天津二轮供地：底价成交中穿插着流拍|地块_新浪财经

首轮供地8成地块“折戟”的天津，将这些地块又重新整理一番，试图在二轮供地时再次出让。

8月1日，天津进行2022年度第二批集中供地，挂牌11宗地，出让土地总面积约90万平方米，总建筑面积150.3万平方米，总起拍价103.7亿元。历数目前披露的五批次集中供地，本轮是供应地块较少的一批，数量与去年第三批次持平，总起拍价亦大幅锐减。

市场也将这一情况归咎于首轮供地的遇冷使其不希望在没有十足把握的情况下大体量供地。

今年4月首轮供地时，天津出让30宗地，土地面积合约205万平方米，挂牌起始总价约269亿元。而在开拍前两日，有15宗地因故停牌，按照以往经验，正式竞买前出现撤牌、终止、中止等情况多因地块无人报名所致；而后的正式竞拍亦不乐观，剩余15宗地中有9宗因无人报价而流拍，也未出现其他城市常见的地方国资、平台公司“托底”现象，最终综合流拍率达8成，是首轮供地中流拍率最高的一个。

作为楼市风向标，土拍市场的遇冷也预示了当前天津楼市的现状。

克而瑞数据显示，上半年天津房地产市场热度波动较大，相比去年同期，市场整体来访客户热度降幅明显，多数假期访购量降幅在40%以上；购房者积极性不再，上半年的住宅成交量也达到了近10年低点，甚至不及去年同期的6成水平。

故而二轮供地时，天津推地特点变为“少而精”，且采用“老带新”的方式，从首轮供地中流拍、停牌的地块中筛选出6宗重新挂牌，并配合5宗全新地块，试图在8月里搏一个“春天”。

天津城市天际线（图虫创意图）

从区域分布来看，今日出让地块包含南开1宗、西青3宗、津南1宗、宝坻1宗、武清2宗、滨海3宗，涉及南开黄河道、西青中北镇、津南海教园、武清泗村店、宝坻新城以及塘沽老城区等板块。

最终的出让结果是11宗地块成交9宗，全部由国资背景的企业拿下，包括山西建设、中铁十八局以及地方城投，合计成交价82亿元，超过首轮供地以及2021年第三批供地收金情况；另有2宗地块流拍，流拍率近2成，较首轮供地有明显好转，流拍率在过往五批集中供地中居第四位，仅高于2021年第三批次。

拿地端，仅山西建设一家就拿下4宗地，贡献约30亿元土地出让金。其中包含“回炉”地块南开区昌源里地块，该地块较首轮供地时起始总价下调7500万元，起拍楼面价下降超2000元/平方米，明显让利后再叠加地块周边供应稀缺、配套尚可，最终完成出让。

相比之下，其余5宗“回炉”地块均未出现调价、规划等变动，其中4宗顺利出让，另一西青区中北镇碧欣路以东地块则再度流拍。此外，还有一宗西青区中北镇万卉路东侧地块也出现流拍现象，有观点认为，或是由于地块起拍楼面价较高，开发商算不过来账。

无疑，天津二轮供地的成交情况有明显改善。上海中原地产首席分析师卢文曦对记者表示，政策端暖风频吹，市场利好不断放出，加上土地端出让规则简化调整，让利房企，多方配合促进了市场回暖。

即便如此，下半年，天津楼市面临的压力依然不小。

受供应面积减少、市场活跃度复苏影响，截至6月底，天津可售面积增长至2089.05万平方米，环比减少0.42%；出清周期25.88个月，较5月延长了0.9个月，今年以来出清周期逐月递增，去库存压力较大。

土地市场正在好转的并非仅有天津一座城市。

济南与天津一同被称为2022年度首轮集中供地流拍率最高的城市，其也于今日进行了第二批集中供地出让活动，出让20宗涉宅地块，均采用“限地价+竞品质”的交易方式。

最终20宗涉宅地中有2宗达到中止价进入竞品质环节，分别为旅游路以北、玉岭山以南地块与唐冶片区围子山路以东、文苑街以南地块，两宗地块纷纷触顶，溢价率均为14.9%，最终被鑫都置业、华润分食拿下，成交价分别为3.24亿元、9.66亿元。

其余18宗地则全部底价成交，历下控股、城建、历城城发、济南高新（维权）控股等相继“兜底”。中指研究院认为，济南二轮供地拿地主力为地方国资企业，拿地金额占比由首批次的32.18%上升至66.02%。在总土地出让金下降的情况下，国企、央企的拿地金额占比同时下降，说明当下的全国市场拿地主力——国企、央企对于济南的观望态度表现明显。

整体来看，济南二轮供地出让的20宗涉宅地合计收金约67亿元，相较首轮供地的92亿元有一定下滑，但流拍情况明显好转，从首轮的超4成流拍率转为无流拍，且有一定溢价率，热度稍高于天津。

同策研究院研究总监宋红卫告诉记者，二轮土拍普遍有个特征，第一供地规模大幅缩减，这就减轻了房企拿地压力以及流派比例；第二优质地块比例上升，增加了房企拿地的积极性；第三拍地的门槛不断下降，吸引更多本土中小房企参与；第四部分本土房企现金流较为充裕，负债压力不大，这是他们补仓的好时机。

易居研究院智库中心研究总监严跃进亦对记者表示，现在的销售市场整体情况还是比较“虚弱”的，土地市场也不会很强势，但其认为最大的危机、最大的困难点已经过去，市场复苏需要时间，如天津、济南这类城市土地市场或许今年热度都不会太高。

随着济南、天津两城供地的落幕，22城中仅余深圳、沈阳、长春、郑州4个城市暂未完成二轮供地出让活动，其中深圳将于本周进行出让，而后三城暂未发布挂牌公告。经不完全统计，目前已经完成出让的18个城市共成交涉宅用地391宗，收金约4915亿元。其中有78宗地块溢价达到上限成交，上限成交占比20%。

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