郭兴艳

　　产权式酒店这在国内外并不新鲜的投资模式，竟然在香港引起轩然大波。长江实业(00001.HK，下称“长实”)拆售酒店风波背后，折射出的是香港天价住宅下的变异社会以及地产商和政府之间微妙的角力。

　　上市不成转拆售

　　2月18日晚，中环长江中心大厦大堂人声喧哗，逾千人聚集于此等候乘电梯到达售楼处，购买首批推出仅有65套的雍澄轩酒店房。由于供不应求，买家需通过抽签决定，抽中者犹如中了“六合彩”般高声欢呼。

　　2月19日，同样的场景在九龙红磡置富都会商场重现。过千人士带着已准备好的支票或本票，抢购295套分批推出的酒店房间，销售一直持续到午夜。据长实公布，短短两日360套房全部售罄，估计套现14亿港元。

　　长实分拆雍澄轩酒店出售，该酒店成为香港首家产权式酒店。位于香港新界西葵涌地区的雍澄轩酒店，是长实四大住宅式酒店的一座，另外三座分别是位于红磡的海韵轩酒店、海湾轩酒店和新界东马鞍山的海澄轩酒店。

　　实际上，长实去年曾计划将这四大住宅式酒店以商业信托形式在港交所申请上市，涉及总出租面积约332万平方英尺，共4833间套房，预计可集资8亿美元。但由于市况不佳，上市计划去年底搁置。

　　上市不成转为分拆出售，长实执行董事赵国雄更以“划时代”投资产品的说法对此进行推销。他称买家可自住也可委托酒店管理公司放租，以平均月租1.35万港元计算，回报率超过4%。

　　雍澄轩首批卖出的65套房，售价平均每平方英尺价5236港元，两房最低“入场费”仅需339.4万港元，比同区二手住宅价格低超过一成。再加上该酒店属商业项目，买家不用支付针对非永久居民15%的买家印花税(BSD)和三年内转让最高20%的额外印花税(SSD)， 成本再低一大截。

　　有曾在海韵轩和海湾轩酒店居住过数年的非香港永久居民陈先生向《第一财经日报》表示，长实的住宅式酒店多为两房和三房单位，适合一家大小居住，再加上其家具家电齐全，还有会所设施，管理完善，其实和普通私人住宅无异。“这样的酒店公寓在夏威夷和海南我都见过，如果我住过的这两家酒店也卖，我也会考虑买，至少不用交15%的BSD，而且价格更便宜。”他说。

　　不论是用家还是炒家，持相同想法的人很多。原本这只是又一出发展商卖楼的促销大戏，价格吸引、可避开政府4个月前推出的新税，难怪人们蜂拥而至。但住宅式酒店拆售的模式，却立即引起特区政府的强烈关注。

　　政府关注

　　争议焦点是该酒店地契是否允许将酒店业权分拆，以及酒店房是否能让业主自住，变相成为住宅。

　　火爆销售消息甫出，香港发展局局长陈茂波和运输及房屋局局长张炳良便开始公开呼吁准买家注意地契和是否可自住的风险，他称，若有违法物业可能面临被充公。

　　赵国雄则称，该项目早于一年前已计划拆售，集团律师曾详细研究，拆售是“合法、合情、合理”，买家除拥有房间业权外，也有权自定房间租金。

　　但他立即对业主可自住的说法进行了自我纠错。他强调雍澄轩是酒店项目，若业主将酒店用作住宅用途，作为酒店管理者一定会制止；所有入住者均需登记，如有违反，有需要时或发出禁制令。

　　香港政务司司长林郑月娥随后对此针锋相对：“我听到负责此项目的发展商说这做法是合情、合法、合理，但由这件事引发出来的情况大家都看到，社会上不同的专业人士，包括我们政府有关部门都是极度关注的。”她再次呼吁投资者要非常小心。

　　酒店拆售第四日，香港特区行政长官梁振英也主动开腔，强调非常重视事件，“雍澄轩酒店买家所买的不是住宅单位，也不是一般物业的分层业权，连买家自己都不拥有单位的独有享用权。”

　　梁振英称，已责成有关的政策局和部门，从地契、城市规划、酒店管理、消防以及保障消费者权益等角度继续密切跟进，有需要时执行地契条款和其他法规和政策。

　　随后香港立法会发展事务委员会也对此分拆事件进行了讨论，地政总署署长甯汗豪多次强调，该酒店不能作为住宅，业主不能自住。

　　两名买家报警

　　建筑、测量及规划界立法会议员谢伟铨解释称，2003年7月后批准的酒店地契都规定只允许整座出让，不可分拆出售，但长实的四家住宅式酒店的地契均是在此之前批出，故分拆酒店出售并未违反地契条例。

　　但他指出，公众应对潜在风险有充分了解。包括若该酒店被改变用途，业主须承担刑事责任。业主买入单位作投资，不得擅自更改、修改或改变有关物业单位的间隔及内部装修。

　　陈先生便表示，即便要在墙上打孔挂幅画、搬动家具位置都需要获得管理单位的同意。

　　谢伟铨说，若违反《旅馆业条例》，政府有权收回单位，该酒店牌照将于2018年到期，届时是否能获得续牌仍是未知之数。此外不应忽视的是，该投资收益需要交利得税。

　　在政府和各方人士轮番提醒风险下，有两名买家2月24日到警署备案报警，称当初签订临时买卖合约前，长实并未交代买家可能遇到的风险。买家岳女士说，若她在签署临约前已知风险，便不会贸然斥资近500万港元购买一间约900平方英尺的酒店房间。

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