楼市，投机太重！

本文来自微信公众号“地产局座”

楼市没有刚需，这是个哲学问题，也是楼市真相。

很多粉丝喜欢问，现在他所在的城市能不能买，我回复刚需该买就买，趁早买。

他说难道不会买在高位吗，为什么刚需该买就买，难道刚需的钱就是大风刮来的？

还有甚者，问的是，刚需，打算买房，现在买好吗，买在这里能不能升值。

我就纳闷了，大家知道什么是刚需吗？楼市里的刚需是不管市场涨不涨都需要购买，而大多数人还在纠结是不是买在高位，说白了，这些都不是真刚需，而是伪刚需。

别急着杠，先看完。

01

中国人不缺房子，只是结构性缺房。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心在《2018年第三季度家庭资产指数报告》指出，目前住房交易以投资为主，投资用途占58.2%，改善需求占26.7%，而首次购房的需求只占15.1%。

而且这个数据还是2018年的数据，现在首套刚需的比例还在降低，到目前保守估计有接近90%的购房目的不是出于首次购房。

近期央行发布的一个数据也正验证这个说法，央行课题组在《中国金融》杂志上发布《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，透露了诸多信息：我国城镇居民家庭住房拥有率达96%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有1.5套房。

中国和美国不同收入组的住房拥有率

并且，我国收入最低20%家庭的住房拥有率为89.1%，而这个比例在美国只有32.9%，也就是说，我国哪怕较低收入群体，也基本拥有至少一套房。

所以，大多数人住肯定是有的住的，就连我们公司98年、2000年的应届生，名下早就有房，一工作就已经身家百万。

所以现在真正人生意义上买人生第一套房的纯刚需真的越来越少，而想要从无到有的质变也越来越难，因为刚需们在用10%的微弱力量去对抗90%的“有房”一族。

最重要的是，投资客从来不认为自己是投资客，我收到很多咨询买房问题的，80%都认为自己是刚需，或者说的是自住+投资，其实他们名下早就不止一套房了。

甚至还有人认为6套以下都是刚需，因为一套要给父母养老，一套给岳父母养老，一套留给大娃，一套留给二娃，一套自住，还有一套偶尔休闲度假。

确实一千个读者心中有一千个哈姆雷特，但如果不是亲自参与了楼市狂欢下的暴涨或者目睹别人通过房产投资实现财富升值，你确定你还会买6套吗？

所以承认吧，你觉得自己是刚需，但其实真不是。

很多人对刚需的定义是：哪怕老家市区一套商品房，县城一栋宅基地，只要在工作地点没房，那就是刚需。

老实说，这种刚需不能称之为真正的刚需，而是伪刚需。

02

如果你是真正的首套刚需，你根本不如纠结那么多：

孩子还有5年才上学，我到底是现在买学区房，还是先买其他之后再置换？

——有孩子，有上学需求就买学区房，孩子上学能等吗？

现在买是高位吗？要不要等一等？

——只有投资客才想低入高出，赚取最大的投资回报率，和股市一样的道理，但你看股市收割了多少韭菜，谁知道低点和高点？

真正的刚需好不容易攒够了首付钱，现在还纠结是不是高位，如果等一等跌了，你说等的好，如果等一等涨了，手头首付又得继续攒1年，等一等3房变2房，这种风险刚需敢冒吗？

某某城市值得买吗，我是刚需

——我的回答经常是，刚需可以，既然是刚需就一定要搞清楚自己买房的目的，你买了就是自己住的，你只需要知道买的项目离你工作的地方近不近，有钱买市区，没钱买郊区，注意交通便利性和生活方便，有学区需求就尽量找好学校，这才是刚需应该考虑的因素。

深圳刚需，预算有限，东部能买3房，西部只能买2房，怎么选？

——我的建议是选择东部，这位粉丝说不是说一路向西，能选西部不选东部吗？我说投资角度当然是，但是你真正的需求是三代同堂一起居住，2房住得下吗？既然是刚需为什么要从投资角度去考虑，一家人住得下，住的舒服才应该是一个刚需真正需要思考的。

上面是在咨询问题中我碰到的实际问题，买房前一定要想清楚自己的需求，否则只会陷入无尽的纠结，这是人性矛盾的特点，我懂。

当你好不容易有钱买房，你当然希望什么都能满足，什么都想要。

但很可惜，人生永远不能什么都要，有时候果断取舍会比优柔寡断得来的意外收获会更多。

如果你真的是刚需，那么你能承担的风险系数是很低的，结婚要用房、小孩得上学，根本没法等，你想等低位入手，但你资金永远不可能比投资客多，投资客能承担亏损的风险，刚需能吗？所以刚需永远是趁早买。

03

对于刚需买房，想给大家一些大方向。

1、至少考虑10年的居住周期。

一二线城市该涨的已经涨过一轮，再来一轮猛涨基本不可能，调控之下换房成本太高，所以买第一套房，一定要考虑一个家庭至少10年的居住需求。

比如怀孕生子、二胎来临、三代同堂的居住需求、学校的优劣、上班的便利性、配套的丰富性等等，把生活场景带进去再来挑选，很多纠结点就不复存在了。

地段再好的蜗居也不舒适

2、现成的比规划的更好。

刚需一般是精打细算的，买了就能住，直接省一笔租金支出，所以现成的东西比承诺的更好。

比如新区地铁在规划、学校在规划，一切都还得靠美好想象来支撑，显然不适合马上要自住的刚需，很多人会想新城比较新以后居住更舒适，而且还便宜，还能赌以后的升值空间，一旦你这么想，你其实就不是真正意义上的刚需。

新区建的新房，交房等2年、装修等1年，还要等配套起来，又是1-2年，期间一家人还要租房住，又是一笔支出，这都不是真正刚需等得来的。

有些新区可能根本发展不起来

最近也有很多分析在问，杭州、深圳的打新太难了，又是刚需，要不要继续等打新？

我的建议是不要，打新成功概率低，期间还要承担二手房继续上涨的风险，还要等几年之后入住的时间成本，虽然看着买到就是赚到，但这是投资要考虑的事儿了，刚需真不要纠结。

要我说，在大城市，真正第一套刚需，直接看二手房就好了，最好还是装修比较好的二手房，直接满足买到可以拎包入住，最大限度省钱，这才是“刚需的钱不是大风刮来的”最接地气的做法。

3、人生第一套商品房，千万不要在三四线老家买。

全国认贷时代，首贷名额比购房名额还重要，一旦首贷名额在老家用掉，你想在工作地点买房，首付比例最低已经要去到四成，像深圳不管还清与否，一律五成，广州还清要四成，没还清贷款要七成。

对于刚需来说，三成首付和五成差价非常大，300万的房子3成首付90万，5成要150万，60万的差价，真不是靠借钱就能借来的。

所以珍惜自己的首贷名额，子弹要用就用在最有价值的城市，如果为了结婚不得不买房，建议婚前买，用一个人的名额买，在婚前把另一把的贷票用到最有价值的城市，一个家庭2套房，都是3成首付，把杠杆用到最大，才是普通刚需最省钱的方式。

04

参与过楼市狂欢、房价上涨之后，真正的刚需不多了。

也正因如此，大家想要的多了，纠结的多了，考虑的多了，摇摆的多了，更不知道如何选择了，心态可以理解，但决定还得尽早下。

想清楚自己的需求，确定大方向，买定离手，刚需回归居住，投资承担风险，尽可能投住分离。

成年人了，尽可能让选择简单一些。

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