拆解新力和张园林:400亿股东垫款从何而来

拆解新力和张园林:400亿股东垫款从何而来
2020年05月18日 10:09 新浪财经-自媒体综合

  来源微信公众号:神镇

  张园林常年穿着白衬衣,最上面那粒扣子不系,套上灰色西装,左手插在裤子口袋,高大潇洒的老板派头。

  略长的发型和年轻脸庞,让他看起来像地产二代,而不会想到,他十年前才从建筑行业转身,进入地产开发领域,并迅速成为百亿富翁。

  百度百科里,对他的介绍很简单:从事房地产行业,财富来源于新力控股(02103.HK)。

  去年底,新力控股筹资不到20亿上市,市值150亿港元左右,按照张园林的持股比例,股票市值在110亿元上下。

  凭借这一财富数字,张园林可以排进江西富豪榜前5名。

  站在房地产从业者角度,描述张园林的成绩,显然会比冷冰冰的财富数字更加生动。

  当他十年前踏足地产时,万科销售额已破千亿元,就是这样从零开始,张园林硬生生将新力做成江西省最大房企,并拓展至全国,合约销售额逼近千亿元。

  新力在江西,拥有不可思议的市场地位,以2018年为例,新力实现了539亿元销售额,是第二名的一倍,在南昌也是同样的情况。

  对于张园林来说,上市也有不好的地方,他必须系上衬衣扣子,端坐在投资者面前,旁边坐着明星职业经理人陈凯。

  就算被质疑,新力施展高超财技,将资产负债率从237.9%瞬间降为67%,张园林也绝对自信,眼里波澜不惊。

  如果仔细一点,从新力上市后第一份完整年报里,就会找到他自信的来源:

  因为他从来就很有钱。

  一、

  光从数据上看,对新力真实实力的评判,会产生两极分化,以及坐过山车般的感受。

  2019年,新力控股实现了914.23亿元合约销售额,但权益销售额只有451.09亿元。

  远低于行业水平的权益销售占比,让人感觉这只是一头为了冲击规模的“假老虎”。当然,也不能这么急于下结论。

  新力拿地凶猛,2019年新获取了36个项目,权益地价194.44亿元,约等于权益销售额一半;应占权益总建筑面积280万平方米,相当于补充了当年销售面积的八成。

  至此,新力的权益土地储备上升至1509万平方米。如果是全口径土地储备,预计将超过3000万平方米。

  对于一家年销售面积不足350万平方米的房企,如此持续规模增长,以及强势补充土地储备,绝对可以说是实力雄厚。

  换个角度来看,新力的实力会显现得更加直观。

  地产是资金密集型、周期性的生意,从买地到开盘回款,短则半年,长则一年以上。

  因此开盘节奏、销售回款、投资、工程、运营成本等现金流入流出,必须达成无缝配合和动态平衡。

  举个例子,不能年底销售回款了,才拿着钱去买地,那样就会错过投资机会。

  这样来看,一家房企的实力最佳证明是:

  现金流充沛。新力恰恰就是做到了这一点。

  2018年底的时候,新力的不受限制现金只有71亿元,一年内到期的借款总额92.25亿元。

  账面上来看,很难想象2019年一边要增加数百亿销售规模,还要砸下200亿元买地。

  张园林的秘诀在于:源源不断用自己的财富,为新力控股“输血”。

  新力2019年现金流量表显示,当年经营活动现金流量净额-38.39亿元,投资活动现金流量净额-92.61亿元,融资活动现金流量净额166.25亿元。

  规模快速增长的房企,前两项数据为负也算正常,表明新力不能依靠自身经营活动产生正向现金流,支持公司再投资发展,而严重依赖融资支撑。

  新力的融资来自哪里?融资活动现金流中,三组项目现金流数额最大。

  “计息银行及其他借款所得款项217.48亿元,相对应的偿还计息银行及其他借款185.29亿元”

  “向关联公司垫款234.98亿元,相对应的偿还向关联公司垫款237.9亿元”

  “关联公司垫款476.99亿元,相对应的偿还关联公司垫款433.87亿元”

  还有三项较大额现金流入,附属公司非控股股东出资56.8亿元(合作项目增多)、IPO所得款项19.73亿元、发行优先票据11.61亿元。

  这些数据加减后,大概得到融资活动现金流量净额166.25亿元。整体来看,上述第3组现金流,即关联公司垫款给了新力最大的现金流,高于银行借款,甚至也可能高于销售回款。

  476.99亿元的“关联公司垫款”中,来自合营企业、联营企业的款项分别为52.99亿元、23.9亿元;来自受控股股东控制的公司的款项高达392.59亿元。

  反过来,433.87亿元的“偿还关联公司垫款”中,去向合营企业、联营企业的款项分别为18.71亿元、14.62亿元;去向受控股股东控制的公司391.02亿元。

  也就是说,来自控股股东——张园林控制的其他公司,2019年为上市公司“输血”高达400亿元现金。

  这里需要强调,400亿元是一个全年累计数字,比如1月份借给上市公司200亿元,4月份还了200亿元,然后8月份又借了200亿元,12月份又还了200亿元。

  最后报表中呈现的也是借了400亿元,还了400亿元。当然,也可能是40亿元周转了10次,只要资金调度不怕麻烦。

  因此,张园林不是单笔拿出400亿元,“输血”上市公司。财务审计人士判断,合理估计范围应该在50-150亿元之间。

  “输血”伴随着整个新力做大的过程。2016年-2018年,新力来自控股股东的垫款分别为7.4亿元、84.82亿元、112.51亿元。

  这意味着,新力是一个极度依赖张园林“输血”的公司,规模快速增长过程中,需要控股股东随时给到资金,用以顺滑现金流,维持公司运营。

  那么问题来了,张园林的钱来自哪里?

  二、

  在房地产行业,部分老板除了主营地产的上市公司以外,还有其他产业板块,上市公司体系内外进行“输血”还算正常,但大多是有偿的、短暂的。

  像新力控股这样,持续、大额得到体系外公司的“输血”实属罕见。和行业常态一样,张园林的钱,也可能来自三个方面:

  体系外公司挣的钱;个人财富积累;或者是张园林借来的钱。

  新力控股上市前后,张园林、吴承萍夫妇将旗下公司股权关系归置捋顺,确实打造出了一个上市公司体系外的平台——新力科技。

  新力科技原来为新力地产的股东,后来被单独列出,与地产公司完全脱离关系,目前由张园林持股99%、吴承萍持股1%。

  目前,这家公司旗下拥有“有家”便利店、教育、商业、物业、金融等业务板块,以及一些暂时不适合注入上市公司的不良资产。

  规模较大的是“有家”便利店,目前在南昌、长沙、武汉等地已开店数百家。

  未来5年,“有家”的目标是进入20个城市,开出4000家门店,实现百亿元销售,这俨然是“新力地产”扩张模式的翻版。

  金融方面能够凸显新力科技的地位,2019年中入股了江西省首家地方AMC,成为仅次于国资持股的第二大股东。

  这些体系外的板块,大多起步于2017年之后,自己尚处于被“输血”状态,且行业利润较低,不可能为上市公司大量“输血”,暂时可以排除。

  张园林在新力控股的股票,最终收益人为家族信托,目前也没有质押用于融资;新力科技旗下公司,也没有大额股权质押,借钱也可以排除。

  那么就只有一种可能了,为上市公司的大额“输血”,来自于张园林个人前期财富积累。

  新力的上市文件,没有透露张园林的籍贯和受教育程度,只有其从商履历。

  那是2002年,张园林只有25岁,他前往胞兄张国印控制的“江西五建”工作,职级最高至总经理。关于江西五建,公开资料甚少,只知道成立于1997年,2001年被张国印接手改组。

  张国印和张园林联手掌舵下,以合作承包的方式,江西五建的业务确实迅速在全国扩展,承建项目众多。

  不过,建筑行业利润低薄,兄弟俩的主要财富,可能创造于建筑行业不良资产的收购改造,如烂尾项目收购。

  工商资料显示,在江西宜春丰城市,位于市政府左右的希尔顿国际都会楼盘、国贸广场综合体,江西五建都是承建商,也可能是投资方之一,那是2005年的事情。

  这是一段几乎没有被提及的原始积累过程,张园林真正财富的显露,还要等到五年后。

  三、

  外界可能无法想到,到了2010年3月,张园林在南昌成立江西新力置地(新力控股前身),联合张国印控制的公司,他们竟然是在招拍挂市场拿下第一块土地。

  这就是如今的南昌新力帝泊湾,建筑面积接近35万平方米,地价2.28亿元。次年,张园林继续拿下南昌新力中心地块,地价约1亿元。

  2012年底,南昌帝泊湾开盘轰动一时,售价超过7000元/平方米,相对于650元/平方米的楼面价,帝泊湾的开发入市,是张园林对外公开的“第一桶金”来源。

  值得注意的是,作为新力公开的第一个开发项目,帝泊湾的设计、建设、服务等方方面面,都可以看出张园林的房地产开发理念,已经非常成熟,帝泊湾甚至被赞誉为“满足了南昌人对家的所有幻想”。

  帝泊湾如此成功,也倚赖于一个神秘人物的帮助,这个神秘人物甚至是帮助张园林,从一个小建筑商成功跃升为地产大佬的关键角色。

  江西新力置地成立之初,有四个股东,江西盛开投资(35%)、张园林(33%)、万奇(20%)、沈令华(12%)。

  沈令华的股份是替张园林代持,他是南昌房地产领域的明星职业经理人,至今仍在新力科技担任要职。

  神秘人物来自江西盛开投资,这家公司成立于2007年,法定代表人为刘骐鸣,控股股东最终指向一名自然人“陈锁”。

  从工商资料来看,上世纪90年代,陈锁从蔬菜种植加工起家,随后进入矿产业,涉及矿业工程、金矿、铅锌矿开采等。在西藏林芝,陈锁与上市公司白银有色合作开发一个超大铅锌矿。

  与此同时,陈锁也进入了房地产业,旗下公司开发的“新龙基广场”,位于南昌胜利步行街,是南昌早期的著名商业地标。

  无论是名义上的老板陈锁,还是法人代表刘骐鸣,均保持着万分神秘,网上没有任何关于他们俩人的文字、照片等资料。

  面对帝泊湾这样一个确定赚钱的项目,2014年初,陈锁控制的江西盛开,将其所持江西新力置地所有股份转让给了张园林。更早之前,万奇的股份也已转让给其余股东。

  如果陈锁是确实存在的一个商业大佬,他早期的实力肯定比张园林要强,在新力创业过程中发挥了巨大作用。

  帝泊湾就是张园林的“第一桶金”吗?按照数据满打满算,帝泊湾全部销售完毕后,利润在10-15亿元左右。

  但实际上,帝泊湾首次开盘之前,也就是第一个地产开发项目有了销售回款之前,新力已经表现出不差钱的样子,除了3亿元拿下帝泊湾、新力中心土地,也已经开始在全国开始收购土地。

  清远翡翠湾、惠州琥珀园、武汉帝泊湾、惠州东园、惠州香山居,这五个项目均是在帝泊湾开盘之前就已收购,虽股权、债权收购代价并未对外公开,但后续土地出让金缴纳超2.5亿元。

  这些项目大多是问题资产,前任老板资金链紧张,张园林的出现,充当了今天融创孙宏斌的并购角色。

  等到了2013年、2014年,新力加速收购,所付出的成本也急剧上升。长沙铂园、南昌钰龙湾、丰城帝泊湾、南昌榆景湾都荟均为此时并购,后续土地出让金缴纳超15亿元。

  2013年5月,新力还在南昌拿下雅园洲悦地块,土地出让金高达5.244亿元,这个项目后来成为南昌最高端项目之一,售价超过3万元/平方米,张园林在南昌的家就位于该小区。

  从上述时间线来看,从张园林和陈锁成立江西新力置地,拿下第一块地开始,他们就想好了要全面铺开,而不是像一个地产新手一样,做完第一个项目,赚了钱后再考虑下一个项目。

  就好比去商场买鞋子,你不是想着先买一双,穿烂之后再买一双,而是一下子买十双,不同场合穿不同的鞋子。

  当然,这一切的前提就是:你真的很有钱。

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责任编辑:马婕

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