谁说物业有泡沫？！
“我想不能用泡沫来形容，互联网泡沫说10年了，人家越做越大，然后把传统行业打得焦头烂额，难道还说人家有泡沫？这个是不对的。”
2020年底的一次采访中，佛系多年的富力地产（02777.HK）集团董事长李思廉有些愠怒。说房子不好卖、富力地产出清资产，甚至诟病无法定论的大裁员，他都不会太在意。可是怎能说物业有泡沫呢？
至于原因，实在太容易找了：看看在管面积，除了口碑日薄西山的彩生活（01778.HK），哪个物管龙头不是在管面积破3亿平方米的巨无霸？那群科技公司不是在谈O2O吗，没有物管点头，只能马路对面O2O。
社区的地盘，物业公司就是“话事人”，这很值钱。
更何况，与富力物业到联交所IPO相关的资料，早在2015年时已陆续落在李思廉的案头。现在正是一蹴而就的时候，怎能唱衰大行业？
你再看李思廉脑后如山的烦心事：地产主业在原地踏步，监管的“三条红线”、区域“一城一策”、城市 “两集中”持续掣肘、各项业务发展不顺……要是这一轮物业还是圈不到钱，应该怎么办？还能怎么办？
李思廉已是耄耋老人，要是当年毕业就在金融公司安心工作，他已经退休4年了；可是现在富力物业的招股书已经提交，他还得挺着，拿着钱灌溉潦倒的富力地产，养活近4万名员工。李思廉很富，可是富力很穷。想让富力这条“咸鱼”活下去，只能自救。
痛苦的轮回
人生就是这样，花好月圆在手边，眼里满是红杏出墙；待到一无所有，已是追悔莫及。
有人说，这就是人生。
“像在珠江新城，我们管理的项目有十多个。商业的物业管理费是平均都超过了30元，比起住宅来说，差不多是一平方（商业）就等于十平方（住宅），所以这部分产生出来的效益也是很大的。”
这还是2015年8月中期业绩会时，李思廉首次公开分拆物业上市的打算。如此盈利能力，背靠富力地产金字招牌，果真“快刀斩乱麻”就这么安排上，“华南五虎”的物业平台最先在联交所敲钟，应该是富力。
怎奈阴差阳错，李思廉非要占那王健林便宜，狠劲儿薅了万达的“羊毛”。买了77家酒店，一口气拉了199.06亿元饥荒，哪还有心思推动理睬物业容颜姣好？
当时，物业没有上市，不是李思廉不能，而是不想。
等到债务泰山压顶，疫情突如其来，旗下136家豪华酒店拧成一股绳，勒着李思廉连续八年亏钱，日子的酸爽比老坛酸菜面还有那味儿。
256.89亿元现金、3501.8亿元负债，以及降了再降，仍然全部踩中的“三条红线”（剔除预收款后资产负债率76.66%、净负债率147.16%、现金短债比0.39），李思廉带着富力地产驷马风尘，经营八表，最后还是跑到了悬崖边上。
此时，脱困方式似乎只有物业一条路。走上去，才发现这貌似轻松的赚钱方式，已经被自己陈放了6年。
中国人嘛，讲得就是一个轮回。六十年一甲子，胡汉三早晚要回来，何况自己只用十分之一的时间恍然开悟，来得及吧？
可爱的佛脚
论自救的事儿，李思廉很熟。
2007年，规模住宅扩储、批量商业开发，李思廉把富力地产吹成了胖子，到2008年一下子掉进债务陷阱。年中时候，口袋里的19亿元，已经堵不上88亿元的土地出让金窟窿。
好在李思廉果断，硬是靠着一笔60亿元的境内公司债和多个项目周转缓解过来。回想起来，这是一次成功的“临时抱佛脚”。好在最后，佛笑了。
这一次，故事不太一样。
再借他60个亿公司债？太难了，何况监管严格限制信贷资金流入楼市，这招不灵了。既然这条路被堵死，就可劲儿放大物业的理想版图。让资本市场相信，富力物业值个好价钱，不买就亏了。
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李思廉的心态，资本市场见得多了。不就是吹泡沫吗，都是千年的狐狸，演什么《聊斋》？
富力物业顺利IPO，怎么也能解决一些富力地产的燃眉之急。剩下的问题就简单多了：加速推进富力物业上市。论吹泡沫，这逻辑听起来还是行得通。
“如果价格合适，（富力地产）将继续出售物业、商场、写字楼和酒店等资产，同时也会出售部分住宅项目的股权。”为了实现2021年净负债率达标、2022年“三条红线”转绿，李思廉决心挥泪斩马谡。可是怎么砍，刀都落不到物管头上。
一瞬间，佛脚变成了物业，而且真香。
穷爹何以富儿？
战国时期，楚国有个兄弟，不小心将心爱的宝剑掉入江中。于是拿出另一把剑，在船头留下记号，准备靠岸的时候再去捞。很多人知道，这个故事叫“刻舟求剑”，少有人知此文出自吕不韦编纂的《吕氏春秋·察今》。
何为“察今”？就是听听过去的故事，作为现在的借鉴。没错，李思廉是该想一想了。
或许珠江边上那物业费30元的项目还在，十分之一定价的住宅项目也不少，可是指望这些能吹起多大的泡沫？
《一点财经》曾在《上市物业公司投资价值象限图：谁是大泡沫，谁是潜力股？》中分析，物业公司的估值体系，遵循着“拼爹”的逻辑。
这是个说来残酷，却也无奈的结果。大到碧桂园服务（06098.HK），也要靠着碧桂园（02007.HK）开发物业撑起72%的收入来源（2020年财报，收入61.95亿元），才能让2457.69亿元（6月4日收盘）的估值显得更合理，何况富力物业。
不同点在于，掌舵碧桂园服务的是杨惠妍，碧桂园董事局主席杨国强的二女儿，父女之情能直接沁润在财报里；到富力这边，地产和物业都是靠要李思廉，只得过上既当儿子又当爹的日子。
物业“儿子”还小，李思廉得帮衬，可是地产这个“爹”又太穷：那么多的窟窿还没填，大项目都不敢接了；疫情影响犹在，酒店无法带来正向现金流，哪里有条件扶持物业？
当爹的让儿子过上好生活，李思廉不是不想，而是做不到呀。
2018年到2020年，富力物业在管面积从4900万平方米一路涨到6900万平方米，与合营、联营公司也没帮上什么忙，收入贡献比例一直在25%以下。
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“（富力）参与的招拍挂会以短平快项目为主，大型的、一百多亿的（项目）尽量不参与，大多数控制在10亿元左右的价格。”2019年开始就在“猥琐发育”，2020年新增权益土储不过386万平方米，李思廉没有打算改变成长节奏。
富力地产这爹指望不上，活下去还得、也只能靠自己。
不给钱，儿子苦；给了钱，当爹的苦。反正都是李思廉苦。
慢一步的代价
很多时候，人生就是这样不公平。
就像李思廉，当爹与当儿子的苦都吃了，尝遍两种苦涩日子依旧难过。没办法，如果吃苦就能获得回报，华夏幸福（600340.SH）的王文学与泰禾集团（000732.SZ）的黄其森，吃得苦比谁都多，还不是依然在深渊里出不来？
或许在你尝到前方苦涩的时候，证明一切已经太迟了。
会有人说，一切还来得及。看看最新的财务报表，2020年富力地产还有5190万平方米土储，旧村与城市更新地区土储超过4000万平方米；富力物业再不济，6900万平方米的在管面积还是实打实的。再看看，新希望服务（03658.HK）只用1140万平方米的“粮”就上市了。
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的确，富力地产和富力物业都有一定规模。如果这是当前市场价值体系标尺，而且一段时间不会改变，李思廉说不定会迎来命运的反转。
可是命运又不是小孩子，凭什么听你的？
曾有媒体统计，截至2021年3月共有21家物业公司申请IPO，其中18家公司最终破发。渐渐地，物业上市套现的后劲不足了。
再看2019年6月世茂服务（00873.HK）的招股书，6820万平方米的在管面积与富力物业基本持平。可是上市即破发，一度让世茂服务董事局主席许世坛难以接受。
可是不能接受又能怎样？看看彩生活，在管面积超过5亿平方米，市值还不是卡在了47.14亿元的历史低位？才两年多的时间，大势已经变很多：谈增值，物业本质、原始规模，成长速度……过去奏效的方法论，现在都失效了。
跟你一边大的破发了，比你大很多的还在长大。如果上市后，富力物业破发并一路走跌，降至不足百亿元级别，李思廉还能靠什么东山再起？说到底，还是李思廉梦想太大，怎奈时间他不赶趟啊。
要么觉醒够早、要么规模够大、要么成长够快，想要市值平步青云，那么多的上山石，总得登上一脚才能成功。人生不就是这样，一朝错过了，再回头就是百年身。想改变贫穷的命，哪有那么容易？
不如意事常八九，可与人言无二三，辛酸苦涩谁能懂？
猜想
当然，我们也可以依照李思廉的现有版图，展开大胆的猜想，谁说富力物业上市一定是终点？
地产板块的底子还算厚实，同时旧改本就是“高利润、磨时间”的慢性子活儿，坚持利润导向，降低开发速度，富力地产的内循环，能够维持自身日常需求。
待物管板块上市后，李思廉将地产项目与酒店的服务需求全部转交富力物业，借靓丽的业绩推高物业估值；或许酒店板块会继续亏钱，可是地产板块“嗜老本儿”，为其提供充足的现金流，也能保持整体健康运转。
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此时，李思廉可讲的故事可就多了：旧改项目步入正轨“、全球最大的豪华酒店资产拥有人”逐步摆脱疫情影响，爹有钱了，养活物业的儿子不是什么难事儿。
在一起，大家谁都别想赚钱；分开了，日子倒有个盼头。这日子过得，自在且别扭。
真有那么一天，结果当然会好，只是这需要确保三大客观条件同时发生：旧改项目能够稳定推进，提供充足现金流；疫情影响快速消退，至少不能让酒店成为太过沉重的累赘；物管板块获得资本市场认可，市值不能出现大幅波动，缺一不可。
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不过既然是客观，意味着李思廉已经将决定成败的关键，交给捉摸不透的命运。对，这就是“赌徒精神”。
说来有趣，地产圈诸多大佬的成功，莫不是与“赌徒精神”有关：不是坚信海南房地产泡沫注定破裂，SOHO中国董事长潘石屹怎会放弃“炒楼花”这样一本万利的游戏，成就“万通六君子”的故事？
不是笃定地产行业的风生水起，山水文园董事局主席李辙怎会放弃蒸蒸日上的玩具产业，盖了那么多园林，蜚声国内外？
不是固执于所有中国人都想住院子，黄其森怎会成为坚持“高杠杆+高周转”模式最为忠实的信徒，让全中国人都知道谁的院子最漂亮？
看到了吗？他们都是，至少都曾是怀有“赌徒精神”的地产人，而且他们都曾经因为Show Hand带走了全部游戏筹码，风光一时无两。
当然，再看看结果，你就会明白，“常在河边走，哪有不湿鞋”的道理。
结语
如果是赌，故事就可以到此结束了。没人出老千，没人能定论获胜的概率，只能等时间揭晓答案。
不过当一个人，不管是主动还是被动，需要在台桌上证明自己的时候，悲剧已经是注定的。但凡有一线生机，李思廉能够摆脱贫穷的撕扯，命运的折磨，谁愿将前途交给最不靠谱的赌桌呢？无论做出怎样牺牲，付出多少代价，都必须拿出一切拼一把了，这好吗？
当然，或许我辈评论什么，在现实面前都是错的。“世人都晓神仙好，唯有金钱忘不了”。也许吧，贫穷限制了我们的想象。缺钱不是罪，谁还债谁崩溃。
责任编辑：陈诗莹
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