预申请十余天仍未转正，亦庄首个架空层项目在等什么？

乐居新媒体 徐迪 11月26日，北京市昌平区北七家镇东二旗村土地一级开发项目CP01-1503-0002、0008、0009地块正式挂牌，交易起始价21.08亿元，挂牌竞价时间自2024年12月16日起至12月30日止。

地块东至东二旗中路，南至规划绿地，西至景秀路，北至东二旗北街，土地面积合计7.91万㎡，建筑控制规模10.04万㎡。其中：

0002地块用地规模4.76万㎡，0009地块用地规模2.43万㎡，两幅地块均为R2二类居住用地，容积率1.3，地上建筑规模合计9.23万㎡，控高24米，两块地内总计不超过3.9万平方米的用地建筑高度可至27米；

0008地块为B4综合性商业金融服务业用地，用地规模8100㎡，容积率1.0，控高24米，规划一处电信汇聚机局，地上建筑规模1600㎡。

出让公告显示，挂牌出让起始价为21.08亿元，竞价阶梯为220万元，竞买保证金为4.22亿元。除此之外，公告中并未提及设定土地合理上限价格，也没有设置未来商品住房的销售指导价。这是继万泉寺地块之后，北京土拍市场上又一幅未设上限价的住宅地块。

乐居新媒体关注到，目前进入预申请的涉宅地块共有3幅，其中，丰台万泉寺地块10月31日预申请，第2日就转正挂牌，起拍价高达110.54亿元，这也是北京近年来首幅未设置土地上限价和销售指导价的地块；

北七家作为第二幅不限价地块，从预申请到正式挂牌也仅4天；

而亦庄X24地块在11月16日就已进入预申请，但至今尚未正式挂牌。

预申请文件显示，亦庄X24地块起拍价34.8亿元，土地面积约6.7公顷，总建筑规模11.4万平方米。

与同一批上架的另外两幅地块相比，亦庄X24地块仍然设定了土地合理上限价格，40.02亿元，即溢价15%。竞买报价达到上限仍会以竞现房销售面积、摇号等方式确定最终竞得人。相应的，对该地块未来商品住房的销售价格也做出了指导：期房7.7万/平米，现房7.9万/平米。

亦庄X24地块东至博兴路，南至泰河一街，西至博兴六路，北至泰河路，其中：

X24R2地块用地性质为二类居住用地（R2），用地面积约3.09公顷，容积率2.5，地上建筑规模约7.72万平方米，控高80米，鼓励R2地块与B1地下空间进行连通；

X24B1地块用地性质为商业用地（B1），用地面积约1.48公顷，容积率2.5，地上建筑规模约3.7万平方米，控高80米，B1地块功能以旅馆、商业为主，兼容1处地上建筑规模≥300平方米的开闭站；

X24G1-1、2地块用地性质均为公园绿地（G1），建议由建设单位认建认养，用地面积分别为0.77公顷和1.36公顷。

《多规合一”协同平台审核意见的函》中提到，上述地块的建设规划打造“亦庄好房子”模式，鼓励居住用地设置面积不超过1000平方米首层架空空间，需落实以下要求：

1) 架空层层高不得低于3.6米；层高在3.6米至4.9米之间，其面积不计入容积率；层高高于4.9米则按实际面积计入容积率。

2) 架空层应只作为公共开敞空间，提供公共服务功能，不得作为停车、车行交通空间或商业用房使用。鼓励居住用地内设置风雨连廊，需落实以下要求：有顶盖、无围护结构、有围护设施、两侧不封闭的，按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积1/2计算建筑面积，但该面积不计入容积率。

按此规划，该地块将成为亦庄首个、北京第三个架空层项目。

北京近十年来首个架空层项目是9月份开盘的昌平龙湖·观萃，项目借由架空层打造了3个泛会所空间；其次是近日刚公布案名的丰台金茂·璞逸丰宜项目，南北区各有一栋楼王设置了首层架空。

根据国家标准《民用建筑设计统一标准》（GB50352-2019）的规定，民用建筑的架空层是指采用结构支撑且无外围护墙体的开敞空间层。

根据交通规划要求，项目拟在博兴六路、泰河一街、博奥路上开设机动车出入口，距离与干路相交的平面交叉口停止线不应小于50米，距离同支路相交的平面交叉口停止线不应小于30米。

轨交规划方面，沿博兴路敷设有轨电车T1线，已按规划实施。规划范围所在街区有3处现状公交首末站，周边500米范围内设置有8处公交站点，途径公交线路15条，可支撑本项目区域的公交出行需求。

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