火了的禹洲地产:质量问题频出 答谢会附赠杜蕾斯?

火了的禹洲地产:质量问题频出 答谢会附赠杜蕾斯?
2019年09月18日 15:35 新浪财经-自媒体综合

  来源:慧声说房

  过去的一周,禹洲地产火了。

  两件事情是导火索。第一件是禹洲苏州项目质量问题集中大爆发;第二件是上海禹洲举办答谢会,会后附赠媒体全套杜蕾斯“情趣用品”。

  问题频出的苏州项目

  苏州是禹洲地产的布局重镇。从2016年底开始,禹洲陆续在苏州落子8个项目。从2018年开始,这些项目逐步面世交付,由此也问题丛生。

  早有业内人士警告,这两年不要买房,并告诫这两年是维权高峰期。诚如斯言,在楼市的停滞期,业主们拉横幅、结队去售楼处围堵,更有出其不意者跑到业绩发布会现场维权。

  就禹洲苏州项目而言,业主反映的问题主要集中在禹洲嘉誉山一期、禹洲拾鲤花园等。

  禹洲嘉誉山一期主要问题是:1、厨房地面大面积裂缝;2、卫生间地面坡度不平,地漏无法排水;3、门窗超半数故障;4、墙面垂直度有1公分左右偏差;5、房内多达几十处大面积空鼓;6、厨房地面突出一根数公分长度的已生锈钢管未拆除;7、房内未通电,无法检查电路是否故障。

  禹洲拾鲤花园的主要问题如下:1、 房屋质量隐患重重,室内出现多处裂缝,在不受外界条件影响还未入住的房子产生多出裂缝实属不该;2、 阳台严重缩水,与样板间严重不符;3、消防栓设计明显不合理及有较大的安全隐患;4、高层入户及电梯口所有墙面没有贴瓷砖,但所有销售均承诺过墙面有贴瓷砖。

  其实,随手在网络上检索禹洲、质量等关键词,就能看到各地层出不穷的维权问题。

  在上海著名社区论坛篱笆网,闵行马桥禹洲府遭到疯狂吐槽。一位三次实地看房的客户说,我们参观完样板间聊完周边配套,准备回售楼处付款的时候,门口聚集了几十位业主在冷静的维权。他们给我看了视频,房子里漏水的程度是我平生仅见。其他房子漏水最多就是滴水, 禹洲府你们是流水!哗啦哗啦的淌水!房间和门外都流成小溪了,这还怎么住人?买房子送景观瀑布+小溪?

  在禹洲大本营福建,网友爆料福州禹洲天悦湾B地块未能兑现当初赠送面积的销售承诺,800多名业主多次维权,扯皮推诿一年之久,无法交房导致业主们无家可归。

  跨界营销的折戟沉沙

  杜蕾斯的跨界营销文案常常为人叫绝,风靡网络、朋友圈。

  何以禹洲地产的这次尝试就这么快宣告失败了呢?甚至称之为耻辱、丢人。

  有媒体朋友调侃说,这个礼品并不辣眼睛,焉知媒体朋友们没这种需求。长期饱受性压抑文化的国人,耻于谈性,不少中年人外表一本正经,私下里黄段子满天飞,严重表里不一。

  禹洲地产上海的这次活动策划是把私下的东西拿到台面上了,博了眼球,但大众情感还是不能接受。如果私下快递到家里,岂不是更好。

  后续发展,我们也看到了,项目策划解释说里面其实是巧克力。但解释显然已经没用了,禹洲的罚单已经开出来:开除上海品牌负责人,“拉黑”活动供应商,取消上海公司营销总九月绩效工资,11万多活动经费直接从奖金池中扣除,同步取消上海公司营业企划部参与激励政策的权利......

  前几天还有圈内朋友哀叹,这几年受制于产品单一,行业内只有销了,没有营了。所谓的营主要就是指策划,好的策划越来越少了,项目甚至也不需要有创意的策划了,主要是通过渠道销售,快速去化卖房。项目卖不好了,杀个策划来祭天。项目买好了,销售的功劳,策划两不沾。无怪乎,其他行业一直看不上地产圈的创意活动,觉得太low。

  小中海是否稳健依旧?

  也有朋友并不认可禹洲的处理问题方式。认为这次营销蛮成功的,至少圈外人都知道禹洲地产了,毕竟这个排名50开外的房企,在大本营福建和长三角之外,知名度并不高。

  1994年年末,三十而立的林龙安从厦门财政系统离职,创立禹洲地产,随即在厦门开发第一个楼盘禹洲新村,赚得第一桶金。

  2004年禹洲开始扩张时,林龙安最先选择的是长三角和中部区域具有独特地位的两座城市——上海、合肥。长三角市场也因此成为禹洲地产的主力军。2018年禹洲长三角销售占比75%,为最大,其次海西区和环渤海分别为16%和7%。

  自2009年上市以来,禹洲的复合增长率一直保持在30%以上,2016—2018年,这一数字约在55.4%。这个速度和其他闽系房企阳光城、泰禾、正荣等相比并不算快,林龙安则不止一次表示,“单纯追求规模,从来不是禹洲的目的。”

  不过,在禹洲集团25周年生日之际,林龙安对规模的渴望难以掩藏。今年,林龙安提出“再出发”,全力备战2020年千亿规模。

  林龙安曾说过:“短期内冲击千亿,对任何一家50强企业其实都不是难事,只要舍得放弃利润,放大杠杆,说冲也就冲上去了。但千亿之后呢?”

  在这一观念指导下,禹洲在平衡利润、规模、风控的“三驾马车”中玩得比较溜,在业内享有“小中海”美誉。

  如今,为了规模,一些藩篱显然要被打破。

  今年以来,禹洲一改往日稳健的风格,积极扩充“粮仓”。中指院统计显示,2019年第一季度,禹洲共计耗资127亿元在公开市场拿地,排在房企拿地榜的第11位,逼近前十,远超排在第24位的碧桂园

  半年报显示,上半年禹洲地产新获地块的地价共约141.3亿元,权益总建筑面积约为153.44万平方米,平均楼面价为11106元/平方米。而去年同期,其新获土地的地价仅55.24亿元,权益总建筑面积121.67万平方米,平均楼面价5297元/平方米。

  事实上,平均楼面价翻升一倍背后,禹洲地产多次在合肥、成都等地的招拍挂市场高溢价夺地,这也被研究机构认为风险潜存。

  7月,申万宏源发布研究报告表示,“公司加杠杆买地在我们看来仍隐含风险,我们对行业政策保持悲观并对行业展望维持谨慎,开发商再融资面临进一步收紧。我们将公司评级从增持下调至中性,新的目标价为4.22港元”。

  地背后是钱袋子。上半年财报显示,禹洲地产负债总额约1203.88亿元,较2018年上半年末负债总额855.26亿元增长40.76%。

  值得注意的是禹洲地产的美元债规模排名靠前,甚至高于万科,达到40亿美元的规模。发行美元等外债,房企必须要面对的是汇率风险,2018年以来人民币兑美元的汇率从6.3左右升至7,贬值幅度超过11%,房企所面对的偿债成本迅速增加。

  稳健著称的禹洲近些年也开始出现一些问题,比如引以为傲的毛利率开始下降和相对频繁的人事调整。

  禹洲地产一直以高毛利率著称,但是,近五年来,禹洲很难维持高毛利率的水平,2014年—2018年,禹洲地产的毛利率分别为36.3%、35.75%、36.27%、35.4%、30.72%,已经连续五年下滑,今年上半年27%的毛利率更是创下历史新低。

  关于毛利率的问题,林龙安表示:“我们也可以承诺比一般行业平均水平高一点的毛利率,未来可实现毛利率在25%到30%之间,也是要高于行业平均的水平,以此支撑禹洲稳健经营。”

  27%的毛利率虽然优于林龙安所说的“行业毛利率已降至25%”,但对比同期规模相当的宝龙、弘阳、路劲等企业31%-40%的毛利率,禹洲地产需要正视长板的弱化。

  业绩失色的同时,禹洲地产的人事调整也颇受关注。在禹洲担任执行总裁一职已有近5年时间的蔡明辉离职了,17个月内公司财务总监换了三任。有分析人士认为,频繁更迭背后或源于经营压力。

  在禹洲的治理体系中,林龙安家族人士是关键力量。夫人郭英兰目前主要负责监管公司计划财务部及采购部,他的妹夫林聪辉主要负责质量控制、预算编制、审批及审查。24岁的女儿林禹芳则是旧金山大学国际贸易专业毕业,2018年10月起进入禹洲任执行董事。

  禹洲今年的销售目标是670亿元,前八个月完成了406亿,眼下看来,不管是完成今年的销售额目标,还是明年备战千亿,都不会太轻松。

免责声明:自媒体综合提供的内容均源自自媒体,版权归原作者所有,转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人,不代表新浪立场。若内容涉及投资建议,仅供参考勿作为投资依据。投资有风险,入市需谨慎。

责任编辑:张海营

热门推荐

收起
新浪财经公众号
新浪财经公众号

24小时滚动播报最新的财经资讯和视频,更多粉丝福利扫描二维码关注(sinafinance)

7X24小时

股市直播

  • 图文直播间
  • 视频直播间