太穷了!港龙地产能靠IPO“救命”吗?

太穷了!港龙地产能靠IPO“救命”吗?
2020年05月14日 22:36 闺蜜财经

  来源:闺蜜财经  撰文|蜜姐&编辑|楚琦

  哪有什么岁月静好,更多的人是在负重前行。

  在首次IPO折戟后,5月12日,港龙地产再次向港交所提交了招股书。

  对于这家浙系地产商来说,岁月是否会静好尚未可知,但眼前的负重前行却是实实在在的。

  01

  提起“港龙”,很多蜜友可能第一反应是我国香港第二大航空公司,少部分蜜友会想到还会是一家地产公司,而且是诞生于长三角。

  公开资料显示,港龙地产于2007年在常州成立,专注开发及销售主要作住宅用途并附带相关 配套设施的物业,包括商业单元、停车场及配套区域。总部位于上海。

  港龙地产是港资企业港龙发展集团有限公司的全资子公司,法人代表和董事长均为吕永怀。

  从招股书里披露的公司组织架构来看,港龙地产有着浓厚的家族色彩。

  重组前,吕进亮、吕永怀、吕文伟、吕志聪、吕永南、吕永茂合计所持股份占了公司的一大半。

  其中吕永南及吕永茂为董事长吕永怀的胞兄,吕文伟为吕永怀的儿子,吕志聪、吕进亮为吕永怀的侄子。

  目前,港龙地产的业务覆盖了长江三角洲地区外围城市,包括江苏常熟、盐城及南通以及浙江杭州、嘉兴、湖州及绍兴等城市。

  2018年,港龙地产的战线进一步扩展,进军一线城市上海以及河南省和贵州省内多座主要城市。

  写回忆录的年长者,总是会在文中不吝美好之词。回忆过往,忆苦思甜,展望未来,想象无限。

  但在港龙地产这份数百页近似回忆录的招股书里,蜜姐从中没有看到温情,更多的是不安。

  02

  这里蜜姐捡几个重点和蜜友们分享。

  招股书里,港龙地产回顾了自己的发展历程,以及近3年的经营及财务情况。

  如上图所示,近3年港龙地产的营收情况还算可以。

  截至2019年12月31日止三个年度,物业开发及销售收益分别为人民币433.9百万 元、1659.6百万元及1978百万元,复合年增长率为113.5%;净利润分别为32.8百万元、人民币332百万元及人民币470.1百万元,复合年增长率为278.6%。

  截至招股书披露日,港龙地产于21个城市有53个开发项目,由附属公司、合营企业及联营公司开发的总土地储备为544万平方米。

  其中,为其带来收益的仅有4个城市的9个项目。体量不大,收益和净利润的增长却增长迅猛,初步可以判断,港龙地产是一家高周转的房企。

  高周转背后,港龙地产的现金流和负债情况如何呢?不看不知道,一看吓一跳。

  首先是现金流,在体现公司造血能力的经营活动现金流方面,港龙地产近三年是节节溃退,2017年尚净流入7588万,2018年就变成净流出6.26亿,2019年更夸张,净流出67.56亿,比上一年的流出额度增加了10倍多!

  好在融资和投资活动还能搞点钱,否则,情况难以想象。

  关于2019年经营性现金流的大幅流出,港龙地产招股书里也作出了解释,说是:运营使用的现金人民币6547.4百万元及缴纳人民币208.6百万元所得税的结果。

  2018年,则是因为于经营中使用现金人民币467.4百万元及已付所得税人民币158.9百万元的结果。

  这个解释怎么说呢,感觉像是其他企业就不需要运营和所得税开支似的……

  负债率方面,2017年、2018年及2019年12月31日的资产负债比率分别为98.8%、122.1%及172.6%。

  这几年房企都在降杠杆,港龙则一路攀升,不可谓不激进。

  关于资产负债率大幅增加的原因,港龙自己也说了:由于我们的银行及其他借款增加以为我们的营运提供资金。

  利息覆盖率方面,港龙地产从2017年的5.8倍降至2019年的2.1倍。2019年,港龙地产的银行及其他借款加权平均实际利率为8.8%,高于行业平均水平。

  债务状况高压,港龙地产真的太需要便宜的钱了。

  03

  赴港上市,确实是一条看上去更为光明的路。

  但这条路并不好走。之前蜜姐就说过中小房企赴港上市难度在增加。

  近两年递交招股说明书的多家房企中,招股书已失效的除了港龙地产,还有海伦堡、奥山控股、三巽控股。

  2019年第二次申请上市的奥山控股、第四次申请上市的万创国际,至今也无新的进展。万创国际的招股书状态则已显示为“被拒绝”。

  在港交所IPO被拒绝没有获批是不符合要求,而失效大概率是披露不完全。

  2018年,正荣地产弘阳地产美的置业大发地产恒达集团控股万城控股德信中国等众多房企纷纷登录港交所,但经营情况大都不咋地。2019年,港交所没那么好“忽悠”了。

  之于港龙地产,即便能突出重围成功上市,上市后怎么为投资者创造价值也是个大问题。

  尽管港龙地产强调自己的全国布局,但依然摆脱不了浓厚的地域色彩。这从下图其土储分布中就可以看到。

  区域化+家族化,房企经营的两大“雷区”都占了,加上并不好看的财务状况,以及招股书里洋洋洒洒30多页列出的数十条风险因素,覆盖了方方面面。蜜姐简单列举几条,就足以让人忧心。

  比如:可能没有足够的资金为未来的土地收购及房地产开发提供资金,且有关资金资源可能无法按商业上合理的条款获取或根本无法获取;

  于截至2018年及2019年12月31日止年度录得负经营现金流,或未能就土地收购及未来物业发展按商业上合理条款取得足够资金,或甚至完全不能取得资金;

  未必能够成功实现业务增长,而往绩纪录期间的经营业绩未必能反映未来表现;

  背负大量债务且未来可能产生额外负债。

  已经且预期将继续产生与银行借款有关的高额利息开支。

  无法保证我们于未来将一直能取得所需的银行融资。

  ……

  每一条都事关生死“命脉”。

  好在,港龙地产还年轻,今年才13岁。作为一枚奔涌的后浪,折腾或许就是他的宿命,至于前途,还有待时间告诉我们答案。

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责任编辑:张海营

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