业绩会实录丨中骏集团（01966）:2020年实现千亿合约销售

3月21日，中骏集团控股（01966）在香港举行2018年业绩发布会。

于2018年度，中骏集团收益177.83亿元人民币（下同），同比增长10.4%;该公司股东应占溢利33.85亿元，同比增长19.2%;该公司股东应占核心溢利22亿元，同比增长15.6%;毛利率34.6%，同比上升0.5个百分点;每股盈利0.878元，末期股息每股0.14港元。

2018年，该集团连同其合营公司及联营公司超额完成年度销售目标500亿元，达到历史新高。全年实现合同销售金额达约513.58亿元，合同销售面积约415万平方米，按年分别上升约54.5%及116.7%。

2018年，该集团确认物业销售收入约172.25亿元人民币，实现交付的物业面积约为107万平方米，同比分别增长约10.6%及下降约15.1%，平均物业销售价格约为每平方米16143元，同比增长约30.2%。此外，于2018年12月31日，该集团连同其合营公司及联营公司拥有土地储备总规划建筑面积约2406万平方米，该集团应占土地储备总规划建筑面积约1315万平方米，分布于34个城市。2018年，该集团连同其合营公司及联营公司新增47个项目;合计地上建筑面积约900万平方米，总土地成本约389.23亿元，平均土地成本约每平方米4327元。

于2018年12月31日，现金及银行存款结余增加约107.1%至约199.73亿元。于2018年12月31日，净负债比率约为60.4%。

以下是智通财经整理的中骏集团业绩会问答实录。

问：2019年拿地预算以及重点目标城市？

答：2019年拿地预算是250亿。集团主要布局以一二线城市为主，三四线为辅。对三四线城市的考量是，广东、福建、江苏、浙江等沿海省份的三四线城市可以全覆盖。中骏的产品线可以覆盖一线到五线城市的。内地的话，超过500万人口的地级市会优先布局，县级市要看是否是中国的百强县。

问：是否加大在大湾区布局，以及如何看待在大湾区的布局？

答：我们看好大湾区布局，大湾区的市场大，经济活跃是国家发展战略。未来公司会公开市场和旧改相结合，集团在大湾区已经签了两个村庄的旧改项目，未来我们在大湾区的购物中心、长租公寓也会大量布局。

问：2018年短期债务上升，是否会出现流动性问题？

答：我们的现金有200亿短期债务只有105亿，流动性足够。

问：长租公寓2019年的投资计划？

答：现在我们的长租公寓大约有13000间，目标2019年达到3万间，2020年达到5万间。

问：公司在坚持房地产的同时会布局其他产业？

答：公司2019年的销售目标是700亿，2020年是1000亿，因为集团的货值已经有3000多亿，所以1000亿的目标肯定可以实现。我们的长租公寓、购物中心以及联合办公，都是和地产相关的，没有跳出完全和地产相关的行业。中骏的多元化只是向和地产相关的行业布局，形成协同效应。

问：在深圳长租公寓的比例大概是多少？

答：深圳目前还没有长租公寓，将来会在深圳、广州都会布局。

问：是否担心房地产税对公司产生影响？

答：全世界都有房产税，香港也有房产税，中国内地没有。个人认为未来要开征房产税，但是房产税要立法，征收的渠道、手段等需要考虑，没那么快实行。

同时，房产税就算出台了对房地产影响不会很大，因为这个税种不可能定很高的税收，因为这是向全民开征的税种。

问：相较2018年合约销售增幅，2019年的合约销售增长目标是否保守？

答：排名前几的开发商定的增长目标都比较低，但中骏还在高速发展期，所以我们的目标算业内比较高的。我们有信心完成2019年700亿的目标，我们内部KPI不止这个数字。

问：2018年整体借贷成本？如何看待2019年的融资情况？

答：总的来说，2018年加权平均融资成本是6.4%，比2017年下降0.5%，在房地产商中算较低。2019年预判整个融资环境会比较宽松，1月到3月境外优先票据发行的票息在下降。

问：2019年前两个月销售毛利率是否和2018年保持一样的水平？

答：我们过去两年的毛利率都在34%以上，主要是一二线城市交房比例较高。我们过去一两年买地的重点在二三线城市，我们有一个指标，所有买地测算出来的毛利率要达到25%以上。

问：集团未来要做20多个城市分公司，每一个公司实现100亿销售目标，什么时候实现？

答：未来三年的目标，2019年700亿，2020年1000亿，每年大致是这个增长水平，不排除土地投资做得更好、周转更快、发展更快，不排除很快就能实现2000亿的目标，现在还没明确的时间表。

问：中骏的扩张长租公寓的扩张逻辑是什么？

答：我们长租公寓的商业模式，是双轮驱动模式，基金+开发运营。首先，要建立拿钱的能力。基金管理有管理费，未来退出的时候还有超额的利润。另外，开发运营，从拿地到盖房子到运营，我们把定义为连锁经营能力。我们要把每一个项目的爬坡期、出租率做好。

另外一部分，从市场上找一些纯粹的轻资产物业，找一些物业装修完后再出租。短期内长租公寓盈利不会太高，主要是把规模做大，目的是获取客户。规模足够大，会员客户数量才能增长，数量增长以后对我们整个运营才会有帮助。我们是轻重结合，重资产会更多一些。