本文来自微信公众号“风云地产界”
胡葆森运作第四家上市公司，构筑建业系全产业链资本局，拆分代建业务拖累建业地产股价下跌，目前市值64亿港元，沦为市值最低的千亿房企。
撰文/ 娄梓悦
编辑/ 卢泳志
河南房企建业地产（0832.HK）拆分代建公司中原建业赴港上市后，正在沦为市值最低的千亿房企。
中原建业原来是建业地产下属全资子公司，去年11月首次递表，今年5月4日通过港交所聆讯，5月18日启动公开发售，计划5月31日正式挂牌交易，将成为港股市场上继绿城管理（9979.HK）之后第二家代建企业。
目前，建业地产董事长胡葆森旗下，已经拥有建业地产、筑友智造科技（0726.HK）、建业新生活（9983.HK）三家港股上市公司，加上即将挂牌的中原建业，将围绕地产主业，实现从投资开发到智能建造，从代建服务到物业服务的全产业链资本布局。
对胡葆森的这一资本布局，市场用脚投票。拆分出代建业务后，建业地产股价在5月13日除权后首个交易日即下跌49.67%。事后，建业地产推出0.8-1亿港元的增持计划，股价仅有小幅回升，仍在低位徘徊，截至5月25日收盘，总市值仅64.39亿港元。
01
胡葆森布局第四家上市公司
建业地产创始人胡葆森，1992年涉入房地产，是与王石、冯仑等第一代地产巨头齐名的“92派”企业家。他在2006年引入新加坡凯德置地作为战略合作伙伴，开启资本运作；2014年发起组织“嵩山会”，注册成立“嵩山资本”，寻找优质项目进行投资，还曾积极参与筹建民营银行“豫商银行”。
建业旗下已有的三家上市公司，2家是自己IPO上市，2008年6月在港交所主板上市的建业地产和2020年5月挂牌上市的建业新生活。还有一家是收购而来，2019年7月以16.5亿元收购筑友智造科技。
建业地产董事长胡葆森。图片来源：建业地产官网这次从中原地产中拆分出来的中原建业，是一家采用轻资产模式运营的房地产代建企业，在胡葆森的资本拼图里承担着双重使命。
首先是围绕地产主业，完成全产业链打造。
2015年，建业地产提出“轻重并举”，拟通过轻资产营运模式，用三至五年时间，实现从房地产开发商至新生活方式服务商的整体转型。
招股书显示，截至2020年底，中原建业在管项目数量206个，建筑面积2550万平方米。2020年度销售面积570万平方米，占代建市场总份额的29.2%，位居行业第一；并贡献销售金额343亿元，占建业销售总额约三分之一。
建业地产内部人士向风云地产界（微信公号：fydcj888）说，中原建业本月底挂牌上市后，“建业系”将迎来旗下第四家上市公司，这是建业拥抱资本市场的成果，也是建业的核心竞争力。届时，四家上市公司并驾齐驱，共筑建业生态系统，共同成就“中国房地产全产业链第一股”。
其次是通过品牌输出，带动建业“中原突围”。
作为河南本土的龙头房企，建业地产以郑州为大本营，长期深耕河南市场。从2002年启动省域化战略，到2019年实现全省县级城市全覆盖，建业完成了省、市、县、镇、村五级市场的联动，并凭一省之力，实现了千亿销售。
截至2020年底，建业地产在建项目总面积为3265.4万平方米，在建项目180个，其中177个位于河南；全年销售1026亿，在河南市场占有率为10.78%，稳居第一。
图片来源：建业地产官网但重仓河南、偏安一省的业务布局，也制约了建业的长远发展。今年初，建业推出“大中原”战略，胡葆森要求“将企业战略根据地的半径从300公里延长至500公里，走出河南，走向大中原，服务大中原。”
在这一战略安排下，轻资产代建业务扛起建业品牌输出、走出河南的重任。风云地产界从内部人士处获悉，中原建业持续开拓省外市场，截至2020年底共有13个省外项目，分布在海南、新疆、山西、陕西、河北及安徽6个省份，已成为建业地产大中原战略的先行军。
此次分拆上市，中原建业拟全球发售3.28亿股，每股定价2.4-3.2港元，最高募资10.5亿港元，预期所得款项净额约为8.53亿港元，其中约40%将用于扩展大中原新市场。
02
建业地产股价跌半，总市值64亿港元几近“腰斩”
尽管建业方面表示，将代建业务分拆上市，有利于实现股东利益最大化。但是，资本市场的反应并不乐观。
5月13日，建业地产股价暴跌，收盘报2.02港元/股，跌幅高达49.67%，几乎被腰斩。当晚，建业地产火速发布公告，称13日是分拆中原建业上市的除权日，股价下跌是除权后市场重新定价行为，并非真正的下跌，公司基本面及运营情况也没有发生改变。
图片来源：建业地产公告按照招股书，上市前中原建业由建业地产100%控股，总股份数约为32.82亿股，以“分拆+全球发售”的方式上市：其中29.54亿股将按持股比例分配给建业地产的股东，占比90%，剩余10%约3.282亿股，将进行全球发售。
在建业地产的业绩构成中，中原建业占比并不是很高。据年报，建业地产2020年合约销售1026亿元，其中重资产销售683亿元，中原建业的轻资产业务销售额343亿，占比三分之一左右，拆分后导致股价暴跌近半，显示资本市场对建业地产价值重估时信心不足。
胡葆森通过其全资拥有的恩辉投资，握有建业地产72.31%的股权。为提振市场信心、稳定公司股价，5月18日，胡葆森透过恩辉投资增持建业地产300万股，并拟于未来6个月斥资0.8-1亿港元，继续择机增持股份。
自那以来，建业地产股价回升约10%，但其颓势并未根本改观。截至5月25日发稿时，建业地产收于2.17港元/股，总市值64.39亿港元。
据第一财经此前统计，在千亿房企中，融信中国市值最低，是唯一1家市值不到百亿的千亿房企。目前，融信中国市值89.22亿港元，而建业地产只有64.39亿港元，已经取代融信，沦为市值最低的千亿房企。
图片来源：东方财富官网如果加上筑友智造科技、建业新生活的市值，目前建业系三家上市公司的总市值为180亿港元，与其千亿规模的市场体量，相去甚远。
对此，建业地产投资者关系部向风云地产界称，他们将加强与资本市场沟通，展现公司最新发展成果，有信心公司的战略价值将得到越来越多的投资人认可。
03
建业三重困境期待“中原突围”
上市公司的股价走势，基本上与其业绩表现和盈利能力正相关。建业地产目前在股市上的低靡表现，一定程度上反应了这家千亿房企的经营困境。
首先是规模增长乏力。
2019年，建业地产签约销售1011.5亿元，首次跻身千亿阵营；2020年受新冠疫情影响，未能完成1100亿元的预期目标，全年销售1026.42亿元，同比仅增加1.5%，行业排名也从2019年的第27位降至第34位。据其最新业绩公告，今年4月合同销售仅完成54亿元，同比下滑28%。
图片来源：建业地产公告建业销售乏力，拿地规模也下滑明显。2019年，建业地产的拿地金额224亿元，去年缩减至92亿元；新增土储也从1303万平方米降至443万平方米，市场对其增长后劲信心不足。
其次是盈利能力不足。
据年报，建业地产2020年营收433.04亿元，同比增长40.8%，但归母净利润与净利润分别为18.02亿元、21.02亿元，同比下跌10.6%、13%，陷入增收不增利的窘境。其净利率已经降至4.85%的行业低位，毛利率从2019年的26%降至19.9%，锐减6.1个百分点；而在郑州主战场，结转项目的毛利率则由2019年的30.5%大幅降至17%。
建业将毛利率下降归因于疫情影响。内部人士向风云地产界解释，公司为了保障经营安全及现金流，对于部分现房库存做了促销处理，结转毛利率因此受影响，“公司未来拿地以及销售毛利率要求在20%左右，中期来看利润会有所提升。”
但从销售价格来看，上述盈利预期不容乐观。2018年-2020年，建业地产每平方米销售均价分别为7221元、7051元、7032元，持续走低，今年1-4月继续滑落至6861元。如不采取有力措施扭转下滑态势，盈利能力短时间内难以提振。
图片来源：建业官网最后是负债规模快速攀升。
数据显示，2015-2020年，建业地产的负债总额分别为324.4亿元、373.28亿元、540.54亿元、916.93亿元、1313.65亿元、1493.19亿元，债务规模快速攀升。
截至2020年底，建业地产的资产负债率91.1%，处于行业高位水平；剔除预收款后的资产负债率为85.5%，踩到监管红线，净负债率为56.8%，非受限现金短债比为1.48，属于“黄档”房企。
建业地产债务高企，致融资成本不断上升，从2019年的3.95亿元迅速冲高到2020年的12.72亿元，增幅高达221.8%。建业内部人士向风云地产界透露，扣除合约负债后的资产负债率这条红线，公司计划2023年达标，努力实现三条红线全部“返绿”。
中原建业拆分上市，正在完成胡葆森全产业链条中最后一块资本拼图。但是，再完美的资本布局，也需要强有力的业绩支撑，才能得到投资者的认可。
多年来只谋河南一省、下沉四五线布局的建业地产，在棚改红利消失之后，面临规模、盈利和负债多重压力。建业地产向风云地产界称，公司将透过管理升级，加强自身运营扩大核心竞争力，提升利润素质，推进公司的长远和可持续发展。
如今，胡葆森发力“大中原战略”，以中原建业上市为契机强势突围。我们期待“建业系”拿出更好的业绩表现，让投资者重拾信心，推动市值重回千亿房企的合理区间。
责任编辑：陈诗莹
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