“捡漏”豪宅区贵地 恒隆25.7亿港元低价中标香港美领馆物业

“捡漏”豪宅区贵地 恒隆25.7亿港元低价中标香港美领馆物业
2020年09月10日 23:46 观点地产网

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  原标题:“捡漏”豪宅区贵地 恒隆25.7亿港元低价中标香港美领馆物业 来源:观点地产新媒体

  观点地产网 早在今年5月,就有市场消息称,位于香港寿山村道的美国驻港总领事馆物业以暗盘形式推出,并邀请各开发商入标。

  寿山村道所处的寿臣山一带,为香港南区的传统豪宅区域,以密度低、私隐度高著称,且所招标地皮拥有深水湾全海景,业内多认为这是罕有的豪宅地皮,物业放售的消息一传开便引来不少关注。

  项目于7月底截标,据悉只获约两家财团入标竞投,其中以长实夺标的呼声最高。

  长实不止一次出来否认这个消息,直到今日9月10日,世邦魏理仕宣布已协助以25.66亿港元出售香港寿臣山寿山村道领事馆物业之时,长实发言人仍再次出面澄清,寿山村道豪宅地皮并不是由该公司购入。

  中午时分,锤子落地,恒隆称以25.66亿港元中标该寿辰山物业,且表示很高兴成功投得该地块,反映公司对香港前景投下信心的一票。

  这个结果既在情理之中,又在意料之外。因为香港投标买地对于现时的恒隆来说实属少见,毕竟其上一次在香港投标买地,已是20年前购入奥运站浪澄湾地皮的时候了。

  “捡漏”寿辰山地皮

  以暗盘形式推出后,6月2日,香港南区寿山村道37号、现为驻港总领事馆宿舍的六幢洋房正式公开招标出售,市价估值超过100亿港元。

  据悉,该处地皮占地面积9.47万平方呎,约10522平方米,建筑面积为4.74万平方呎,约为5267平方米,现提供26个单位及52个车位,另设室外游泳池。香港城市规划委员会规定,该处地皮的建筑面积可通过补地价增加至7.1万平方呎,约7889平方米。

  另有土地注册处资料显示,物业是由美国政府于1948年以约31.5万港元购入,持有至今估计升值约1.9万倍。

  除了地处低密豪宅区,有文章如此形容该处物业:六座美领馆宿舍独霸一处山丘,须经一条人迹罕至、无标识的斜坡小路才可达正门,向南的后方更是无人居住的山头,翻过即达深水湾海面,坐拥全海景。

  最终拿下如此优越且稀缺的地皮,有评价称恒隆此次是“捡了漏”。

  据观点地产新媒体了解,早前机构曾测算,该地皮市场估值约21.3亿至47.3亿港元,而最终成交价格仅在25.66亿港元左右,处于市场估价的“下限”。

  从单价来看,以可重建面积计算,每平方呎成交价相当于54138港元,比此前传言的6万多港元又低了一些。

  可与之对比的是,2018年,同样位于寿山村道、由周寿臣家族持有多年的39号屋地以59.29亿元出售予华润置地,创下全港最大额私人屋地成交价纪录,打破张松桥于2014年斥资51亿港元购入的山顶前何东花园屋地记录。

  彼时,华润置地购入的楼面地价高达每平方呎85847港元,超出此次恒隆所拿地皮近三万港元。

  美联测量师行董事林子彬对此表示,两处相近地皮的地价相差如此之大出于多方面原因,如彼时华润买入价格创片区新高,而如今香港市况差,加之投资年期及项目落成后销售期较长等影响,所以这个出价不难理解。

  不仅有足够低的买地价,该地块的销售价也有一定的想象空间。据恒隆方面称,该地皮将会被重建成多间独立式豪华大宅,预计于2024年落成,投资总额约40亿港元。

  莱坊执行董事林浩文对观点地产新媒体称,真正的超级豪宅在寿辰山片区可以卖每平方呎12万港元,甚至有些可以售价高达20万港元,“这一片非常适合发展豪宅及超级豪宅。”

  其认为,即便最近疫情使得豪宅入市气氛冷却,买家问询数量下跌,但同时业主的持货能力强,市场上未见有很多新放盘。这表明,很多业主依然对香港的豪宅市场的中长线前景持乐观态度。

  买地周期论

  对于刚入袋的寿辰山豪宅地皮,恒隆称之为市场罕见、作价合理。而事实上,此次出手投地的行为,对于恒隆来说也可以用“罕见”形容。

  据悉,相比在内地商业地产领域的活跃,如2018年斥资百亿杭州摘百井坊商地,近年来恒隆在香港住宅市场较为安静,除未投标进货之外,如今其在香港的可售住宅单位也不多。

  截至目前,恒隆在港在售项目主要是蓝塘道的半独立式大宅和浪澄湾单位,这也使得其物业收入呈现波动下降的趋势。半年报披露,今年上半年恒隆已售出了香港住宅项目浪澄湾的最后一个复式单位。

  近年来的业绩会,恒隆管理层也常被问及在香港住宅方面的土储策略,未来会不会加大投地动作等问题。

  对此,陈启宗回应称:“在香港的发展我们从来没放弃,我们也积极在寻找机会,也有参与,也在看。”其表示,香港有很多的拍卖恒隆都是有参与的,只是因最终放弃参与或是出价保守中不了标而已,不是说没兴趣。

  投地谨慎的背后,则是这位执掌人奉行的买地周期论。陈启宗在其股东函中就表示过,购地需要顺应经济周期,并且比较喜欢没人买地的时候买。

  今年8月举行的2020博鳌房地产论坛中,陈启宗就谈到其自1991年接任恒隆董事长之后在拿地方面的策略,如何根据市场的周期判断拿地的时机。他提到,在1999年春天,市场尚因亚洲金融风暴的影响呈现颓势时,恒隆进入到市场买地,持续到一年多之后市场价格开始回暖又停止了买地。

  “后来赚的钱确实有不少是那时候买进的,最好的项目,一个项目的净盈利是200亿,现在在内地,200亿的盈利不是什么大数字,但是在20年前,那是一个大数字。”陈启宗称。

  此后,恒隆鲜少公开投标买入香港土地,以及例如通过如强拍牛头角淘大工业村等方式获取土储。

  “那个大机遇期已经过去,只能照着特有的机会去购买需要的土地。”

  至于今年新冠疫情是否带来机遇,陈启宗则称,凡是有不好的事情发生,都是买地的机会。你不一定要买,但是一定要去看,那个机会合不合乎你的需要不知道,但总是有机会。

  回头来看,彼时8月份陈启宗的讲话早已埋下伏线。

  目前,香港在新冠肺炎疫情第三波爆发影响下,楼市再次重回跌轨。差估署数据显示,私人住宅售价指数于5月及6月出现回升后,7月掉头回落,最新报384.8点,按月下跌约0.49%,连升两个月记录断缆。

  最新于9月9日,香港税务局数据显示,因近期楼市受到新型冠状病毒肺炎第三波爆发影响,住宅交投减少,连带上月3项辣招税(额外印花税SSD、买家印花税BSD及从价印花税DSD)的成交回落逾两成。

  这样的“熊市”一定程度上为陈启宗创造了买地时机。林浩文便称,香港大部分开发商借贷比例低,资金稳健,且多以香港为主要投资基地,市场波动调整反而对他们拿地及投资有好处。

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责任编辑:张海营

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