寻求债务展期，大唐集团控股自救能成功吗？

　　来源丨杠杆地产 撰文|杆姐&编辑|雯雯

　　闽系房企大唐集团控股走到一个关键路口。

　　2022年5月23日，大唐集团控股发布公告，拟就旗下一笔美元债未偿付本金额的至少2.7亿美元或90%发起要约交换。

　　该债务即将到期，拟展期一年，到2023年5月末。

　　2021下半年以来，房地产行情风云变化，销售、债务、融资及流动性压力迅速搅在一起，大家都很难受。

　　此前，部分民营房企成功展期，同时迎来一些利好消息。大唐集团控股的自救能否成功？杠杆地产希望，是。

　　01

　　寻求展期，自救关键

　　和个别优秀民营房企、国营房企动辄3、4个点的融资利率不同，多数民营房企，特别是规模体量不算很大的房企，其综合借贷成本10个点以上，一点不稀奇。

　　我们看到大唐集团控股寻求展期的这笔票据，利率定为12.50%——对，没有看错，在LPR（贷款市场报价利率）进一步降低，不管1年期、5年期，3、4个多点的今天，利率竟然要这么高？

　　当然，我们要理解，不同层次、评级房企的各自情况；美元债也有其复杂性；一些房企的海外债谁在买，本身也值得研究。

　　至于大唐集团控股的具体因素，杠杆地产不展开说，杆友应该有自己看法。

　　对于此次展期诉求，大唐集团控股期待很高。

交换要约一经实行，将改善本公司的整体财务状况、延长其债务的到期日、强化其资产负债表及提升其现金流管理。

　　事实确实如此，下文杠杆地产也会写。大唐集团控股的销售、融资、短期流动性压力都不小，展期可以说是目前救命关键。

　　同时，叠加人民币币值压力，任何有美元债的中国房企都会觉得肉痛。

　　值得注意，如果展期失败：

（大唐集团控股）可能无法悉数偿还现有票据，其产生足够现金流以履行财务承诺的努力或会受限，公司或会考虑其他债务重组方式。

　　在大唐集团控股看来，2021下半年以来，中国物业开发商及为该行业的增长及发展提供资金的资本市场经历了一个拐点。

　　房地产开发的银行放贷减少，对物业开发商获得境内资本产生了不利影响。

　　购房者的银行按揭贷款减少，加上购房者对物业开发商完成项目能力的担忧，对物业销售产生不利影响。

　　此外，预售所得款项的使用亦受到限制。

　　所有因素叠加，债务偿还和再融资将成为很大一个问题。

　　换句话说，杠杆地产认为，如果大唐集团控股即将到期美元债无法展期，该企业可能会面临很大的威胁。

　　02

　　经营承压，销售遇阻

　　根据大唐集团控股年报披露，2021年，其营收约112.5亿元，较去年同期增长6.3%，毛利率约为24.0%。

　　净利润约10.3亿元 ，较去年同期增加8% ，其中归母净利润约7.26亿元，略有增长——是房企中少有增收又增利的。

　　赚钱增加，但年报说不打算派末期息。

　　当然，毛利率还是有一定下滑。

　　2020年为25.5% ，2021年为24.0%，总体比较稳定。

　　取得不错成绩的同时，杠杆地产看到，2021年，大唐集团控股销售及营销开支约5.29亿元，较2020年的4.83亿元，增加9.6%。

　　同时，行政开支达到7.06亿元，较2020年加35.1%。2020年该笔支出为5.22亿元。

该增加主要由于本集团业务扩充以致员工人数上升所致。

　　年报披露，截至2021年末，大唐集团控股有2709名官员，2020末是员工为2592名。

　　融资成本净额由2020年同的1960万元，增长2850万元，达到4800万元。

此增加是由于借款增加导致的利息费用增加。

　　2022年则是日子都难。

　　比如杠杆地产看到，2022年4月，大唐集团控股合约销售额为18.5亿元，前4月合计82.9亿元。

　　而2021年4月时，合约销售额接近50亿元，这对比一下，实在是太惨了。

　　当时前4月卖了143.5亿元。

　　且无论单月还是前4月，2021年当时的均价都是过万元/平米。

　　如图，如今显然下滑了。

　　我们再看2021全年。

　　如上图，杠杆地产看到，2021年12月，大唐集团控股合约销售金额为69.2亿元，年度合约销售505.8亿元。

　　我们都说2021下半年房地产惨，但是对比起来，大唐集团控股的2021年12月似乎表现不错。

　　全年更是创造了一个很高的数字。

　　当下的困难，才是真的难。

　　之于大唐集团控股如此，对所有房企大概都是。

　　企业的生死存亡，一方面寻求债务展期，另一方面必须有实实在在的销售增长，否则这日子没办法过。

　　03

　　债务压力一度触发评级风波

　　此次寻求债务展期之前，2021年末，大唐集团控股曾发生评级风波。

　　2022年1月31日，评级机构穆迪发布报告称，应大唐集团控股有限公司的要求，将撤销公司长期发行人信用评级，撤销前期评级维持为“B2”。

　　2021下半年，曾1、2天内，就连续下调19家房企信用评级，力度之大、数量之多前所未有，一些规模靠前的企业亦在其中。

　　在主动申请穆迪撤销之前，大唐集团控股于去年12月，也主动申请标普撤销其长期发行人信用评级。

提早主动退出评级机制，或许可以避免资本市场和信用危机可能引发的误伤。

　　评级撤销后，大唐集团控股方面也表示，待市场稳定后会，根据发展状况再次公开评级。

　　国际评级机构标普，在2021年11月3日的报告中称，因经营面临挑战，对大唐集团控股的评级展望调整至“负面”。

　　标普认为：

　　大唐集团控股将面临多重经营挑战，包括销售前景弱化以及利润率下滑，特别是在南宁本土市场。

　　南宁是大唐集团控股的主要销售市场，占大唐集团控股2021年初可售货值约30%。

　　在动荡的市场中，大唐集团控股的境外到期债务再融资，面临不确定性，流动性也可能因此受到冲击。

　　比如标普认为，大唐集团控股上述2022年6月将到期的3亿美元境外债券，再融资的能力将面临高度不确定性。

　　若其利用内部资源偿还债务，这可能令大唐集团的流动性承压。

　　于是，我们看到了上文杠杆地产所述的寻求展期。

　　评级和流动性风波背后，杠杆地产看到2021年，大唐集团控股在土地市场方面比较卖力。

　　总共拿了24块地，总规划建筑面积约608万平米。

　　扩张一定是要加杠杆的。

　　截至2021年末，总负债约1091亿元，2020年末为1046亿元，其中767亿元，以固定费率计息。

　　其中，一年期的债务超38亿元，2020年末时该数字为不到27亿元。

　　截至2021年末，杠杆地产看到，大唐集团控股拥有现金及银行存款55.1亿元，2020年末为56.6亿元.

　　其中受限制现金12.0亿元，2020年末为22.0亿元。

　　从现金短债比说，似乎无忧。

　　如果再看1-2年内要到期的债务，还有42亿元多。

　　大唐集团控股积极寻求债务展期，只能成功不能承受失败。

　　本文未标注出处的财务图表，均源自大唐集团控股有关公告，特此说明并致谢

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责任编辑：张海营