业绩会实录︱大悦城(00207)周政：我们正在被低估，不要等股价飘了再持有

3月19日，大悦城(00207)在香港举行2018年业绩发布会。董事长周政对智通财经表示，大悦城和中粮地产的重组第一次没通过证监会批准，心里是拔凉拔凉的；后来通过重组时，心里是激动的；现在，对未来是充满期待的。未来3-5年，公司拟通过自建开发、收并购、管理输出等方式，在一二线城市拓展多个大悦城系列产品，多种方式并举，进一步加快大悦城系列产品规模扩张的步伐。

据智通财经了解，大悦城地产在2018年实现营业收入总额约为人民币81.29亿元(单位下同)，较上年减少30.3%;溢利约为31.13亿元，较上年增长20.9%;公司拥有人应占溢利约为21.03亿元，较上年增长82.4%;每股基本及摊薄盈利13.7分，拟派末期股息每股6港仙。

另外，剔除投资物业的税后公允价值收益及汇率变动影响，公司拥有人本年应占核心净利润为15.67亿元，较上年增长86.8%。

收入下降主要因销售物业交付面积减少及交付产品结构变化平均单价降低，致使物业销售收入下降。物业开发收入及土地开发收入约35.76亿元，同比下降49.9%。结算面积及结算单价分别为12.68万平方米和28141元，较2017年分别下降约14.2%和41.6% ，主要为本期交付产品结构发生变化，其中上海静安大悦城交付产品包含车位，导致平均单价大幅下降。

2018年，该集团实现签约金额约88.83亿元，同比增加8.9%;签约面积23.15万平方米。

公司表示，集团通过维护良好的银企关系，2018年，平均借贷成本4.39% ，资金成本维持在业内较低水平。

以下是智通财经整理的大悦城业绩会问答实录。

问：财务方面看到公司的汇兑损失有一定程度的扩大，随着未来的发展，是否有计划通过套息保值的方式进行补充？

答：2018年度的汇兑大概是1.31亿元，相对去年是有所扩大。实际上，这个汇兑更多的还是一个报表反映，只是按准则来的。我们现在整个外债的比例约39%，由于我们的记账本位币是人民币，由于去年的人民币贬值约5%，所以我们采取了一些手段，要不然幅度可能会比较大。

可以看到，今年以来的，尤其是在春节后，人民币有一轮相对比较快的升值，但最近又有点反复，我们也希望看看今年上半年，随着中国经济的好转、中美贸易战停下来，人民币如果说有进一步的升值空间，我们会再继续做一些套保方面的操作。

问：现金流出里“其他项”有比较快速的增长，具体包括哪些方面？

答：除了正常的经营性支出以外，我们作为以商业运营为主的企业，会有一些商铺的保证金的到期，有流入、有流出，可以看到流入部分也会比较大。

问：重组以后，资产会变大，大悦城地产现在的股价还是处于比较低的位置，并表以后，是否有提升股价的举动？未来的预期是怎么样的？

答：重组以后股价也是很重要的一件事，股价有时候和我们的业绩并不匹配，它有一系列的动作，比如我们的重组就是给市场一个积极的信号。如果大悦城地产的资产大部分都留在A股，那么大悦城地产整合优势体现不出来，股价也就很难有所反应。

目前我们的资本市场团队正在进行相关策划，我们除了把内部把经营战略想得更清晰，布置得更稳，业绩实现进一步增长之外，也在积极地进行市值管理，主要就是怎么样再破一下局。现在最主要的就是大悦城的流动性太小，大股东是国有的，再重组完进行卖股并不是最佳选择，所以就比较僵，但是我们有大量的东西可以卖，我认为这个局只要能破，这个市场就能够活跃起来，我们的价值是被低估的。

公司今年还有一系列的活动，使这个市场环节能够有突破。我们对重组方面还是有所期待，非常有信心，希望有所突破。所以建议投资者赶紧投，不要等股价起来了。另外现在也在积极推进管理层持股，管理层持股也是机会，不要等它飘到很高你再持股。

问：在商业和住宅方面，公司未来如何权衡？

答：关于商业和住宅的平衡问题，这个平衡一定要把它做好。在未来，开发型物业这块我们不是不做，还是要做，而且有了大悦城的品牌，它在当地具有优势，各地方政府更信任你。我们就生根了，我们一个大悦城在当地投进去几十亿以后，当地综合体影响很大，团队就地扎根，寻求与与政府再片区来做，这样成本比较低，开发型物业创造的利润进一步支持我们的持有业务的发展，形成良性互补。

其次，住宅地产原来布局在全国20多个城市，当地就有优势。所以，两个轮子，持有和销售现在整合到一家，相得益彰，优势互补。两个拳头，形成一个更大的拳头，更有力量，包括政府、团队和股东都更加有信心，发展的潜力会更大。当然我们说重要的还是要最终一张报表的效益，持有率的回报要达到比较良性的增长，销售性的情况保持每年至少两位数的增长。所以在这样的概念里，持有销售均衡发展，这是我们追求的目标。

问:关于重组，去年曾经经历过一次波折，成功之后想问问周政董事长，当时成功时您的感受是怎么样的？

答：战略重组的工作确实是大家期盼的，一家央企的公司，作为国务院支持发展的16家公司之一，你迟迟以两家上市公司在市场中出现？算是给市场一个不好的形象。也就是说这是谁？比如说金茂地产、保利地产、华润置地、中海外，很清晰。所以中粮地产两块的整合势在必行，一开始还没通过的时候，我心里是有点拔凉拔凉的，但是我坚定信心，当时曹总、许总在重组的时候，不敢给我打电话，说证监会没有通过，实际上还是沟通不够，所以一个月之内，证监会马上再开一次会，是无条件通过，我听了以后确实很激动。因为致力于地产，中粮集团做了二十多年，我个人也投了十几年，大家都期盼着能够形成一个公司、一个团队、一个声音、一个形象，能够傲立在中国地产的大地。过去名字太多，家族很大，但是不知名字。我们十年整合的路不容易。大家都很支持我们，所以给了我们很大的信心要把这个整合搞好，当时整合完很激动，现在我们有期待。

问：中粮地产更名的决定是在重组成功之前还是在重组成功之后作出来的？

答：关于名称问题，实际上不是整合完了再取，我们这个整合还是比较理性的，也就是说体现的概念就是不靠到中粮集团这个大股东。团队经过与专家的研究、讨论，还是觉得我们打一个市场化的品牌，大悦城的品牌市场价值去年已有136亿，它还是家喻户晓的，而且我们说未来的方向可以做成百年、可以永续经营，作为未来的服务商、运营商。

我们把地产整合以后，以这块为主线，深耕城市，双轮驱动。有利于专享化、市场化、品牌聚焦话化，团队的协同化。所以人家知道你是做城市美好生活的服务，是做体验，做消费，做内容运营，而不是仅仅说楼卖完了就跑了。同时，开发后面由于我们有了品牌的优势，我们开发这块也得到政府的支持，我觉得在当地深耕之后会有很好的发展，这几年我们在A股的签约，大概通过两到三年的高质量发展，规模到千亿。我们也不要追求太大的签约规模，但是保持一定的稳定的增长。

问:重组之后的对赌协议会不会让公司产生压力？

答：为了推进重组进行，我们增加了业绩承诺、业绩补偿事宜。根据中粮地产与交易对方明毅公司签署的《盈利预测》补偿协议显示，明毅公司对大悦城业绩做出承诺，并就不足承诺部分做出补偿安排。协议约定，承诺资产（大悦城）在2018年至2020年的承诺净利润累计为18.91亿元。如果本次交易在2019年实施完毕，则承诺期间调整为2019年至2021年，承诺累计净利润为18.94亿元。公司对三年的业绩的承诺是有压力的，但是对团队有信心，无论如何都会实现承诺。

问：最近中央下发了粤港澳大湾区规划，目前公司的土地储备主要集中在北方和长三角地区，在粤港澳大湾区目前的储备还是比较少，想了解一下公司未来在大湾区这块的规划和布局。

答：对大湾区的研究，中粮大悦城一直保持着比较高的关注度，我们专门组建华南大区的团队进行详细、认真的研究。由于历史原因，大悦城的布局在这么几个核心的地块，分别为环渤海、长三角和珠三角。可能近两年由于土地市场的历史原因，我们在珠三角的公开市场的获取上，相比其他区域来说，可能进度稍微晚一些，我们也意识到了这个问题。

在大湾区规划出来之后，我们也紧密调研，投资的几个团队在湾区的城市，也制定了详细的对大湾区发展的城市研究投资地图的考虑。我们想，大湾区对大悦城来说非常重要，我们会在大湾区加强投资力度，扩大投资布局，包括在土地和项目上都有一定的资源方面的倾斜。

另外，因为我们中粮地产的注册地、上市地本来就是在深圳，现在改名为大悦城控股集团股份有限公司，而深圳实际上是我们大悦城控股的大本营，现在已经开发的物业面积已经过了500万平方米，服务人群也超过了2万人。包括我们的大股东中粮集团，在深圳的租赁面积也达到152万平方米，占地面积有100万平方米。也就是说如果按照容积率算，可以算出我们达到了什么量级，只是说我们没有太多去宣传。

其次，我们在广州也是进得比较早的，有的是自己开发的物业，也有与合作商开发的物业，在广州也有写字楼。佛山我们也进去了，包括我们的大股东的资源，在东莞、江门等都有资源。