滨江身上没有“寒气”

　　本文来自微信公众号“地产k线”

　　文/乐居财经 李奕和

　　两个月前，滨江集团以股权对价14.98亿元，从阳光城手中接过杭州高光置业100%股权，从而拿下永康众泰小镇项目。

　　这是滨江集团2022上半年，在土地投资与收并购的一个缩影。

　　自去年以来，房企频频出险，不少民营房企暂缓、甚至停止拿地，土地市场“寒风”阵阵。但显然，滨江集团的身上没沾染上丝毫“寒气”，特别在杭州市场。

　　上半年，滨江集团新增项目的土地面积合计149.4万平方米，新增项目计容建筑面积合计366.3万平方米，新增土储货值权益比例57.5%。具体而言，其新增土地储备项目30个，除了宁波、金华各占1个，其余的28个均在杭州。

　　在行业的艰难期，滨江集团凭借什么在土地市场攻城略地？其披露的2022年中期报告，或让外界看到一些答案所在。

　　中报显示，2022年上半年，滨江集团实现营业收入106.9亿元，实现归母净利润12.84亿元，较上年同期增长1.34%。

　　期内，滨江集团销售情况良好，实现销售额683.93亿元，位列克而瑞行业销售排名第13位，荣获杭州房企销售冠军，权益销售回笼资金322亿元，比去年同期提升6%。

　　销售保持平稳，利润实现正向增长，在财务方面，滨江集团也保持在绝对的安全边界，融资利率创下新低，甚至直追部分央国企房企。

　　积极扩储，新增项目30个

　　2022年全年，滨江集团将销售目标设定为1500亿元-1600亿元，按照前六月的销售额计算，滨江集团在上半年已经完成最低目标的45.6%。基本对应了房企上、下半年4：6的供货节奏。

　　在房地产行业，滨江一直被称为是“小而美”的代表。该公司目前项目经营主要集中在杭州及浙江省内的金华、宁波、温州、湖州等城市，省外进入城市有上海、南京等。期内，主要有10个项目顺利交付。

　　这助力滨江集团实现营业收入106.9亿元，实现归母净利润12.84亿元，较上年同期增长1.34%。

　　根据wind统计数据，此前，77家公布了半年业绩预告的房企中，其中42家房企归属上市公司的净利润预计亏损，亏损房企数量超过一半。在一众房企营收下降，亏损频现的大潮中，滨江集团的半年业绩，让人满意。

　　而中报显示，该公司还有尚未结算的预收房款1198.5亿元，较年初增长28.13%，预收款的持续增厚，将为其未来业绩提供充分保障。

　　期内，滨江集团新增项目的土地面积合计149.4万平方米，新增项目计容建筑面积合计366.3万平方米，新增土储货值权益比例57.5%。具体而言，其新增土地储备项目30个，除了宁波、金华各占1个，其余的28个均在杭州。

　　值得一提的，过去的2021年，滨江全年新增的土地储备项目也仅38个，新增土储计容建筑面积469.4万平方米。2022年仅过了半年，其拿地量已接近去年一年的近八成。

　　中期报告显示，截止2022年上半年末，滨江土地储备中杭州占62%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等经济基础扎实的二三线城市占比22%，浙江省外占比16%。优质的土地储备为其未来可持续发展提供良好保障。

　　对于土地储备的战略，滨江集团表示，将在权益拿地金额占现金回款金额比例为不超过0.6的基础上保持平衡；继续保持三省一市，即浙江省、江苏省、广东省和上海市的区域发展战略。

　　期内，滨江权益销售回笼资金322亿元，比去年同期上涨6%。

　　至于销售规模，5月份在投资者互动平台上，滨江表示，过去几年公司在杭州的市场份额占比在10%左右，未来几年会继续保持杭州的市场地位。销售额将努力保持在全国25位以内。

　　融资成本4.7%，创历史新低

　　在土地市场的逆势扩张，得益于滨江集团一直以来在财务安全上的坚守与严于律己。

　　根据中期报告，2022年上半年，滨江集团有息负债规模558.07亿元，其中银行贷款占比78.3%，直接融资占比21.7%，债务结构清晰。

　　期内，滨江扣除预收款后的资产负债率65.47%，净负债率85.79%。债务期限构成上，短期债务为178.96亿元，占比仅为32.07%，低于期末货币资金（197.79亿元），现金短债比为1.11倍，可有效覆盖短期债务。“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。

　　滨江集团表示，今年的权益有息负债计划控制在480亿左右。

　　而在2022年乃至未来两到三年甚至更长时间，其要继续将有息负债水平控制在合理范围内，有息负债总额不超过总资产的30%，且要持续保持“三条绿线”，在行业中保持已有的优势。

　　不仅如此，该公司还有着充裕的授信储备，截止2022年6月末，滨江集团共获银行授信总额度1114.4亿元,较上年末增加34%，授信额度已使用498.4亿元，剩余可用616亿元，占总额度的55%。

　　另在直接融资可用额度上，截止报告期末，其已获批尚未发行的公司债额度6亿，注册完成尚未发行的短期融资券额度35亿元,可根据资金需求和市场情况择机发行。

　　良好的企业经营面，资产质量以及企业信誉，为滨江集团带来了相对同行的融资优势。

　　近几年，滨江集团的综合融资成本持续下降，2019年的综合融资利率是5.6%，2020年为5.2%，2021年为4.9%。而今到了2022年6月末，这一数据更是达到了4.7%，创下新低。

　　仅按照2022年上半年末权益有息负债486亿元计算，滨江为此可以节省利息1亿元。

　　4月，乐居财经曾统计数据，48家已发布年报的港股房企的平均融资成本为5.64%。当中，民营房企的融资成本普遍在6%以上，平均融资成本最高的达9.71%。央国企房企普遍要低，如，越秀地产4.26%，建发国际4.69%，远洋集团4.96%。

　　而在一众表现较为优异的民营房企中，龙湖集团、美的置业、碧桂园、旭辉控股分别为4.14%、4.82%、5.2%、5%。滨江集团4.7%的融资利率，不仅比后三者还要低上一些，甚至已经直追部分国资房企。

　　一个事实是，融资成本持续下降，充分反映了市场对滨江优秀的资产价值、强大的经营能力和优质的公司信誉的高度认可。这也成为滨江集团 “穿越周期”的底气所在，随着供需端暖风频吹，拥有相比同行远低融资成本的滨江，也将在市场中持续受益。

　　收购阳光城永康项目便是很好的例子。在该项目，滨江在2021年上半年已介入，这次主动把该项目其他股权收购过来，滨江曾透露，一方面是降低成本，另一方面也降低了合作方对项目的风险，让项目未来安全健康地开发建设。

　　凭借手中低成本的资金优势，这起收购很好地避免了因合作方暴雷，而对项目产生的负面影响。

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责任编辑：张海营