楼市企稳“压舱石”:新一线城市反弹,“藏品”大宅受热捧

楼市企稳“压舱石”:新一线城市反弹,“藏品”大宅受热捧
2022年07月22日 12:50 市场资讯
◎ 来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)  

◎ 编辑 | 密探财经

过去20多年的房地产狂飙突进,极大地释放了居住、商业消费需求,也将全国常住人口城镇化率迅速提高到64.7%的较高水平。

大家可以清晰看到,资源吸附力强大的一二线城市,无疑是最大的受益者。当前国家经济进入“降速提质”的新阶段,房地产作为支柱产业,也深受影响。

特别是去年底以来,“稳经济”成最强音,其中关键一环的“稳楼市”又扮演着“压舱石”角色。年初以来,从银根到新政,各地楼市松绑力度空前。

6月以来,成都、杭州等新一线城市受益于限购松绑等,楼市率先呈现“企稳”迹象,如惠誉所预期的,大部分二线城市的新房销售虽不会强势反弹但会适度复苏。

有别于以往的是,这轮购房需求分化明显,“刚需扎堆二手房,改善引领新房”。新房一度陷入“豪宅化”内卷后也加剧洗牌,顶端产品很受热捧,又该如何理解?

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经济低迷背后,财富“大挪移”

芸芸众生,这两年多来最大的感受,无疑是疫情彻底改变了生活。放眼全球,又何尝不是这样?“疫情后遗症”正在深刻影响地球人,最终都要反映到经济上。

去年底,如是金融研究院院长、首席经济学家管清友说美国在疫情以后实行了无上限的货币宽松。实际上,整个世界经济已进入一个货币洪水的阶段。

以美国为例,虽然今年3月、5月及6月分别加息25个基点、50个基点及75个基点,但通胀不降反升,6月CPI同比上涨9.1%,再次刷新近40年以来最大涨幅。

再看中国,6月下旬官方曾明确说,近年来我国一直实施稳健的货币政策,没超发货币,主要指标在合理区间。但看今年6月末,广义货币(M2)余额升到258.15万亿元,同比增11.4%,创下历史新高,已很惊人。

宽信用效应下,一个典型现象是,地方平台大额举债。参考央行6月金融数据,实体企业和民间投资信心仍显脆弱。反映到群体层面上,中产及以下普遍“挣钱很难”。

不同于过去经济高增长周期的宽信用扩张,当前低增长下的宽信用对社会各阶层的影响或更加深刻长远,无形中或加剧财富大挪移,但显然更有利于富裕阶层。

胡润财富报告,很好地印证了这一典型现象。截至2021年初,中国拥有600万元总财富的“富裕家庭”数量已达到508万户,比上年增加7万户,增长率1.3%。

中国高净值人士尤其是企业主,都在积极寻找新的财富创造赛道和模式。胡润说,过去一年,新能源、半导体、生物科技和体育相关产业增长较快。

其预判,特别是科创板和北交所的诞生,接下来的二三十年,也会是一个资本时代。

为何会这样?一个关键因素,就是这部分潜在的财富人群拥有更广泛的投资渠道,更重要的是,具备超乎常人的眼界与格局等。

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新一线引领新经济,未来财富增长高地

2022年上半年,共有53家科创板公司上市,主要分布在六大科创主题行业,其中新一代信息技术产业占26家,高端装备制造产业占10家,生物产业占8家。

据清科最新数据,从今年上半年境内外上市企业中企城市分布TOP15排名看,新一线城市的苏州、成都、南京等非常抢眼,其中苏州14家、成都9家、南京8家。

今年6月中旬,中国经济周刊曾统计报道,科创板科开板三周年之际,相关上市企业达到428家,从24座万亿GDP城市看,除了上海、北京最强之外,科创黑马花落苏州,杭州、成都、合肥等新一线城市也很抢眼。

数据来源:各地统计局,制图:中国经济周刊数据来源:各地统计局,制图:中国经济周刊

这意味着:受政策引导、资本助力的双重驱动,重点城市围绕引领创新科技新方向的“新经济”赛道上大力扶持、培育优质企业,竞争尤为激烈。

再仔细来看,深圳和广州的科创公司数量被苏州超越,广州又被杭州甩在身后,这意味着新一线城市正在飞速崛起。

为何核心城市围绕科创竞争如此激烈?业内一致认为,科创板真正聚集了国内最具科创实力的企业,是各地乃至全国实现产业升级的重要力量。

相比一线城市,苏州、杭州、成都等新一线城市可以给到培育型科创企业宽松、优厚的营商策,从用地、办公、税收、人才引进等全方位扶持

大家还会发现,苏州和杭州地处全国经济最富庶的长三角,与上海形成一体化互补,科创领先得天独厚,而地处西部中心的成都异军突起,既出乎意料,又合乎情理。

从世界500强入驻城市最新排名看,成都以268家位列中西部第一,说明营商环境持续领先,也成为全球跨国企业精英、高管将其作为第二故乡的聚集地。

相比苏杭,成都不仅腹地辽阔,又携手重庆打造成渝双城经济圈,还有一大优势是比一个肩京沪的“2000+的人口总量,将成其冲刺2万亿GDP大关的强大基石。

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空间优化调整元年,高端人居回归主城

近些年,成都的城建扩张尤为迅猛,最显著的是“南拓”和“东进”,天府新区和东部新区先后初成气候,让这座国家中心城市更有了国际范儿以及产业底蕴。

2022年初,成都市政府工作报告曾明确“今年将着力推动空间结构优化调整”,对中心城区、城市新区及郊区新城,虽都是“做优做强”,但具体定位和侧重点更清晰、明确了。

比如中心城区,核心功能将聚焦高端要素运筹、国际交流交往、现代服务发展、文化传承创新、时尚消费引领”等,加速城市有机更新和产业重构,这类似北京,非核心功能将向外疏导。

以成都高新区、天府新区及东部新区为代表的城市新区,更多是聚焦科技创新、新产业、高端制造等,郊区新城的最大特色是生态价值及新型城镇化。

依此来看,成都在“全面践行新发展理念的公园城市示范区”战略引领下,中心城区将加快城市有机更新,融合了生态、乐活和人居等功能的城市板块更加稀缺,也将裂变出新的高端人居聚集区。

悉数成都高端板块演进史,大家会发现,从最初的浣花溪,到桐梓林,再到攀成钢,再到城南的金融城,以及后来被称为“国际门户”的天府新区,如今回归主城日益明显。

就成都主城而言,当前可开发用地最多的应是成华区。如今,近些年大力推进的“文旅成华”也初具风貌,生态宜居可圈可点。

从攀成钢迭代而来的攀成钢CBP板块(Center中心,Business高端商务商业,Park公园水系。换言之,即拥揽城市腹地、尽揽滨江资源的板块)日益升温

这个新兴的热门板块,沙河生态水系所环绕,又有攀成钢、万象城、东郊记忆等环抱簇拥,开始成为承载成都财富人群高端人居的理想之所。

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豪宅去伪存真元年,“藏品”大宅独领风骚

年初至今,松绑楼市成为房地产的最强音。从近两个月全国楼市环比成交数据看,相对于三四线城市,一线城市及新一线城市率先企稳,有回升迹象。

从成都楼市来看,过去两三年受“高地价”影响,新房普遍“豪宅化”,售价高,户型大,想上车却高不可攀,曾经最火的像川发天府上城、中铁奥威尔等个别网红盘,数万人摇号,一房难求,却是不折不扣的刚需盘。

去年中期以来,成都部分品牌房企开始“降维”求变。今年初开始,“低总价、中小户型”的刚需产品大行其道。

这说明一个事实:疫情反复叠加经济低迷,即使有贷款低利率红利,当前对价格最敏感的始终是刚需、刚改需求,他们最容易受到买涨不买跌”的市场影响。

与之相反的情形是,今年前5个月,总价千万以上的豪宅成交量却非常坚挺,个别重点城市成交套数同比大涨。据克而瑞监测,6月初疫情解封后的上海,平均每天至少有3套总价3000万以上的豪宅(含新房和二手房)成交。

为何一线豪宅会逆市热销?中泰证券首席经济学家李迅雷近日分析说,有些城市豪宅价格越涨越高,一房难求,很多人买豪宅都是一次性全额付款,原因是高收入群体的实际收入被严重低估。高房价结构背后,房价主要由愿意出高价者决定。

一线城市某资深观察人士认为,2020年开启竞争第一居所的较量,2022年是豪宅去伪存真的元年。

当前,成都高端市场正在经历“去伪存真”的深度分化,那些深耕高端和坚守匠心品质的顶级项目,被市场接受、追捧之余,也会形成自身独特的TOP级高端IP标签。

比如成功打造了“D10天府”和“锦麟府”的两大高端传奇的新希望地产,如今又将“天府”+“锦麟”双剑合璧,在主城区强势推出“天府锦麟壹品”。

注:天府锦麟壹品意境图注:天府锦麟壹品意境图

在成都高端市场,敢在“天府锦麟”上加个“壹品”的后缀,除了新希望,暂无其他房企有这个勇气。放眼全国,也唯有汤臣一品这一先例。

从区位看,天府锦鳞壹品恰好就在成都攀成钢CBP板块中央,也是这个热门板块的首个纯住宅项目,主要产品是高层和叠拼7月以来,该项目延续了去年10月首开时的盛况,随着可售房源不多,还不断升温。

注:天府锦麟壹品现场实景图

据项目方透露,单日到访量逾100位,约60%的VIP客户身价超2000万,约55%客户首访即决策认购,约70%高净值圈层业主再推荐,置业顾问单日人均接待18组客户

实际上,天府锦鳞壹品前期曾获同行慕名考察接待超千位,周均访客超200组,2021年10月首开劲销4.6亿元,当季总成交破7亿元,今年上半年超额完成半年任务约118%,成交最高清水单价约34998元/㎡贵价竞藏,荟集峯层精英。

注:天府锦麟壹品意境图

按理说,7月楼市是个淡季,但天府锦壹品凭借之前超赞的口碑与人气,在高端市场逆势书写“淡季不淡”的经典案例,不断创下新的热销传奇。7月以来单日最高成交额突破5000万元。

注:天府锦麟壹品现场实景图

目前,天府锦鳞壹品最后批次还有市面上稀缺的“叠拼”,共计7栋楼,28套房源,下叠330㎡14套,上叠350㎡14套。当然,最后批次特意加推了高层1号楼,共计60套,主力户型是58套204㎡

对高净值客群而言,此次高层加推集城央脉、纳万象将是收藏最后的“藏品204”。

这栋被定义为“藏品级”的大宅,也是最邻近沙河一线的城央观景厅,具备约270°环幕视野,部分户型可轻松眺望339电视塔、蜀峰468等城市天际线。

近二环滨河眼界大宅,唯此一栋,压轴献映。

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编辑:密探君编辑:密探君

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