业绩会实录丨中国奥园(03883)：有信心完成2019年合约销售增长25%的目标

3月18日，中国奥园(03883)在香港举行2018年业绩发布会。公司董事局主席郭梓文、副主席兼行政总裁郭梓宁、运营总裁马军、副总裁兼财务资金中心总监陈志斌、副总裁兼企业融资及投资者关系总监陈嘉扬等高管出席此次发布会。

中国奥园2018年实现实现营业额约人民币310.06亿元(单位下同)，同比增长62.2%;毛利润为96.34亿元，同比增长88.5%;净利润为29.4亿元，同比增长51%;年度核心净利润为30.7亿元，同比增长63%;公司拥有人应占溢利约24.09亿元，同比上升 46.9%;每股基本盈利为89.91分，末期股息每股36分。

其中，集团物业发展销售收入约为297.40亿元，同比上升65.6%。所交付物业的总楼面面积上升35.8%至330万平方米;平均售价上升 21.8%至每平方米约9007元，主要是因为交付的物业中均价较高的商业性公寓佔比由2017年的5.3%上升至2018年的17.8%。

此外，2018年该集团完成合同销售总额达约912.8亿元，较2017年全年大幅增长 1 倍，完成全年目标730亿元的 125%。全年合同销售面积约886.3万平方米，同比大幅增长 98%;平均售价约每平方米10300元，同比增加 1.4%。来自粤港澳大湾区城市贡献合同销售约280亿元，约占总合同销售的31%。

奥园主席郭梓文在发布会上表示，未来奥园将继续积极推进城市更新项目，目前在大湾区及其他地区拥有16个城市更新项目，规划建筑面积约980万平米，预计可售资源约1452亿元。2019年预期位于广州、珠海、佛山、东莞、香港等地的9个城市更新项目将逐步转化为土地储备，可售资源约660亿元。

展望2019年，奥园将继续聚焦大湾区，深耕重点区域与城市，巩固并扩大市场份额，实现快速增长与高质量发展并重，夯实千亿级国际化平台，为股东及投资者带来丰厚回报。

以下是智通财经整理的中国奥园业绩会问答实录：

问：公司其他平台的上市计划？

答：其他平台还没有明确的上市计划，如果时间适合的话我们会有上市的安排。

问：怎么看待2019年的融资环境？公司在2019年会有什么样的融资安排？

答：2018年的融资成本较2017年增长了0.2个百分点达到7.2%，主要是由于国内融资成本增加。在融资环境收紧的情况下，仅增长0.2个百分点是可控的。2019年，在境外有一些债务的安排，在国内公司债的发行在稳步推进中，进展顺利。

（补充）2018年公司在境外做了33亿港元三年期的银团贷款，成本在6%以下。2018年银团贷款总共募集了15亿美金，成本低于7%。2019年奥园打开了亚洲美元债市场，公司最新的一笔美元债是四年期，成本是7.95%。此外，公司有一笔1.5亿美金三年期的债也在落实，成本也在7%以下。这些美元债有利于公司的债务期进一步延长，有利于我们把整体的债务成本降下去。

问：公司2018年销售费用和行政管理费用增速较快，公司未来会如何控制费用的增长？

答：2018年费用的增长和公司合约销售增长是正相关的。但是2018年反映出来的销售，大部分是来自2016年，部分来自2017年上半年，销售和费用在时间上不是同步的。公司有严格的制度控制营销费用的比率，这个比率我们控制在合理的水平，相信随着2019年至2020年销售结转高峰的到来，费用的错配会得到很好的解决。

问：2019年前两个月整体的销售数据不太理想，怎么看2019年的情况？

答：2019年前两个月数据下滑主要是2018年政策回调，2018年政策推出的频率和严厉程度达到历史之最。相信未来房地产会保持健康稳定发展。2019年，部分地方政府已经开始释放一些有利于房地产销售的政策，我们有信心在2019年完成合约销售增长25%的目标。

问：2019年房地产政策会放松吗？地产税有没有可能在2019年推出？

答：我们认为房产税在近期推出的可能性较小。

问：2019年核心利润率的展望。

答：2018年利润率同比有轻微下降，主要是2018年出现了6个多亿的汇兑损失。但汇兑损失是非现金性的，因为我们基本上是通过境外的再融资完成资本置换，所以不会对公司现金流产生太大影响。

核心净利润，我们保持稳定，随着公司毛利率提升，销售结转的增加，相信在2019年核心利润率会有比较好的提升空间。

问：2019年拿地的预算是多少？

答：2019年拿地预算是400亿左右。

问：公司如何权衡未来的发展与管理之间的关系？

答：公司在2019年是采取30×40的发展战略。公司在2015年到2016年提出要坚决发展规模的目标，面向全国发展。 提出来15×30的战略目标，希望通过十多个重点城市为中心，然后环绕一批三四线城市，形成城市公司或者小的区域公司。

奥园一贯强调的一二线为主，三四线为主，和供给策略也基本吻合，所以在这一波调控里面，目前过了那个是的业绩表现也是不错的。

智通财经注意到，3月15日，中国奥园曾发布一则澄清公告，内容为：注意到有人透过个别传媒报道及散布有关公司、公司副主席兼行政总裁，及一个持有惠州港荟星城项目的该项目公司与该项目购房者之间的若干纠纷的各项指控及传言，甚至涉嫌诽谤及恐吓等行为，奥园及行政总裁一概予以强烈否认。

3月18日，中国奥园业绩发布会结束问答环节之后，公司投资者关系总监陈嘉扬，再次就上述公告涉及事项作出澄清，“中国奥园与惠州港荟星城项目没有任何直接或者间接的关系，对所有指控保留追责的权利”。陈嘉扬表示，惠州港荟星城项目是由惠州市隆基房地产开发有限公司，自行开发、销售的项目，奥园不持有该项目的任何股权，也从来没有参与项目的开发与销售。

作为该项目的服务供应商，在2017年12月，与该项目的商业管理公司签订了委托经营管理的合同，并合同内设置了先决条件，必须要满足所有先决条件，才会提供招商、运营的服务。

到2019年1月初时，该商业管理公司并没有完成合同约定的相关条件，因为，双方在1月底签署了解除合约的协议。此前，也并没有提供任何招商和运营的服务。