销售、营收、利润都不好！背靠大树，美的置业也急

　　来源丨杠杆地产撰文|张银银&编辑|欣欣然（欢迎关注他）

　　杆友欣欣然推荐热键被杀手的《看不清楚》：不用看清楚。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

　　半年业绩进入密集发布阶段，真是有点写不过来。

　　有杆友周末留言说，谈谈美的置业吧。刚好2022年8月26日，美的置业发布2022年中期业绩报告。

　　很大程度上说，不是很有特别的房企，杠杆游戏其实不愿意写，因为情况大同小异：销售下滑、营收下滑、利率下滑、现金流异动、债务承压……

　　当然，美的置业还是真有点不同，毕竟背靠大山。同时，杆友都留言了，今天“半年鉴”关注下吧。

　　有什么想看的公司，欢迎杆友留言。

　　1

　　多指标下滑，不派息

　　中期业绩公告披露，美的置业上半年实现营收316.63亿元，同比下降4.2%。

　　毛利为56.69亿元，同比下降17.1%。

　　对于毛利下降的原因，美的置业方面表示，主要是由于销售收入的下降带动所致。其实杠杆游戏要说，解释不解释谁都明白。

　　归母净利润15.38亿元，同比下滑28.6%。

　　值得注意，每股盈利，从2021上半年的1.75元，降至2022年同期的1.25元。

　　应该说，还能盈利，且下滑幅度也不算很剧烈的地产公司，真心算不错了。当然，美的置业这个下滑幅度其实也不低。

　　对于这个盈利情况，美的置业董事会的决议是，不派息。

　　要说这个决定也是可以理解的。如今如果说还能派息的地产公司，真是厉害+良心。

　　对了，杠杆游戏看到中期业绩披露，2022上半年，美的置业连同其合营企业及联营公司的合约销售金额约400.3亿元。

　　当然这个数据此前就披露过，这个销售额和2021年同期的超800亿元比起来，完全是腰斩。看上去下滑挺严重的，不过要是和同行比，或许又会觉得还可以啊，不算差。

　　今天的地产形势，真的是太有意思了。

　　就是这么魔幻，你说能咋地。

　　瞠目结舌的事情还有很多。

　　比如截至2022年6月末，美的置业的总资产竟然也是下滑的。如下图，虽然2021年同期总资产也是2800多亿元，如今还是，但是比起来如今少了那么20来亿元。

　　在地产行业，过去谁不是资产越来越多，盘子越来越大，谁曾料到总资产都出现下滑。

　　可以这么说，美的置业这样小幅下滑的，根本不算什么，甚至可以算跻身优秀者行列的了。

　　我不是在给美的置业打广告哈，是行业真够惨的。

　　2

　　保守求平安

　　销售不好，营收不好，利润指标也不好，企业肯定着急。

　　方方面面也都在压缩预算。

　　比如工资福利、营销及广告支出、差旅招待等都是减少的。

　　如下图，有意思，办公室支出是少有增长的事项。

　　中期业绩披露，土地获取方面，美的置业2022上半年聚焦一线、二线城市，重仓长三角、大湾区等国家核心经济圈的深耕城市。

　　截至6月30日，美的置业共有337个物业开发项目，已售未结转金额1156亿元。截至6月末，美的置业土储总建筑面积4294万平米，二线及以上城市的土储占比67%。

　　截至6月末，美的置业有现金及银行存款总量约305亿元。

　　同时，杠杆游戏注意到，其拥有境内公司债券、中期 票据、定向债务融资工具及资产抵押证券的可用注册额度合计共约114亿元，以及尚未动用的银行授信额度约1056亿元。

　　这个财务状况算不错的了。

　　在8月29日上午举行的2022年中期业绩发布会上，美的置业CFO（首席财务官）林戈透露，上半年美的置业审慎投资，通过公开市场新增1宗地块，收购8个项目，总货值63亿元。

　　“上半年美的置业推动土储优化，退出弱三线和四线城市，收购的8个项目主要位于二线城市。”林戈如是说。

　　收购方向针对高能级城市如天津、重庆、佛山、南京等地，同时退出了九江、柳州、大理等，确保按时交付是工作重点。

　　有钱也不能乱花，对吧。

　　林戈说，为了让流动性管理更加从容，公司建立了现金流预警机制，在三年前做的是12个月的规划，而今年已经变成了24个月，其中会把收支平衡和信誉因素都纳入考量；

　　在去年行业暴露问题之后，公司更加注重头寸管理，现在管理期限也从12个月延长至18个月。

　　美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉则表示，美的置业接下来的收购策略更偏保守。

　　“整个收购较为划算，收购后项目去化速度也较快，快速回笼现金流，对于资金的占用较少。”王全辉说，接下来的合作项目收购，坚持项目交付安全为第一考量要务。

　　美的置业方面表示，公司始终珍视信用价值、坚定战略方向，专注产品与品牌打造，践行精益管理，夯实组织建设。

　　把保交付、保品质、保服务放在首位。

　　3

　　增信发债何时落地？销售何时回暖？

　　对了，美的置业CFO林戈说，美的置业还是少有的没有美元债的房企，银行和债券融资在公司有息负债中占比达八成，境外双边贷和银团融资约45亿元，占比不到8%。公司主要合作银行集中在不到十家头部银行，也给融资稳定性和成本下降提供了支持。

　　美的置业与我们熟悉的家电龙头美的集团实控人同为何享健家族，林戈表示，公司着重降低融资总成本和融资利率，上半年净还款了73亿元有息负债，其中不少是主动提前偿还，“超过5个点的成本我们就觉得高了。”

　　中期业绩公告披露，截至6月末，美的置业借款总额加权平均实际利率进一步降低22个基点至4.60%，净负债率进一步降至44.9%。

　　如杠杆游戏上文所述，美的置业还是有点钱，并具备很不错的信用基础。

　　但这并不代表就一定安全。

　　一方面需要更好的销售，一方面需要可以有更好、更便宜的融资。

　　在中期业绩发布会上，美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉表示，5-6月销售情况出现回升，但7-8月在停贷潮和极端天气等影响下，市场再度下探，这是市场持续筑底和信心恢复的过程，预计第四季度市场会逐步恢复。

　　“绝对不会出现大规模的甩货行为，会根据自身的现金流安全以及每个月度的市场情况，动态调整公司的经营策略，来确保我们的经营目标。”

　　这个话的意思就是说，别想捡便宜，降价是万万不可以的。

　　你别说，2022年的中期业绩报告披露，美的置业的均价还真比2021年略微涨了那么一点。 因为高能级城市的销售占比较高，达到80.2%。

　　2022年5月，美的置业作为首批创设信用保护合约发债示范房企，成功发行2022年（第一期）公司债券，票面利率低至4.5%——比美的置业的平均利率还略低。

　　当然，钱还是需要继续借的，如果有特别便宜的最好。

　　财新报道说，近期交易商协会先后两度召集了共16家民营房企就增信发债事项开会讨论。首批参会企业有龙湖集团、金地集团、碧桂园、旭辉控股、新城控股、远洋集团6家。

　　第二批10家，包括美的置业、金科股份、富力地产、中南建设、世茂集团、宝龙地产等公司。不久前，龙湖集团已经打了个样。

　　如果更多房企可以顺利实施，不仅可以充实各自的财务，也对市场是一个提振。

　　美的置业会顺利拿到增信发债吗？我们拭目以待。其实杠杆游戏觉得，美的置业倒不是那么迫切，需要融资的房企太多了。

　　但是，销售不回暖一些，大家日子依旧不会好过。

　　本文未标注出处的财务图表，均源自美的置业有关公告，特此说明并致谢

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责任编辑：张海营