物企首发选手彩生活的市值怪圈

本文来自微信公众号“地产杂志”

文｜熊颖

编辑｜高雅

接二连三的冲刺IPO，让2020年的物业行业热闹非凡。

不过上市后的市值变化却令物企“有人欢喜，有人忧”。回顾2020年，物企市值分化明显，有物企市值增长超256%，也有物企市值下跌近50%。值得注意的是，作为最早登陆资本市场的物企，彩生活2020年总市值50.63亿港元，同比下滑17.24%。

与彩生活合约规模排名相反，市值成了彩生活的“老大难”问题。

陷入低市值困境

2020年，彩生活的市值表现并不出彩。截至2020年12月31日收盘，彩生活总市值为50.63亿港元，同比下滑17.24%。

而与之形成鲜明对比的是，同一年时间，24家物企市值均出现不同程度上涨。据时代财经报道，永升生活服务市值涨幅高达256.45%，银城生活服务、宝龙商业、碧桂园服务、特发服务等物企市值涨幅在100%以上。

中信建投证券房地产兼建筑行业首席分析师竺劲表示，合约面积规模的增长将会带动住宅类物管估值的提升。

不过，彩生活的市值却和合约规模不成正比。

克而瑞·物管发布的《2020年中国物业服务企业合约规模榜》显示，碧桂园服务凭借8.31亿平方米的合约面积位列榜单第一；万物云（未上市）、雅生活服务分别凭借6.8亿平方米、6.55亿平方米合约面积排名第二、第三；彩生活则以5.74亿平方米的合约面积，在物企中排名第四。

而Wind数据显示，以2020年12月31日物企收盘总市值为基准，在2020年的物企市值排名中，碧桂园服务以1538.03亿港元排名第一；雅生活服务以458.67亿港元排名第五；市值不过百亿的彩生活被远远甩在身后，仅排名第22位。

此外，市值和彩生活相近的物企，在合约面积方面，也与其不在同一梯队。2020年12月31日收盘，远洋服务总市值65.71亿港元，和彩生活总市值50.63亿港元相差不远。不过远洋服务的合约面积为6590万平方米，仅占彩生活合约规模的11.49%。

市值疲软原因何在？

2014年，花样年分拆物业公司彩生活赴港上市，成为“物业第一股”。作为“第一个吃螃蟹的人”，彩生活也曾吃到资本红利，上市仅三天，彩生活市值涨至55.6亿港元，超过母公司花样年的52.4亿港元。

彼时，花样年对彩生活的未来市值充满信心。2015年花样年集团主席潘军表示，“3到5年后，彩生活市值将达到千亿。”彩生活的股价也在这一年内达到顶峰，2015年4月13日，彩生活收盘价10.91港元/股，对应市值158.74亿港元。

奈何“打江山易，守江山难”。高峰过后，彩生活股价呈下滑趋势。2018年彩生活董事会主席潘军甚至在投资者见面会上发问，“为什么管理规模比我小，利润比我少，估值比我还高？”。

2021年，彩生活依旧难以逃脱低市值困境。截至2021年1月20日，彩生活收盘价3.7港元/股，跌幅1.07%，对应市值53.83亿港元。

一位物企内部人士告诉财经网，除合约规模外，影响物企市值的因素很多，母公司支持程度、市场化能力、盈利能力等都会一定程度体现在市值上。

上述人士分析，资本市场看重企业想象空间。对于彩生活而言，母公司花样年每年能够给到它的物业业务量有限。此外，彩生活物业费单价较低，盈利能力不太理想。

2019年业绩发布会上，彩生活CEO黄玮指出，“目前，低价模式是彩生活一大显著特征。彩生活当前8毛钱以下/平方米的物业收费项目仍有150个，总体物业平均收费单价仅1.15元/平方米。”

这一物业管理单价远远低于行业平均水平。中物研协报告指出，2019年，百强企业管理项目平均物业费3.02元/（平方米·月），其中，住宅物业费为2.28元/（平方米·月），非住宅物业费为4.68元/（平方米·月）。

低价模式也最为直观的反映在了彩生活的营业收入上。财报显示，2020年上半年，彩生活实现营业收入18.17亿元，同比下滑1.35%。而合约规模与彩生活处同一梯队的雅生活服务，2020年上半年实现营业收入40.07亿元，是彩生活的2.2倍。

此外，自2014年上市以来，彩生活接连不断的收并购也为其留下后遗症。财经网梳理历年财报发现，上市至今，彩生活收购物管企业100余家，其商誉也随之不断“水涨船高”，从2014年的1.33亿港元增长至2020年中期的25.37亿港元。这一增长，让彩生活一跃成为商誉最高的上市物企。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授盘和林表示，商誉是上市公司收购其他公司收购价减去净资产价值所对应的溢价。商誉占比过高，意味着上市公司的资产“水分”较高。上市公司收购的目标公司，一旦业绩出现下滑，则需要计提商誉减值，这会对公司带来负面影响。

“难上加难”，能否破局

彩生活需要面对的，不光有内忧，还有外患。

2020年年初至年尾，包括兴业物联、烨星集团、恒大物业、华润万象生活等19家物企先后登陆资本市场。2021年开年，物企的上市热情丝毫不减。1月13日，新希望服务递表；1月15日，荣万家登陆港交所，成为2021年第一家在港上市物企。

物业行业资深专家金永宏指出，当上市物业公司越来越多，资本市场用钱投票，“洒胡椒面式”的普惠时代一去难返，上市红利期宣告结束。

对于想要在市值上有所突破的彩生活来说，这一激烈竞争的局面无异于“难上加难”。

2020年中期业绩会上，潘军表示，彩生活计划再用一年左右时间，让集团重新回到高增长阶段，以满足投资人期望。知名地产分析师严跃进告诉财经网，提升公司盈利能力，是物企提升市值的关键一环。

而谈及如何提高公司的盈利能力，严跃进表示，物企可以在一些新业务领域寻求突破，并使其在行业中占据垄断地位。

1月5日，住建部、发改委、银保监会等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，通知内容涵盖完善物业服务价格形成机制、 推动发展生活服务等，其中鼓励向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。随着业务范围的扩大，物企经营水平和服务能力也有望大幅提升。

不难看出，政策红利给了彩生活新的机遇。不过能否乘风破浪，实现市值的逆袭，还要看企业的自身驱动力。

（原标题：话企丨市值困境下，彩生活能否逆袭？）

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