杭州楼市半年:滨江让别人无路可走

杭州楼市半年:滨江让别人无路可走
2022年07月04日 21:26 市场资讯

全国多地楼市去化艰难的上半年,杭州楼市同样面临压力,新房、二手房市场和土拍市场均呈现后劲不足的趋势。

杭州上半年的新房市场,几个超级红盘卖得热闹,依然需要顶格社保、限售,似乎全杭州人都在摇号的路上。但这仅是少数楼盘的销售状况。

今年开年后,万科星潮映象府开出94套房子,最终3377户意向家庭入围,中签率仅2.78%,无房和有房家庭均要求顶格社保,连E类人才需要138个月的社保。

6月底刚摇号结束的新鸿基IFC项目,232套房源共有4300户家庭入围,无房户和有房户均需要社保顶格,总体中签率5.4%,触发10%的限售要求,这批房源要限售五年。

在这之前的新世界江明月朗园虽然最终摇号,但社保没有顶格要求,5460户家庭摇601套房子,中签率11.01%下,险些触及限售要求。

虽然这几个红盘项目热度很高,但上半年杭州市场中签率最低的项目是西湖边的柳浪东苑,该项目推出的8套房源,共有3845组意向家庭登记,中签率仅0.2%,创下了杭州楼市摇号历史以来的第二低中签率记录。当然,这与项目推出的房源少相关,不具有普遍代表性。

脱离个别超级红盘从更宏观的数据看,杭州今年上半年的新房市场成交量,同比去年出现腰斩,项目整体中签率也提高了约10%。

根据我爱我家数据,2022上半年,杭州市区新建商品住宅(不含保障房)(含萧山区、余杭区,不含临安及其他周边县市)供应35167套,同比2021年上半年减少50%,供应回落较为明显;成交26327套,同比也大幅回落。

最新数据显示,今年上半年杭州市区(含富阳、临安)新房共成交52382套,是去年上半年104696套成交量的一半。

同时,今年上半年新房摇号平均中签率为33.33%,而去年上半年新房月度中签率都在20%以下。整体上看,新房更好摇到了。

杭州我爱我家研究报告称,2022上半年,杭州市新建商品住宅供需全面回落,市场热盘、红盘总量大幅减少,致使市场热度回落显著。

在房企的销售方面,本地房企滨江保持着领先位置。克而瑞数据显示,杭州房企半年度榜单中,滨江以绝对优势登顶三冠王。流量榜中,滨江以250.50亿元居首,与第二名绿城拉开130多亿;权益榜中,滨江以215.13亿元的权益金额居于首位;全口径榜中,以296.14亿元的销售额占据头部。

但与去年相比,滨江今年上半年的流量销售额同比也有约34%的下滑。

相比新房市场,杭州今年上半年的二手房可以说是惨淡收场。

根据我爱我家数据,截至6月29号,2022年上半年杭州全市(含富阳)二手房共计成交2.55万套,环比去年下半年的2.57万套(几近持平)下降0.92%,同比去年上半年的5.41万套降幅则达到52%,整体交易量甚至不及去年同期成交水平的一半。

将时间线拉长,对比历年同期均超过4万套的交易水平,今年的交易量是处于近4年来半年的周期最低值,可以说今年上半年是杭州楼市最艰难的半年。

最新统计数据显示,今年上半年,杭州市区(不含临安)二手房共成交25471套,是杭州近8年上半年度二手房最低成交记录。

二手房市场整体惨淡的背景下,杭州在5月出台了数项支持二手房成交的政策,随着二手房市场的颓势被扭转。

根据我爱我家数据,新政出台的当月,二手房成交量达到了4851套;6月,二手房成交量6420套,环比增长了32.36%,同时这一成交量也是二手房市场自去年7月份(6363套)以来最好的成绩。仅5月、6月两个月就贡献了上半年近45%的成交量。

相比成交量的明显上升,二手房的成交价并未随之上涨。数据显示,杭州6月的二手房网签均价为31652元/平方米,较前几个月约32000/平米相比,有所下降。

一位杭州市场中介曾对界面新闻记者表示,杭州市场要真正实现价格上涨,月成交量得达到8000套,市场回暖月成交量要达到6000套左右。

这意味着,杭州二手房市场真正的回暖仍需要时间。

在土地市场上,赶着六月最后一天,杭州今年的第二批集中供地完成,虽然47宗地无一流拍,滨江又拿下12宗地块,但这次供地仍然较为平淡。

今年上半年,杭州土地市场两次集中出让,105宗地块仅1宗流拍,总建筑面积908万平方米,成交金额高达1384亿元,位列今年土地出让金额全国第一。

拿地宝数据显示,2022年上半年,滨江在杭州拿地金额达409亿元,稳健第一。绿城拿地金额185亿元位列第二,这两家本地房企也贡献了杭州近半的土地收入,其余房企拿地金额均不足百亿。

在成交涉宅地块中,四堡七堡单元JG1402-22地块成交楼面价最高,该地块由建发以成交楼面价45321元/平米拿下,溢价率12%。

与第一批供地相比,第二批供地热度有所下降,线下报价地块占比由此前的近四成下降至近三成,竞得单位构成趋向单一,多数是地方国资和杭州本地房企,仅招商蛇口、联发、华发等少数几家外来房企拿地。

浙报传媒地产研究院认为,从上半年市场成交和土地市场出让情况看,杭州仍然保持了较高的市场热度,但今年上半年市场恢复程度仍不及预期。

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