洞见|张檬：如何在大体量工业遗址上破题城市更新

本文来自微信公众号“地产杂志”

文｜高雅柳瑶

做城市更新的圈子里流传着这样一句调侃：“干城市更新项目的过程就像从坑里一点点往上爬，当有一天爬到地面了，说明你干成了。”

随着我国城市化进程的加快，城市更新成为了城市发展规划的大势所趋。然而城市更新又是个非标准化的产品，对于参与企业来说每一个项目都像是一个全新的课题，全新的关卡，需要不断变换思路去破解它。

6月10日，北京市政府就城市更新行动出台指导意见，统筹城市更新推进工作。就在北京发布《意见》的当天，我们与北京最受瞩目的城市更新项目首钢园内的六工汇项目建设方首程控股执行董事张檬女士，就如何破解开发项目体量大、招商引产难、新旧文化平衡难以及资金占用周期长等问题展开一系列研讨。

“体量大”是首钢集团对外展示的一枚傲人标签。但也正是由于体量庞大，首钢园在城市更新改造的过程中有着小体量项目不可比拟的改造难度。。

“首钢园不是某一个项目级别的更新，而是一个产城级别的更新。”张檬坦言，这是首钢园区别于国内其他城市更新项目最大的不同，也是项目改造的难点之一。

1919年建厂的首钢是所在辖区内最早的工业厂矿企业，当时整个石景山除了首钢厂和两座为首钢提供配电任务的电厂外，几乎再无其他工业厂矿企业，就连石景山区也是因首钢厂而设。因此，也有着“一座首钢城，半个石景山”的说法。

2018年起，因城市发展需求，首钢集团宣布停产并逐步搬离北京，空置出8.63万平方米的土地亟待更新。

不过，张檬向财经新地产表示，对首钢园的改造事实上并不只是8.63万平方米。“整个更新设计的建筑面积有近700万平方米，改造范围辐射整个首钢所在区域，甚至还包括一部分门头沟、丰台和海淀的地块。从规模角度看，这也是首钢园更新与国内其他城市运营项目最大的差异。”

此外，因首钢在北京人心中的特殊地位，首钢园的更新也被北京市政府高度重视。张檬谈到，市委领导曾表示，首钢园和石景山区是命运共同体，而首钢园的更新改造是首钢和石景山区一次共同焕新的机会。

也因为重要，首钢园的更新规划经历了近十年的沉淀与打磨。而在此期间，首钢厂区外沿的更新工作也早已先头展开。目前，在首钢园周边，已有多家企业同时向市场提供商业、办公、住宅等产品。

在此局面下，如何供给是一门学问。供给过快会形成“内卷”，供给过慢又容易有被淘汰的风险。对此，张檬表示，首钢集团对于首钢园的改造节奏始终维持着一定的持续性，并且能够做到有的放矢地进行改造。2016年，冬奥组委进驻首钢园是确立IP的阶段；2017年至2019年首钢集团细化了每一个板块的更新时间，之后基本上每间隔1年半到2年左右的时间就会有一个板块问世。

而即将于今年圣诞节问世的首钢园北区项目，就是由张檬所率领的团队参与规划建设及运营的六工汇项目。

站在首钢3号高炉炉顶，我们看到了六工汇项目的全貌。项目由6个地块构成，呈“凹”字形排列，共计23栋楼宇，其中包括11栋办公楼、11栋独栋商业和1栋购物中心，总建筑面积达22.4万平方米。

熟悉北京的人都知道，位于京西的石景山区，在整体的商业环境和成熟度上比起北京东部和北部来说并不占优。不过近些年，为填补区域商业空白、提升区域商业氛围，也已经陆续有龙湖、万达、华熙、大悦城等大品牌企业在石景山区内或是在石景山区与丰台区、海淀区相邻位置，建成或正在建设一批大型商业项目。

面对其他复合商业体的竞争，再加上大批量的独栋建筑以及商业、办公两大业态同步招商，六工汇该如何打出差异化和竞争力，与周边形成竞合共生关系，也是张檬团队在招商过程中需要认真思考的问题。

在23栋建筑中，独栋体量最大的建筑当属原首钢制粉车间，建筑面积高达7300平方米。如此体量的建筑将它打造成汇聚多品牌的购物中心或者办公楼会是一个降低招商难度的选择。但张檬却表示，她们认为如果从消费客群角度出发，应该为项目选择一个更具长远发展的业态——娱乐体验类业态。

她坦言，首钢园以及整个石景山是不缺老年人群的。之于50后至70后人群，首钢园曾是他们心中的工业膜拜之地，这里的年代感对他们来说天然具有强烈的吸引力。在项目改造期间就时常能看到他们来到首钢园驻足游览，寻找当年的回忆。首钢园之于他们是浓浓的怀旧之情，因此，他们可以说是首钢园天然自带的客群。

但当前，商业的主力消费客群是80后、90后甚至00后。因此项目在引入商业的过程中思考最多的是怎么吸引这部分年轻客群。

最终，六工汇为两个主力店分别引入了高端亲子品牌奈尔宝和沉浸式剧场Umeplay，前者原先是首钢制粉车间，后者原先为五一剧场。

张檬表示：“当下，80后的生活多半被娃牵着走，他们需要更多的’遛娃’选择，所以引入奈尔宝将吸引大批家庭前来消费体验。而引入沉浸式剧场Umeplay则是锁定了Z世代消费人群和成长中的10后新生代。这样老中青三代消费群体就能够被很好地串联起来。”

基于此，六工汇还提出了微度假概念，即以六工汇为中心点，向西、向南、向北开辟多种度假路线选择，成为家庭人群利用周末或者小长假进行微度假的目的地。

张檬表示，“首钢园包含一山两湖以及工业遗址公园，既有地理空间上的优势，又有百年重工业的历史遗迹。因此，比起纯商业地产项目，它定位的内容和元素更多，这也是首钢园的优势。”

而为了进一步满足不同客群的需求，项目还配备了小型购物中心、生鲜超市以及一系列品质餐饮。在后续运营上，项目也已经开始联合资源方就年轻人喜爱的市集、快闪以及网红概念提早规划准备。

此外，张檬表示，因为项目主力店是亲子娱乐业态，正好弥补了独栋项目季节性运营的难点。“现在溜娃的场所，要么是纯商场内，要么是在户外，而六工汇则提供了一个既有室内大场所，又有户外自然环境的错配类型产品，反而相比其他商业体形成了很好的优势。”

当然，除去为商业项目引入优质品牌以外，为京西打造全新的商业办公集群也不是一件容易的事。

张檬坦言，在引产过程中离不开石景山区各级领导的大力支持。项目11栋5千至1万平方米的独栋办公产品在引入产业时，最终选择了新能源汽车、智能网联汽车为主的科技型企业、金融和文体类企业以及具有IPO潜力的成长型企业。

“中关村商圈的溢出效应未来将由首钢园承接，这是自上而下的共识。六工汇这样体量的独栋办公产品对于科技型企业和新材料军工类企业来说是很友好的，项目这种简单工业风也比较契合他们的需求。因此，他们对产品的接受度很高。”张檬表示。

此外，从整体首钢园规划来看，引入科技型企业也是一个功半事倍的选择。张檬介绍：“首钢园区是一个5G概念园区，也是无人驾驶车试驾与测试的场地之一。因此，可以说引入科技型企业也是一种必然。”

而如何在商业服务的C端群体与办公服务的B端群体之间找到关联点并有效结合，是张檬团队在商业和产业招商过程中思考的重要逻辑。她表示，更年轻的商业业态也会吸引年轻人就业更扎堆的企业选择进驻，从而形成一个良性循环。

由于城市更新的步伐是随着城市化进程的不断推进而同步发展的，所以从旧城改造、城中村改造到产业转型再到产业升级带动区域转型，国内城市更新的内容在不断深化，并逐渐告别早期大拆大建的更新模式，转向保留城市文化的有机更新。与此同时，衍生出的是更新后新旧文化如何平衡的难题。对此，张檬和她的团队又是如何破题的呢？

从取名上，六工汇就在向着首钢的工业本色靠拢。六工汇的名字出自《礼记•曲礼下》：“天子之六工曰：土工、金工、石工、木工、兽工、草工，典制六材。”而“汇”则取汇聚之意，寓意创意的火花在这里聚集、碰撞、燃烧，与曾经”钢花四溅“的首钢园异曲同工。

而在项目整体建设规划上，无论是六工汇还是首钢园内的其他更新项目，均从建筑外立面的颜色、形态以及整体风格上与老工业风相互契合。

张檬指出，首钢园整体呈现出的态度与调性也在影响着进驻六工汇的品牌与企业的规划思路。“他们会依此来修改或创新产品风格，以和外部的环境形成一体。从历史内核分析，在很多人心中，首钢是出钢铁硬汉的地方，所以园区整体风格会让人联想到AR相关的科技风潮。因此奈尔宝进驻六工汇后，没有选择过往的北欧公主风，而是将规划打造其在北京的首个科技馆风格旗舰店；而Umeplay也将早前设定的长安十二时辰主题改成了科幻风主题。”

而环绕在六工汇周围的高炉、老厂房、山水湖泊又在默默展示着首钢的历史遗存价值，让消费者，特别是有工业情怀的消费者产生出有别于参观游览其他项目时人和场的情感交流。“消费者进入首钢园先感受到的是外部大的工业氛围，有的时候不用我们讲太多，这些山、水、老厂房会自己讲故事。而消费者进入六工汇以后又能够带着一致性去一一解锁体验到不同的商业体，这就形成了新旧之间的平衡。”张檬补充道。

一直以来，资金回报周期长、退出机制不完善是城市更新面临的又一大难点。对此，张檬和她的团队却似乎并不担心。

因为无论是首程控股、出资方首钢基金，还是合作方铁狮门都在基金管理方面有着极为丰富的经验。

张檬表示，从权益管理角度来看，六工汇不是一个产权类项目，是以定制建设协议为基础的企业拥有部分运营权的项目。

“从资金回报角度看，当项目步入成熟期后，现金流会是一个强力支撑。从目前的招租和租金水平来看已经基本达到公司预期，预计未来项目自身产生的现金流能达到至少12％~15%IRR。”张檬坦言，这也正是她们选择参与建设六工汇的基础和底气。

从后续资金支持角度看，项目运营期的整体现金流也得到了银行方面的支持，不仅能为LP和项目补充一部分运营现金流，同时也能支撑公司以股和债的方式将资金投入到项目之中，并为未来反馈给LP提供支撑，形成有效接力。

放眼未来，张檬指出，类REITs本身也是一个很友好的资金回报选择方式。此外，随着今年国内首批公募REITs上市，张檬和她的团队又看到了更多的可能性。

她表示：“未来，当国内公募REITs涉及到泛概念的商业地产时，对整个做城市更新地产基金的公司都将是一个很好的信号。”

对于项目未来的资金回报以及整个项目的未来发展，可以看得出张檬有着强烈的信心，而她还在做着更进一步的思考。她坦言：“我不担心项目五年、十年以后的事情，届时这个区域一定会大火、特火。但是从现在开始的五年，我们如何让它在前面的每一步都踩在点上，让它更快速、更高效地点燃整个首钢园、甚至是石景山区的商圈氛围仍旧是摆在我们面前艰巨的任务。如果说现在我们的项目可以打85分的话，我们希望可以最终做到150分。”

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