◎ 编辑 | 密探财经
细说中国房地产江湖，曾有这么一个说法，“南有王石，北有冯仑，中有胡葆森”。王石创立了万科，冯仑创立了万通，胡葆森则是建业的缔造者。
如今，王石持续挂着“万科名誉主席”虚衔，每年从万科拿走几千万的薪酬，跟美女夫人田朴珺到处游山玩水，最近被曝又搞起了私募基金，能折腾，不服老。
冯仑几年前卖掉万通后，继续着“商界思想家”的本色，在各大平台上开起了“冯仑风马牛”节目，给年轻人“讲经布道”。
3月份，“精明一世”的冯仑居然被曝出陷入高端骗局被围猎，因拖欠某公司近2900万元投资款，上了法院被人执行人黑名单。
说起胡葆森，现今的日子估计也极为煎熬。建业地产素有“河南王”之称号，讲的是专注于河南房地产开发，除了省会郑州主场之外，其他地级市乃至区县都是其战场。
过去很多年，建业地产受惠于深耕河南，作为本土房企，品牌力又强，俨然构筑起了一道强大的护城河。
上一轮楼市火爆开启的2017年左右，外来房企迅速杀入郑州等河南主要城市开发，建业明显开始感觉压力倍增。
相对于外来房企来了就是要赚钱的，作为河南籍企业家的胡葆森对建业讲起了文化中原，以建筑透射文化底蕴，就是要走一条不寻常之路。
但文化不能当饭吃，毕竟现实很骨感。何况，建业地产还是上市房企，是要讲业绩和回报的。2021年夏季，郑州又遇上百年不遇的水灾，引发建业经营岌岌可危。
恰好，彼时又是房企融资“三道红线”硬约束出台的一周年，对各大房企的影响逐步显露，特别是杠杆较高的高周转房企，杀伤力初显，其中就包括建业，也就有了其“紧急向省府求助”信函外泄事件。
时间又轮到去年6月，此前一直苦撑着的建业地产，又曝出签下一笔有点感觉像赌约的“卖身契”，让出29%股权换来6.88亿元现金，引入河南省属国企铁投集团。
彼时，该国企还买下了建业地产最多7.08亿港元、2024年到期、票息5%、收益率9%的可换股债，初始换股价不超过1.2港元。
目前，建业地产最新股价才0.215港元，河南铁投肯定不会换股。若建业股价涨上去了，河南铁投最多可换股5.9亿股，相当于换股扩大后已发行总股本约16.6%，加上已有股份，合计将持有45.6%股权，那时建业将有“易主”风险。
有了河南国企的鼎力相助，建业地产的确避免了去年其他很多大型民营房企债务爆雷，但债务高企、销售不力等关键问题依然存在。
4月18日，建业地产发布公告拟对4笔美元票据进行交换要约及同意征求，涉及未偿还总金额高达10.49亿美元，并解释说，此举若顺利落实，将有助于其管理境外金融物业，特别是改善公司整体财务、延长债务周期等。
4月13日，建业地产就已披露过对2023年到期3笔美元债进行交换要约及同意征求，涉及未偿还总金额也高达近9亿美元，计划展期2年。
截至目前，建业地产上述今年到期的3笔美元债暂无最新进展，外界预期背靠河南国企的建业应能顺利取得展期再融资，不像中梁近日两笔合计4.24亿未偿还美元债违约，而去年上半年2笔7.5亿美元债曾顺利展期一年，如今到了偿债节点却爆了。
去年，建业地产经历了三十多年来首次财年巨亏，就连胡葆森都直言，超出了他的预期。2022年，建业地产取得营收240.8亿元，同比下降42.6%，其中销售物业确认收入234.67亿元，同比减少了42.4%。
这一年，建业地产实现毛利19亿元，同比下滑约72%；净利亏损约78.2亿元，同比下滑724%；归母净亏75.6亿元，同比下滑1149.75%，均由盈转亏。
截至2022年底，建业地产的净负债率飙升到了580.2%，较2021年末94.7%暴增了485.3个百分点，剔除预收款后负债率96.2%，较2021年末增加了8.6个百分点，现金短债比只有0.34。
具体来看，建业地产净借贷193亿元，其中一年内到期的“短期借款66.5亿元、优先票据约62.4亿元”，合计短债近129亿元，也就是说，长债占比太低，现金及现金等价物仅有18.9亿元，对短期偿债资金缺口巨大。
同期末，建业地产手上约135亿元RMB的美元债，待未来三年内须偿还，其中今年将有约60亿元RMB的美元债集中到期。
如建业地产2022年报所述，为应对流动性危机，明确提出了5大具体措施，4月份两次集中对数笔美元债进行交换要约展期，就是被列入第一项措施的具体落实。
今年3月份，建业地产取得合同销售额12.37亿元，同比下滑60.1亿元，反观今年1月及2月，分别同比劲增43%、83%，今年前3个月产累计取得合同销售总额60.28亿元，同比减少3.8%，说明3月销售“太拉垮了”。
按理说，今年3月是楼市逐步复苏后的一个“小阳春”，主流房企销售明显较此前多个月份向好，但建业同比下滑六成，环比下滑更大，那就要赶紧找原因了。
当前房地产虽有国家明确支持，但该好的时候不能快速好起来，况且建业自身短期偿债压力过大，又寄希望于销售回流偿债，找到原因对症下药，销售好起来，融资再跟上，或许不会暴露风险，否则就难说了。
此外，去年底，建业获得多家主流银行数百亿综合意向授信额，但关键还是落实到账面上到了多少，若只停留于一张张战略协议上，那煎熬的还是自己啊。
编辑：密探君
VIP课程推荐
APP专享直播
热门推荐
收起
24小时滚动播报最新的财经资讯和视频，更多粉丝福利扫描二维码关注（sinafinance）
