罗琦

　　香港龙头地产商长江实业(00001.HK，下称“长实”)的“创新产品”终夭折。在香港证监会提出地产销售涉嫌“集体投资计划”后，长实5月13日宣布撤售拆售旗下酒店式公寓雍澄轩项目，赔偿买家部分损失及全数退款，并将于月底前安排退款。

　　撤售雍澄轩

　　长实主席李嘉诚亦首次回应此次事件，指尽管交易告吹，但所花费资金微不足道，对集团影响不大，希望以和为贵。同时，已有买家接受条款，并且已收到长实发放的赔偿。

　　长实给买方10日期限，公司要求其期内回复是否愿意取消交易，已于本周二(5月21日)期满。有市场消息称，360名买家中，大部分购于自用的买家已签署取消交易文件，更有卖家已经收到赔偿。

　　香港金利丰证券研究部执行董事黄德几向《第一财经日报》透露，他认为长实价格赔偿合理，早已签署取消交易文件，并且已经收到了所有赔偿。他更用抽新股来比喻此次事件，指如果抽不到新股，同样要搭上手续费，但是长实此次赔偿亦将利息还给买家，他觉得完全可以接受。

　　香港证监会5月13日发布新闻通稿称，正在调查长实旗下雍澄轩酒店房间销售是否构成“集体投资计划”。 “集体投资计划”是指参与者对所涉及财产的管理，无论是否有权咨询或发出指示，不得参与日常的控制。而根据香港《证券及期货条例》第103条，任何集体投资计划如果要向公众做出推广，都需要事先获得证监会的认可，违者定罪后最高可罚50万港元及监禁3年。

　　香港证监会称，早前已通知长实，表示拟根据《证券及期货条例》第213条在原讼法庭展开法律程序，向法院申请取消该销售项目，并向买方退回所有订金和所有部分付款。

　　而在监管机构展开法律行动前，长实便主动提出和解。但长实在公告中并不认可香港证监会“集体投资计划”的判断，公司指出，由于公司认为有关安排并不构成一项“集体投资计划”，故无须申请相关认可。但鉴于相关法律见解分歧将对雍澄轩酒店房间买卖的合法性带来不明朗因素，亦将对买方的业权持有、按揭安排或日后转让酒店房间造成影响，故公司唯有与证监会达成协议，取消雍澄轩的销售项目。

　　此次事件缘于今年2月，长实突然宣布以每平方尺5200港元的平均售价，将雍澄轩项目的360间酒店房间中的65间首批发售，这批房间销售非常火热，当日很快售完。长实随即于次日将剩余的295间房间售完，成功套现14亿港元。

　　雍澄轩是位于香港葵涌的酒店式公寓，于2009年开业，提供2房2厅及少量3房2厅，月租7900港元起。一名销售人员向本报记者表示，现时月租可能在15000港元至20000港元浮动，远超过网站所指价格，可见其火热程度。

　　由于该酒店式公寓属于酒店用地，不能自住，香港特区多名政府官员均对雍澄轩销售提出质疑，并多次提醒买家注意风险，包括若出现违规物业可能被收回。同时，香港特区政府推出“辣招”，对购买非住宅物业印花税的征收提前至签订买卖协议之时，而非转让物业权时。

　　随后多名雍澄轩买家开始抗议，指代理没有解释清楚买入物业后的风险，拒绝签订正式买卖合约，并报警求助。长实早前向本报提供的数据显示，雍澄轩至今已有332间房已签署买卖合约，占360间房的92.2%。

　　香港楼市下行

　　历经三个月的僵持后，长实终主动让步，这一行为也令部分市场人士不解，有分析师对记者表示，雍澄轩本身属于地产项目，理论上这与证监会并无关系。瑞信更发报告指出，政府及相关机构在此次事件中持坚持态度，令该行感到惊讶，相信政府是想透过此次事件，向市场表明现时楼市“已没有耍花样的空间”。

　　在直接出售无路后，长实向香港媒体表示，将再次考虑将旗下酒店式公寓上市。实际上，长实2012年底便曾宣布拟将旗下Horizon集团分拆上市，其中就拥有包括雍澄轩在内的4间酒店，共有4833间套房，但由于当时市况不佳而搁置。

　　上述市场人士认为，长实去年公布分拆酒店业务上市计划，说明已获得证监会的关注，而此次很快达成和解，相信是出于对未来上市的考虑。

　　根据长实公告，长实承诺向每位买家退还订金及任何部分付款，连同每笔款项从缴付日期计至2013年5月30日期间的利息，按照香港上海汇丰银行订定的最优惠年利率加2%计算，即总共为7%的利息；同时，公司亦将为买家提供1万港元的律师及其他费用，所有款项将在本月底前缴付，市场认为此赔偿价格尚算合理。

　　不少市场人士都指其赔偿比较合理且迅速，相信这与这段时间香港楼市下行有密切的关系。根据香港土地注册处的记录，今年4月香港住宅楼宇成交量仅为3427宗，同比下跌58%，平均每宗交易额为546万港元；而非住宅楼宇成交量仅有960宗，同比跌62%，显示目前香港买家观望的情绪渐浓。

　　上述分析师称，由于政府对楼市推出不少新的政策，尤其针对一手楼盘，对房地产商进行市场推广、建筑面积等各方面有了新的要求，令开发商还来不及反应，唯有推迟开盘进度。但今年不少开发商早前已表示将加大推盘力度，相信下半年成交量有望回升。

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