舆论漩涡中的上海网红盘

舆论漩涡中的上海网红盘
2022年08月03日 20:27 市场资讯

8月2日,是热门红盘静安天悦原定的选房日期,整改的要求打乱了项目的既定节奏。

当天,静安天悦的微信公众号推送了一篇《致广大客户书》,这是静安天悦两天时间里第二次对客户“喊话”。

一天前的告客户书里,静安天悦表示将根据整改要求推迟摇号及开盘,并给出了具体整改措施,今日静安天悦再次对事件做了解释(因认购期客户数量激增,销售接待能力有限,导致未能及时完成所有认购客户的资料审核),并表态将加大人员投入、加强培训、保障审核效率。

微信公号高频推送的背后是这个网红盘正陷入舆论漩涡之中。

01

去年上海首轮集中供地中,保利以百亿代价斩获的大宁地块,随后这一项目进度备受市场关注。

时隔一年多,热盘终于入市。

7月17日,静安天悦开启线上认购,首推338套房源,面积107平方米,备案均价10.5万/平方米,4天半的认筹期里收获了900多组认购,最终项目入围分定格在80.96分,分数在已揭晓的三批次新房中位列第一

即便如此,这个顶流红盘的入围门槛依然不及此前业内的预判,正当市场以为集中推盘分流了项目热度时,异常声音开始出现。

有购房者反映自己被“挑客”了,他们表示自己在规定时间、按要求提交了认购材料,但截至认购时间结束,材料仍未被受理审核

参加了项目认筹的王旭(化名)对《国际金融报》记者表示,他在认筹第二天提交了材料,上传24小时后依然是待审核状态,随后王旭接到反馈需要补充材料,补充后材料在距离认筹结束不到1小时被再度打回。相较王旭,提交材料超过48个小时的胡波(化名)则始终未收到反馈。

被困在系统里的购房者不在少数。

静安天悦此次共有900多组认购人完成流程,但直至认购结束,还有约400组认购人留存在系统中,未收到反馈结果。由于未收到反馈的人员中部分为首房首贷客户,因此质疑声渐起,他们认为开发商在人为挑选首付比例更高的客户。

保利方面对记者否认了这一猜测,其表示,根据前期积分入围结果,前期已入围客户均为首套客户。

诚然,80.96的入围分说明入围静安天悦需要基础分满分(60分)+131个月社保,或者基础分50分+193个月社保,这也意味着认购者必须名下无房且5年内无购房记录。

保利方面表示,因项目热度高有大量客户关注,短时间内认购人数激增,线上认购系统受短期冲击突发卡顿,项目预估不足致后台服务人员储备不足,导致部分客户资料未能及时完成审核。

记者从业内人士了解到,认筹的最后一天,其他热盘突然释放了不少资格,导致静安天悦的认筹数激增,其中不少客户此前与项目销售人员并未沟通联系,近乎“盲选”状态,临时提交的材料给审核增加了不小的难度

这一说法未能让购房者完全接受,胡波认为,开发商在蓄客阶段已经对市场热度有了一定预判,“蟠龙天地、仁恒海上源等项目的认筹人数远超此次,也未出现上述情况”。

舆论发酵中,静安区房管局暂停了静安天悦的网签,要求其先将认购人信息梳理清楚,给予未成功认购的购房者答复,“答复完才能恢复网签”。

随后,静安天悦公布了具体的措施方案。据其安排,原有按照认购规则成功认购的客户,认购资格依然有效,在有效认购期间,已于线上小程序成功提交资料的客户可自愿申请参与本次延期补审,截止8月3日累计认购成功的客户,经相关部门审查资质后,客户积分将统一由高到低排序,按准售房源套数2倍的认购比例重新确定新的入围分数线。

02

静安天悦的整改也折射出当前上海新房市场的分化与火热。

“去年以来不少有资格的客户都优先考虑打新。”在地产人士刘肖(化名)看来,静安天悦的火爆市场早有预料,甚至从去年挂牌的那一刻起便注定了“顶流”的属性。

倒挂是项目火热的根源。

作为大宁板块唯一的新房项目,静安天悦对面的大宁金茂府当下二手房挂牌均价在17万左右。记者在某中介系统看到,当前大宁金茂府挂牌房源单价在15.8万-18.3万/平方米之间。

即便和同板块的毛坯房相比,静安天悦也有明显的价差优势。

以揽翠艺墅为例,该项目位于大宁金茂府旁边,距离静安天悦五百米左右,由上海东北明园实业开发建设,项目在2019年2月、10月两次取证,开盘房源共计837套,一直未售完。网上房地产数据显示,截至8月3日该楼盘尚有138套可售出。根据中介介绍,当前项目在售房源为260平方米左右的毛坯现房别墅,单价12万元/平方米左右,总价在3120万-3600万元之间,看房需验资2500万元。

对于毛坯交付的揽翠艺墅单价高出静安天悦近1.5万/平方米,刘肖对记者表示,揽翠艺墅属于“压箱底”的项目,开发商直至现在涨价了才拿出来卖,“当作二手房在卖,不像静安天悦有限价”

倒挂之外,保利、金茂两家央企的联合开发也为静安天悦附加了一层光环。

实际上,这幅地块的故事最初是由保利独自书写。

2021年6月上海首轮集中供地中,其以105.13亿元竞得静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块,楼面价51707元/平方米,溢价率8.39%,房地联动价10.5万元,既保证了一定的利润空间,和周围二手房的价差优势也让项目未开先火。

静安灵石地块(左宇 摄)静安灵石地块(左宇 摄)

这块被保利拿下的地金茂此前曾苦等一年。

2020年上海土拍市场中陪跑十次的金茂,最终在12月拿到了年度的第一块地,此前金茂虽多次参拍,但并未表现出孤注一掷的勇猛,市场认为其在竞拍方面有所保留是为了将实力留至上述灵石地块,然而金茂苦等许久也未盼到地块的挂牌,扩储指标驱使其年底拿下了崇明地块。

心仪已久的地块被保利拿下,金茂随后以联合开发的形式重拾与项目的缘分。

天眼查显示,去年6月24日,拿地的项目公司上海锦雍置业发生股权变更,保利发展上海公司总经理傅小君退出,新增太仓锦雍置业。太仓锦雍置业在今年6月30日发生变更,由保利持股100%变为保利持股65%,金茂持股35%

这也意味着金茂在拿地一年后,项目开盘前半个月“突击入股”,市场好奇这场股权变动的背后含义。

《国际金融报》记者了解到拿地后没多久,双方便开始接触洽谈,合作细节早在去年底便敲定,受疫情影响相关手续在今年6月才办理完

这一说法也得到了验证,2021年年报显示,静安天悦项目保利发展权益占比为65%。

作为上海2021年第一幅总价百亿“地王”项目。静安天悦地块为综合用地,除了住宅外,还需建造商业物业,资金沉淀量大且建设周期长。根据年报,静安天悦于2021年12月开工,预计竣工日期为2025年6月,该项目保利计划投资超过148亿元。双方合作开发,不仅可以分摊资金压力,降低风险,还可以发挥各自优势。

03

按照规划,静安天悦将供应约1300套住宅,这也意味着其不仅将成为大宁板块的新房供应主力,也将助力保利发展上海区域的业绩。

2020年,中海和万科分别以227.6亿元和355.47亿元夺得上海市场的权益销售榜和全口径销售榜第一,这是中海进入上海以来的高光时刻。

同年的围标事件让中海、万科、华润三家禁入,种子选手的缺席也给了其他房企更多的机会。

招商蛇口无疑抓住了这个窗口期,2020年开始先后补仓青浦大虹桥、虹口北外滩、静安不夜城等多幅地块。2021年招商以322.14亿元的销售额位列上海房企全口径销售榜第二,仅次于融创,相较去年同期上升了7个位次。2022年,招商在投资端和推盘端继续发力,上半年以180.49亿元的销售额蝉联榜单第二。

相较于招商蛇口,保利在上海的发展节奏则显得有些温吞。

克而瑞数据显示,2020年保利发展以199.68亿元的全口径金额位列上海第7位,2021年随着销售额降至142.11亿元,保利的排名也下滑到第11位,2022年上半年保利的排名更是降至第23位。

2021年保利发展实现签约金额5349.29亿元,单城签约过百亿城市17个,其中广州、佛山合计实现销售规模超920亿元,杭州突破300亿元,南京、北京超过200亿元,东莞、郑州、武汉等城市也在100亿元之上。

新房市场热度最高的上海保利销售额也仅过百亿。

事实上,不仅在上海,保利发展当前在华东片区的业绩都不是很理想。

年报显示,2021年保利发展华东片区实现营收454.2亿元,同比减少2.96%,这也是集团内部7个片区中唯二营收下跌的片区。不仅如此,报告期内华东片区毛利率21.23%,垫底国内市场6大片区。

今年以来,保利开始加码华东区域。

年初,保利发展成立广东、华东区域共享中心筹备工作组;4月保利拟出资不超过20亿元参与上海城市更新引导基金;7月的二轮供地中,保利和招商一起成为最大赢家,二者均斩获5幅地块(含联合拿地)。

静安天悦的入市也让市场对于保利在上海的发展有了更多期待……

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