每周研究精读 | “断供停工”影响7月成交，TOP50房企商票持续逾期项目公司增至1115个

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克而瑞研究中心全新推出“每周研究精读”，聚焦宏观、行业、房企、土拍、产品、客需、榜单等多个研究成果，与各界探讨行业运行逻辑、变数及未来趋势。

深度研究

规模“榜首”城市系列

“红利”渐消下杭州楼市周期变化及前景研判

2022年以来，整体房地产依旧是“难”字当头，成交延续下行，3月新冠疫情突袭使得本处于复苏进程的长三角城市“全面熄火”，热度持续转淡。这其中杭州可谓“一枝独秀”，市场高热不退，项目开盘去化率始终保持在7成左右。

5月更是“跟风”积极出台新政，全面解绑二手房限购、增值税征免年限由5年调整到2年、三孩家庭限购区域内限购套数增加1套，参照“无房家庭”优先摇号等等。从实施效果来看，短期内二手房成交迎来一波放量，市场信心得以稳步恢复。

壹周观点

01

“断供停工”影响7月成交二手房和央国企新房成购房首选

截至7月19日，据不完全统计全国累计约230个项目业主发布了强制停贷告知书，涉及25个省市自治区的82个城市。选取30个涉及停贷的重点城市为例，7月两周（7/4-7/17）新房成交规模环比两连跌。经一二手房交易数据验证，当前“民企新房转化率下降”和“二手房成交走俏”两大短期购房者应激特征显著。

02

楼市由点到面复苏再临考预计沪深杭等长三角和湾区热度维持

6月，房地产市场终见复苏迹象，重点50城开盘去化率进一步提升至39%，环比增加7个百分点。其中，杭州、上海市场明显转暖，去化率皆超80%。但由于项目断贷问题不断发酵，势必将考验楼市复苏成色。

从区域来看：长三角更具弹性、大湾区持续修复、环渤海、中西部筑底。展望下半年，我们认为房地产市场复苏进程犹存较大不确定性，长三角及大湾区市场前景值得期许。

03

武汉、青岛、天津等去化“反转”复苏动能转弱

6月楼市成交集中放量，百城环比大增42%，50城开盘去化率稳中有增至37%，去化率环比上升城市由5月的14个增长至达23个。但7月部分城市如杭州、西安、青岛、武汉、天津等均出现“反转”行情，项目开盘去化率较6月均有了不同程度的下滑。

结合传统意义销售淡季叠加近期项目断贷停工因素判断后市，后续市场阶段性回落是大概率事件。

04

二手现房且指导价取消部分城市二手成交主导渐明晰

7月以来，西安明确表示将暂停发布二手房指导价，上海二手房评估价也悄然上调，据调研，成都、广州、宁波等13个城市参考价制度已经实质性取消。

指导价松绑效应已经在广州等城市二手房成交量上有所体现。但我们认为，指导价放松，其意义不仅限于松绑城市本身，更重要的是，向市场传递激活二手房流动性的信号，进而带动包括更多城市、更大范围的市场预期和置业信心的修复。

05

6月房企到位资金环比上升38%融资端呈现回暖迹象

2022年6月房地产行业在5月基础上进一步出现转暖迹象。6月房企的销售回款环比上升41.6%，相比5月环比增幅扩大了25.7 pcts。此外6月房企国内贷款于年内首次环比上升45.8%，自筹资金环比上升28.7%，其他到位资金更是出现环同比双上升。

值得注意的是， 6月国内贷款虽然首次出现环比增长，但规模仍处于历史低位，部分房企融资难的问题仍然存在。预计随着销售端、融资端的持续回暖，有利于重塑市场信心，房地产市场也将逐步加快恢复进程。

06

TOP50房企商票持续逾期项目公司增至1115个

近日上海票交所公布《截至2022年6月30日的持续逾期名单》，其中存在商票持续逾期的房地产项目公司数量从5月的1562个增至6月的1666个，占全部商票逾期企业的62.5%，房地产成为商票违约的“重灾区”。

6月较5月环比净增加101个商票逾期的房地产项目公司（6月当月新增逾期项目公司196个，5月发生逾期但6月实现逾期余额清零的项目公司有95个），而2-5月单月净增加值均维持在200-550个。当前房企商票逾期增量放缓，逾期增长或迎来拐点，但行业流动性压力是否会边际缓和还有待观察。

07

绿色建筑成房企“必答题”或将推动行业再洗牌

住建部宣布到2025年城镇新建建筑将全面执行绿色建筑标准，将这道房企“选答题”变成了“必答题”。部分早早布局的房企或将从中受益，而更多房企将被迫加速转型。但发展绿色建筑仍有一定的技术、收益能力和规模门槛，其全面铺开或将带来行业洗牌。不过随着绿色金融政策面频释利好，房企仍有望在3年缓冲期完成转型。

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土拍点评

01

“牺牲”规模“保”热度广州次轮土拍仍仅有央国平“登台”

7月18日，广州举行今年的第二轮集中供地，与去年以及今年首轮相比，本次集中供地的规模明显降低，但是在部分热点地块的带动下，土拍热度略有回温。

市场让利、供应优质下广州第二轮土拍热度较第一轮略有回升，但整体仍冷热不均。拿地房企方面，广州作为较多粤系品牌房企、国央企的大本营，本轮几乎所有地块均由国央企和地方平台公司包揽，民企在其中的竞争力稍显微弱。

02

无锡次轮土拍热度略有回温平台托底现象有所改善

7月22日，无锡迎来了年内第二场集中土拍。在供地质量明显提升及土拍规则仍延续首轮宽松趋势的影响下，无锡次轮土拍热度较首轮出现回温：在保持“零流拍”的背景下，整体溢价率回升至1.4%，并且还有一宗地触顶成交；与此同时，地方国资托底现象也有所改善，民企拿地比例也较首轮出现提升。

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月报/周报

库存月报

成交企稳后库存降至6亿平去化周期落至21个月

6月供需集中放量，多方利好带动成交稳步复苏，狭义库存小幅微降至6.01亿平，去化周期2022年来“二连降”，降至20.86个月，广义库存延续38亿平高位波动。预判7月成交同比降幅仍有持续收窄趋势，狭义库存或将稳中有降，去化周期也会延续降势。

新房周报

14城政策松绑，成交稳中微增开盘去化率回升至52%（7.11-7.17）

第29周成交总体持稳。一线城市成交指数为95.97，环比下降4.59；二线城市成交指数为61.67，环比增长1.54点；三四线城市成交指数为71.78，环比增长5.26点。

上海、杭州等16个重点监测城市共计开盘/加推43次，平均开盘去化率为52%，较上周增长18个百分点。本周去化率环比大幅回升，主要是由于上周基数偏低，但实际仍不及6月最后一周60%的平均去化率，淡旺季因素影响依然存在。

二手房周报

交付焦虑下二手成交走俏15城已同比正增13%（7.11-7.17）

15个重点监测城市成交163.2万平方米。市场规模结束为期两周的回调，环比上涨6%、同比涨幅扩大至13%。新房市场部分城市“停贷”事件对购房者造成应激影响，短期挤压购房需求流入二手房市场。

具体来看，本周除苏州、青岛、杭州、大连和资源环比回落外，其余城市均成交回升。成都和南京分别环比上涨6%和14%，分别较年内周均上涨54%和41%。两城个别项目业主的“停贷”事件对该城二手房市场成交短期有促进。

土地周报

三城土拍拉动成交量价环比上升溢价率仍延续低位运行（7.11-7.17）

7月11日-7月17日，迎来南京、成都及长沙次轮集中土拍，三城均有多宗优质土地出让，其中南京、成都次轮土拍成交金额均在400亿元以上。在此影响下，重点监测城市的土地成交量价环比均呈大涨趋势。不过，由于三城出让地块仍以底价成交为主，溢价率因此也仍延续低位运行，并未较上周回升。

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产品洞察

“双碳”之下

房企在“绿色节能”方面的探索和成果

“双碳”走热下，各家房企的ESG报告将绿色建筑的经营建设作为重要一环，典型房企的低碳成果正在稳步落地。更早之前，房企已在节能建筑上进行过多种探索和尝试，如今可再生能源的利用，空中全覆盖施工现场扬尘的防控装置“天幕系统”等绿色技术陆续应用在项目中，助企业实现可持续性发展。

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客需调研

购房者信心仍在低位

“物美价廉”仍是产品提升吸引力的关键

从客户变化趋势来看，618购物节呈现需求细分、高效提速、健康宅家、宠物经济和本地生活5大货品新趋势。市场端，上海释放改善需求，但市场仍呈观望态势；疫情让小三房优势尽显，“物美价廉”仍是客户追求产品的关键因素。产品端，郑州兴港永威南樾作为刚需刚改盘从区位、配套、户型都可圈可点，开盘去化率超60%。

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直播分享

第二讲（上篇）

三四线需求退潮之下投资的进与退

2021上半年三四线有溢出、下半年至今“冷清”，主因是市场下行、需求透支、供应过量，紧缺的资金成导火索。

2021年百强三四线投资额下降20%，投资愈发集中，温州、佛山、南通等持续受房企青睐。

回归二线难度大、进程缓，三四线投资收缩至大本营区域。

第二讲（下篇）

县域城镇化方案下区县投资前景研究

过去十年城镇化发展迅速，城镇人口增长对房地产需求端贡献巨大；同时，信贷支持跟进扶持产业发展，逾30城县城新型城镇化债券得到批复。

县市城建发展提速空间巨大，人均投资强度仅为市辖区四分之一；特色产业发展助力人口集聚，部分县市人口增长超过市辖区。

四川省城镇化率攀升促县市人口增长、住房需求增加，但承载力短板依旧突出，人均市政公用投资不足1600元，仅为全省平均的四成。

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交付力测评

产品力100

2022上半年全国十大交付力作品测评开启报名

8月21日，克而瑞研究中心再度启动2022年上半年全国“十大交付力作品”测评，线上填报同步启动。本次测评将聚焦房企交付力，通过七大测评维度、资深专家线上集中评审、大众票选验证交付满意度，并于9月评选出最终结果。

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