孙宏斌跨过万科

孙宏斌跨过万科
2019年12月03日 17:33 新浪财经-自媒体综合

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  原标题:孙宏斌跨过万科

  来源: 地产风声

  文|内幕君

  16年前,孙宏斌说自己要打败万科,结果摔了一个大马趴。

  现在,他好像终于从万科身上跨过去了。

  1

  很久很久以前,江湖有个传说叫万科魔咒。

  魔咒是这么说的,想挑战万科的最终都没好下场。这些公司在超过或者将要超过万科的时候,都会出现各种各样的问题,轻则自废武功,倒退几年;重则破产,灰飞烟灭。

  据内幕君大脑随机统计,万科的石榴裙下,至少躺倒过6个勇士。

顺驰、富力、绿城、绿地、万达、合生。

  前三个是主动挑战结果吃瘪了。

  2003年,那时候孙宏斌还是小孙,王石还是王老师,小孙跟老王说:顺驰要做全国第一,超过所有房企,包括万科。

  然后顺驰破产了。

  接着是年富力强的华南虎二哥,这哥们曾经在官网上发话:超越万科不是不可能。

  然后富力掉到二线梯队了。

  再来是绿城。楼市回暖的2009年,绿城卖了530亿元,仅次于万科的634.2亿元,位居全国第二。春风得意马蹄急,心潮澎湃的宋卫平公开喊话,绿城三年破千亿,销售要超万科!

  然后绿城卖了。

  这三个勇士都把口号喊得很响,然并卵,巴掌打起来也很响。顺驰和绿城兵败于激进扩张,富力溃于重仓商业地产,战略失误。

  绿地和万达倒是短暂战胜过万科。那是2010年,王石正在向珠峰发起第二次冲击,山下来了消息:万达一季度销售超越万科,成为中国房地产新一哥。登山爱好者王石理都没理,继续爬。

  2014年,万科销售目标2000亿,计划于2015年上市的绿地,一个口号就喊到2400亿。很多人就质疑了:

  挑战当了9年老大的万科,是梁静茹给的勇气吗?

  是榜单给的。

  那年年底,互相打脸的一幕出现,两个机构发的榜单中,万科和绿地各自登顶,双兔傍地走,一时没分出谁是雄谁是雌。

  次年,绿地盼了11年的“整体上市”美梦实现,开盘当天市值超3000亿元人民币,把万科甩在身后,一举成为全球最大市值房企。

  后来的故事走向一致,昙花一现,冷暖自知。万达这几年战战兢兢,绿地市值只剩800亿,最近又深陷变相裁员风波和高层烂尾危机。

  而合生则是被王石一个彩虹屁给弹飞了,2004年销售额超万科后,“地产航母”一直处于沉沦状态。

  这么多年了,勇士们流血总结出一条宝贵经验:

  做人还是要低调。

  比如碧桂园跟恒大,一个口号也没喊,星星之火悄悄燎原。不过,超越万科后许老板还是很激动的,他把中高层喊来开庆功会,会上频频举杯庆祝:

  “一起祝贺恒大地产集团成为全球第一大房地产企业!”

  2

  今年1-11月销售榜放出,融创首次打败万科,位列全国第三强。在权益金额和操盘金额方面,融创分别以3454亿、4754亿力压万科的3445亿、4594亿,实现两榜双杀。

  本来吧,今年上半年,融创的合同销售额2141.6亿元,同比增长约11.8%,创下近年来新低,排名还在保利之后。

  半年度业绩会上,孙宏斌说:第五也挺好的,下半年还会以控制风险为主,谨慎拿地。大家都以为融创要滑出第一梯队了。

  结果一顿操作猛如虎,信老孙的都是二百五。

  在9月之前,不管是权益额还是操盘额,万科都超出融创300个亿,到了10月,融创缩小差距到100亿,11月实现反超。

  其中一个重要原因是进入10月后,融创部分区域通过换仓计划抢收。

  拿天津公司来说,为了冲击全年任务,启动了员工自购及全员泛营销。之前澎湃新闻称,融创的非合作项目全部执行住宅产品8-8.5折,商办产品6-7折,车位5折。

  而喊着“活下去、活得久、活得好”的万科倒是没见大动作,10月份单月销售金额443亿元,环比还降了10个点。

  也就是说,融创靠以价换量跑赢了万科。

  融创抢收时有住宅项目最大降价幅度超过5折,首次开盘价7.2万元/平,折后3.5万。

  消息一出,其它项目的营销人比业主还急:

  你一拳把市场打骨折了,叫别人怎么活?

  3

  现在大家都不太信老孙说的话。

  他说“谨慎”、“不拿地”,最后都是烟雾弹。前几天,他又买了,一出手就是153亿,而且“一小时就谈得七七八八”。谈完单子老孙就喝酒去了。

  10几年前,50个亿就能把顺驰绊倒,现在老孙花100亿很随意,很像内幕君在菜市场买100斤大白菜的样子,一百块往菜农手里一放:零钱不用找了。

  但咸吃萝卜淡操心的网友还是提醒了:收购决策期短,风险暴露不充分。

  这次老孙花153亿收购云南城投集团持有的环球时代、时代环球各51%股权,能获得18个项目。

  收购后,更名重组为环球融创会展文旅集团。明面上,老孙在做深文旅产业,事实上和买万达资产包一样,文旅圈地,意在土储。

  2019年1-11月房企新增总货值排行上,融创又压过万科一头,总货值6850亿,仅次于碧桂园排行第二,而截至10月,融创的新增货值还只有3700亿。

  一个月多出3000亿?老孙的算盘是这么打的:

  此次收购,确权的总建面3071.6万平,可售2771.6万平,目前未售的还有2390万平,按照融创占股一半计算,可获得相对应货值1200亿左右。未确权的土储有3587万方,对应货值3600亿,但这些地可能拿不到。

  也就是说,这单月新增的3000亿货值,应该是把没谈妥的地也捎上了。

  至于按照均价1万元来估算货值,股民忍不住要问了:西昌、咸宁、康定、拉萨、西双版纳,都是偏远地带的文旅盘,大哥咋就如此乐观?

  大哥一直很乐观,特别是对于自家股票。去年中期业绩会上,老孙告诉大家,“买融创的股票比买融创的房子更有升值空间”。

  然后,今年4月,二股东平安系悄悄清空了融创股票。

  这几年,老孙四处接盘,连续大规模收并购让融创的杠杆一直悬在高处,根据融创半年报数据测算,今年上半年,其净负债率为205%,较2018年年底的149%上升56%。这一数据,万科同期是35%左右。行业均值大概是85%-90%。

  从长期来看,驾驭杠杆,就像站在刀尖上跳舞,玩的还是心跳。一切平衡的前提是货要买得对、转得动,跑得快。

  哪一环出大问题,资金链都得紧上。

  两年前,汪孟德就立下flag:2019年融创的净负债率和资产负债率要降到70%以下。

  眼看这都要2020年了。

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责任编辑:王帅

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