银城国际通过聆讯市值为40亿港元 3月初登陆港交所

银城国际通过聆讯市值为40亿港元 3月初登陆港交所
2019年02月18日 07:56 新浪财经-自媒体综合

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  来源微信公众号:独角兽早知道

  据“独角兽早知道”独家消息源,银城地产已通过聆讯,暂定于2月21日至2月27日公开招股,3月初正式登陆港交所。本次IPO工银国际为独家保荐人,银城地产市值为40亿港元,对应2019年PE为7-8x。

  “百强房企”,却无建筑施工能力?

  根据招股书,银城国际是一家房地产开发商,专注于在长三角地区为全龄客户开发住宅物业,其房地产开发业务始于南京,将业务扩张至长三角地区的其他城市(包括无锡、苏州、镇江、杭州及马鞍山)。

  根据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所及中国指数研究院,就综合表现而言, 银城国际在2018年在中国房地产百强企业中排名第93,并于同年被评为江苏省十大房地产开发商之一。自2002年起,银城国际连续16年被江苏省房地产协会评为江苏省房地产开发行业综合实力50强企业之一,并于2017年排名第二。

  银城国际的房地产开发项目包括公司自主开发的项目、通过公司合营或联营企业与第三方物业开发商合作开发的项目。

  但值得留意的是,银城国际不像大多大中型房企一样拥有建筑施工能力,只能将物业开发项目的施工工程包给第三方施工承包商,而第三方施工承包商已成为银城国际主要的供应商。而我们都知道,拥有建筑施工能力,尤其是建筑技术创新,是品牌房企比拼竞争力的重要因素。依赖第三方施工承包商,无疑给银城国际带来了隐患。因为不能保证任何第三方施工承包商没有缺陷,或满足质量和服务的要求;若需扩张到其他地理位置,公司可能也无法找到足够数量的合格第三方建筑承包商。

  黄清平老同事马保华持股6.77%

  银城董事会由九名董事组成,包括四名执行董事:马保华(执行董事兼总裁)、朱力(执行董事兼副总裁)、王政(执行董事兼副总裁)、邵磊(执行董事兼副总裁),两位非执行董事:黄清平(主席兼非执行董事)、谢晨光;及三位独立非执行董事:陈世敏、陈炳钧、林名辉。

  招股书显示,公司主席、非执行董事及控股股东之一黄清平通过Silver Huang持有48.72%的股份,戴成书通过Silver Dai持有17.67%的股份;执行董事兼副总裁朱力通过Silver Zhu持有9.57%的股份;非执行董事谢晨光通过Silver Xie持有7.35%的股份;公司执行董事、总裁马保华通过Silver Ma持有6.77%的股份。

  从持股比例来看,银城的重要持股人数较少,罕见的是,银城地产集团总裁马保华持股6.77%。

  翻阅马保华的履历。56 岁的马保华现为银城执行董事兼总裁,于 2004 年 2 月加入银城,并于 2018 年 8月 19 日获委任为执行董事。加入银城前, 马保华于1983 年 10 月至 1986 年 3 月任职于鼓楼区城建局(改称鼓楼区建设房产和交通局),负责基建管理工作,1986年3月至 2004年2 月任职于南京市规划局,并于2003年起任综合处副处长,主要从事规划实施管理工作。

  马保华和银城控股股东之一黄清平的联系并非只发生在银城,两人之间的渊源或始于1983年。招股书显示,黄清平于 1983年10月至1992年9月期间也曾任职南京市鼓楼区城建局(现称南京市鼓楼区建设房产和交通局),时任科长。

  追溯银城的发展史,1993年成立于南京,1996年首个绿色住宅项目九九公寓面世,同年开始进行物业开发业务。于 2001 年 12 月,银城房地产获得南京市鼓楼区综合配套改革领导小组批准重组为有限公司,而数名前雇员(包括黄清平),成为了银城房地产的股东。

  业绩波动较大,盈利能力存疑

  据了解,银城国际业务范围主要位于江苏省,尤其是南京地区。在公司28个物业项目中,南京地区的项目达15个。其中,附属公司开发的物业项目位于南京的总建筑面积达1651790平方米,占到土地储备的50.3%。

  于2015年、2016年、2017年及2018年上半年,银城国际分别实现收益约20.91亿元、25.03亿元、46.76亿元、10.86亿元;母公司拥有人应占净利润分别为9170万元、3.48亿元、4.20亿元、2.62亿元。

  公司收入构成方面,截至2018年6月30日,房产销售收入约1.07亿元(人民币,下同),占总营收98.7%;租赁收入137.4万元,占总营收仅1.3%。

  根据2015年以来的财务报表,银城国际的业绩并不算稳定,波动较大。财华社发现,尤其是于2018年上半年,银城国际的收入仅1.09亿元,同比呈断崖式下降95.5%。银城国际指,今年上半年收益大幅减少,主要是期内并无完成及交付新住宅物业项目。

  我们在来看一下银城国际未交付的物业项目。

  目前正在开发的项目主要集中在南京,达约74.6万平方米,正在开发中的总建筑面积为141.86万平方米,大幅超过已竣工的25万平方米总建筑面积。另外,公司未来开发的规划总面积达161.83万平方米。经计算,开发中及未来开发规划的建筑面积占了总建筑面积的92.18%。

  已竣工的总建筑面积占总建筑面积比例过小,给公司带来的效益相对有限。开发中的总建筑面积不能确保在短期内竣工及交付,这对银城国际在可预见的未来的收益方面也充满着不确定性。因此,可以预测银城国际短期内的收益并不会出现较大幅度上升,甚至不排除收益继续下降的可能性。而于2018年6月30日,银城国际总流动负债高达163.91亿元,其中银行借款达88.87亿元,经营活动所产生的现金流净额为-16.26亿元。这对于公司的日常业务运营、新项目的开发以及中长远战略都造成负面影响,情形不容乐观。

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责任编辑:马婕

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