、金融自由化、风险偏好下降。我们所研究的美国、日本、韩国、加拿大、澳大利亚等主要经济体均是如此。

  投资建议:居民杠杆率趋势难以改变,主要经济体信用扩张主体大概率是房地产,尤其是经济增长中枢下行后,长期看好一二线城市基本面。持续推荐新城控股、万科a、绿地控股、保利地产、招商蛇口,受益标的还有华夏幸福。

  华创证券表示:意义大于其本身,推荐一二线龙头

  1、菏泽取消限售政策、对需求略有提振,更重在于首例地方明文放松、意义大于其本身。此次菏泽放松限售,对新房市场中的改善型和投资型需求或有一定信心提振,在一定程度上将便于菏泽市主城区以及热点区县的二手房的交易流转,由此便于一手房和二手房交易链条的重新建立,一定程度利好一二手住房的成交,对于市场有一定情绪上的抚慰,但考虑到限售政策更偏向于供给端政策,因而预计对需求提振有限,不过更值得关注的是,本次菏泽政策微调为地方首次明文放松,打响“地方放松第一枪”,其意义大于其本身对于需求的提振。

  2、菏泽大幅降低预售资金监管额度要求,提出差异化监管标准,当地房企或将不同程度受益。本次资金监管放松在:1)对实力强、信誉好的企业不再做预售资金监管额度的限制,其它企业预售资金监管标准降低至原有预售资金监管额度的 10-50%;2)不再要求项目监管资金达到既定监管额度后才可提取,只要求留存够监管资金比例即可使用。此次菏泽放松资金监管,对于当期房企整体利好,对实力、信誉不同梯度的房企实施差异化标准,龙头房企有望进一步受益。

  投资建议:菏泽取消限售,放松资金监管,首例地方政策微调,意义大于其本身,维持推荐,继续看多龙头。维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑,而从近期政治局会议表态来看,目前行业积极因素正在酝酿,地方试探性政策放松已有浮现、多城市房贷利率松动也在继续扩围,预计后续政策环境将逐步改善,目前 AH 股主流房企 19PE 估值仅 4-7 倍,对比美国龙头次贷危机前估值底 6.5 倍,目前主流房企 NAV 折价 40-70%,均表明估值已经处于底部,维持行业“推荐”评级以及看多龙头,维持推荐:一二线龙头:万科、保利地产、金地集团、融创中国、招商蛇口;二线蓝筹(资金放松受益型):新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。

责任编辑:张海营

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