个人养老投资新时代,40家养老目标基金PK,你会选择哪一家?【寻2019基金业引领者】
文/新浪财经 许旻
走轻资产模式的朗诗决定,将长租、养老、物业等创新业务从上市平台中剥离出去。公告显示,全体董事一致同意计划在2019年将非地产开发相关业务剥离至控股集团。
剥离之后,朗诗将成为一个专业化绿色地产公司。“剥离的过程会请第三方独立机构来评估,也会由董事会提交给股东进行表决,按程序进行,公允的、规范的来做这件事情。这更多的是业务上的剥离,而不是资产的剥离。”朗诗绿色集团董事局主席田明这样说道。
将视线聚焦到朗诗日前发布的2018年年报,可见其剥离业务的考虑。据年报显示,朗诗长租公寓2017年、2018年分别亏损0.44亿、1.9亿元。但与此相对应的是,朗诗的房源从2017年的1.5万间,迅速增长到了2018年的4万多间,主要分布在一二线城市;而长租公寓的租金收入,则从2017年的0.08亿元大幅增加1414.73%至2018年的1.25亿元。
“长租公寓回本周期在3-5年,这个业务需要培育,在一段时间里都会产生比较大的亏损。”朗诗的长租公寓采用二房东模式,田明预计,2019年、2020年,长租公寓还将继续亏损。在他看来,如果剔除长租公寓业务亏损的部分,朗诗的净利润会进一步提升,ROE水平也有上升空间。
养老等创新业务也与长租公寓同理,剥离尚未盈利的部分,或许能优化上市公司估值水平。田明提出,现在香港资本市场对内房股估值的标准,主要依据房企土地储备、货值,来对应未来的销售利润,但由于朗诗业务较为多元化,分为两部分A(开发部分)+B(服务部分),难以用传统标准清晰估值。
如果经过一段时间培育,长租公寓、养老等业务能够实现盈利,那么选择回到上市平台还是单独分拆上市,朗诗则会重新进行考虑。
截至2018年12月31日,朗诗地产合约销售额为381.5亿元,较2017年上涨约19%;71%集中在国内一二线城市,另有35亿元占销售来自美国市场,占比约9%。净利润为14.4亿元,同比增幅99.9%;毛利率及净利率分别为28.5%及19.1%;ROE为30.3%,同比增幅10.8%。
从收入占比上来看,来自于开发及管理服务收入为9.997亿元,占比13.22%,较2017年同期上涨32.7个百分比,物业销售收入约为64.1亿元,占比84.79%,增长了18.1个百分比;租金及物业管理费收入约为1.54亿元,占比2.04%,涨幅达343%。
另外,年报显示,朗诗净负债率水平39.8%,同比下降4.3%;同时,2018年朗诗的加权平均融资成本为7.4%,较去年同期基本持平,账面现金与上一年相比增长62%,达到59.4亿元。
朗诗的负债数据低于大多数同业房企,而且手握现金。“现在的负债率是比较低,准备熬过一个寒冬。”田明称,杠杆率也不是越低越好,以后会不会把负债率适当提高一点,这个取决于对宏观形势的判断。在市场相对低迷的时候,朗诗才有更多机会拿到便宜的项目,一般通过合作、并购等方式拿地。
他们采用小股操盘模式,合作的对象一般有四种:第一种是金融机构;第二种是市场上的综合性公司,主业不在房地产,但是也会做房地产的项目;第三种是一些有地的公司,包括地方国有企业、小型开发商等;第四种是主流开发商,但主流开发商不是朗诗主要的选择。
另一方面,由于一二线城市土地资源相对稀缺, 朗诗正在探索存量改造,目前已落地几个项目。
责任编辑:张海营
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