胜捷企业(06090)：西雅卓源于重建工程竣工后估值增加2.84亿新元

胜捷企业(06090)发布有关西雅卓源估值增加的问询，其中问询1:就贵公司于2020年2月14日发布的有关将位于西雅卓源的现有楼宇(重建为一栋8层工人宿舍及工业培训中心的公告，公告中陈述“鉴于拟议将物业的现有租约延长25年，作为工人宿舍使用，董事会预期会对物业的估值产生积极影响。”贵公司于2020年2月18日发布的公告还陈述“因此，现有租约下的物业用途将自2032年9月延长至2057年11月，延长额外25年，用作工人宿舍。”请披露原租期和额外租期的期限。

公司作出的回覆：西雅卓源的土地原本由新加坡土地管理局批予，自1997年12月1日起，以60年租期划作清洁及轻工业发展用途。在2002年，SLA批准了一份日期为2002年9月12日的补充租约，规定註册承租人可于2032年9月11日的前将土地用作工人宿舍，并可于期限届满后继续将土地用于工业用途，直至租约于2057年11月30日到期。在2020年，公司获得书面许可，拟将该物业现有的5层宿舍楼重建为包含工人宿舍及工业培训中心的8层楼宇。新加坡土地管理局也已将该场地作为工人宿舍的使用期限延长25年，直到2057年11月原租约期满为止。

此外，有关量化现有楼宇重建为8层工人宿舍及工业培训中心对估值的影响，问询4:请量化现有楼宇重建为8层工人宿舍及工业培训中心对估值的影响。请详细说明如何计算重建价值的金额、建设费用是多少以及现有物业将增加多少床位。请详细说明重建价值的增加是否已考虑建造8层宿舍的成本。还请说明这笔重建费用是否已在贵公司的财务报表中预提。请予以量化。

公司的回复：估计的建设费用为 1710 万新元，基于采用其他类似形式和用途的已竣工项目的数据点计算的 GFA 成本厘定。估计的建设费用考虑拆卸工程、结构工程、机电工程、水管工程、对外工程、漆工及装修工程、设备、专业收费、税务等，以及改善场地内其他宿舍区现有基础设施及固定装置的费用。重建不会为现有物业增添任何新床位。相反，重建会在物业内提供新的工业培训设施。由于重建工程尚未开始，公司并未在 2019 财年的财务报表计提重建工程的任何成本。估值师已在估值中考虑 1710 万新元的估计建设费用。在重建工程竣工后，自物业的总开发价值 3.01 亿新元中扣除重建成本，即得出 2.84 亿新元的估值。